招商蛇口半年報：穿越週期的穩健增長與“好房子”新範式

在房地產行業深度調整、加速分化的當下，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份穩中有進的半年報成績單，展現出頭部房企在新發展模式下的強大韌性和轉型成效，爲行業轉型升級提供了極具價值的參考樣本。

一、業績穩中有進，財務韌性凸顯

根據8月28日招商蛇口發佈的2025年上半年財報顯示，公司實現營業收入514.85億元，同比增長0.41%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤14.48億元，同比增長2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點；開發業務稅前毛利率16.27%，同比提升3.38個百分點。這一成績實屬難得。

招商蛇口能夠穿越週期、穩健增長，得益於其積極推進深化轉型的“三個轉變”：從以開發爲主轉向開發與經營並重，從重資產爲主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化轉變。透過這份財報，我們看到了招商蛇口在房地產新發展模式上的積極探索與成功實踐。

二、多元協同發力，築牢發展根基

在複雜多變的市場形勢下，招商蛇口通過輕重並舉的多元業務協同，有效分散了週期波動風險。公司立足開發業務、資產運營、物業服務“三駕馬車”，構建起更加安全的資產負債結構，提升穿越行業週期的能力。

開發業務：穩健發展，市場地位穩固

2025年1—6月，招商蛇口累計實現簽約面積335萬平方米，累計實現簽約銷售金額889億元，銷售規模穩居行業第四。在行業向止跌回穩邁進的過程中，招商蛇口持續保持穩健的發展節奏，其在開發業務上的區域聚焦、城市深耕策略成效顯著，尤其在高能級核心城市的市場地位持續鞏固，核心10城銷售業績貢獻佔比70%，同比提升4個百分點，並在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中多個城市進入TOP3或TOP5。

資產運營：有序擴張，收入穩步增長

資產運營作爲公司轉型的重要賽道，上半年新入市13個項目，新增經營面積約72萬平方米，新增輕資產管理面積約18萬平方米，管理輸出項目位於上海、杭州、無錫等經濟發達城市。受此帶動，報告期內，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入36.6億元，同比上漲4.1%；EBITDA實現19億元，同比上漲0.4%。

物業服務：經營效益提升，規模持續擴大

公司旗下招商積餘在穩固頭部地位的同時，經營效益進一步提升。報告期內，該公司實現營業收入91.07億元，歸母淨利潤4.74億元，分別同比增長了16.17%和8.90%，報告期末的在管項目2,370個、管理面積達3.68億平方米。

在多元業態協同發展的基礎上，招商蛇口秉承底線思維，進一步優化財務管理策略。截至2025年6月末，公司的資金總額爲878億元，債務槓桿保持健康水平，“三道紅線”始終處於綠檔。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率63.10%、淨負債率66.42%、現金短債比爲1.30。同時，公司優化債務結構，順應房地產融資新模式，迴歸項目融資本源，提升銀行融資佔比，並持續利用經營性物業貸款盤活持有資產，拉長債務久期。截至報告期末，公司銀行融資佔比66%，同比提升3個百分點，上半年落地經營性物業貸款82億元，半年末平均債務期限5.3年。緊抓市場利率下行通道，招商蛇口深入推進融資降本，加快高息債務置換，資金成本顯著降低。上半年新增公開市場融資31億元，票面利率均爲同期同行業最低水平；綜合資金成本2.84%，較年初降低15BP，保持行業領先水平。

三、精耕細作，夯實發展底盤

新的形勢下，房地產行業的競爭已從規模轉向質量，從管理上要效益成爲房企的共識。對於招商蛇口而言，開發業務是其發展的底盤。在穩住規模的基礎上，公司近年來更加重視“精耕細作”的發展思路，涵蓋投資精準選地、管理精細運營、產品精雕細琢等多個方面。

精準投資，聚焦核心城市

2025年上半年，招商蛇口累計獲取16宗地塊，總計容建面約167萬平方米，總地價約353億元，公司需支付地價約爲219億元。報告期內，公司在一線城市的投資佔公司總投資額的48%。公司堅持以銷定投、精挑細的投資策略，資源投放聚焦強心城市，這一策略使其能夠更好地受益於核心城市房價的企穩回升，爲未來的銷售毛利率、資產價值修復提供有力支撐。

管理提效，賦能開發業務

在開發業務端，招商蛇口減少管理層級，取消五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，推動經營管理提質增效。同時，公司通過數智化賦能，提升開發業務的管理效率。推廣新成本管理系統，助力公司成本精細化管理和業財穿透式管控；完善數字化營銷體系，增強營銷投放有效性管理，激活公客池高潛客戶匹配高服務力顧問促轉化，通過AI工牌強化接待過程監控及客戶洞察分析能力，持續提升營銷獲客及轉化力。

四、“好房子”引領市場，築就品質新範式

當房地產市場從增量轉向存量，購房者選擇增多，觀望情緒濃厚，“好房子”成爲撬動市場的關鍵支點，也是招商蛇口銷售去化的一大助力。今年5月，國家標準《住宅項目範式》正式實施，“好房子”標準加速落地。招商蛇口率先成爲改革先鋒，自2025年起推出“招商好房子”體系，以“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務”7大維度、28個場景模塊、485項技術，以及“智慧安全的品質之家、自然和諧的美學之家、友鄰相伴的長情之家”三大價值主張，構建新一代品質住房範式。

該體系已在招商西安璽、北京招商序、成都招商·錦城序、上海康定壹拾玖、蘇州招商序、佛山招商華璽二期等六個項目首批落地。這些項目產品定位各異，但在建築設計、會所配置、園林景觀、戶型設計等方面均全面革新，打造出高品質、高舒適的居住體驗，精準迴應了新時期客戶人居需求。

以上海康定壹拾玖爲例，項目地處繁華的老靜安康定路，這一區域沉澱了海派文化的底蘊，又凝萃了精奢時尚配套，兼具文藝和生活氣息。招商蛇口以老靜安的文藝和優雅爲基地，集採世界經典宅邸的靈感，因勢利導，將康定壹拾玖打造爲一座“梧桐濃蔭下的領館花園”，形成出則繁華，入則靜謐的體感。在造園方面，將項目北側兩棟樓通過覆土擡高3.6米，做下穿公共通道設計，保持住宅社區的完整性，同時規劃4000平方米的中軸景觀，利用坡度地形打造出層次豐富的九曲花街景觀。別出心裁的是，摒棄常規樓盤在樓棟首層做架空層的設計，選擇在第二層做架空層泛會所，爲業主提供豐富休閒活動場所，提升底樓住戶居住體驗。在會所配置上，打造約3000平方米的休閒會客空間，涵蓋泳池、瑜伽、健身房、私宴廳等。戶型設計上亮點頗多，採取一梯一戶設計，獨立電梯廳專屬使用，避免鄰里動線交叉，強化業主私密性；客廳、雙臥室、書房均朝南，搭配大面積玻璃窗，最大化引入自然光。建築用料同樣考究，外立面採用工藝繁複的白世茂食材，視覺溫潤；大門景牆採用用料紮實的沙漠風和白海棠石，加上藝術化的褶皺紋理，形成兼具大氣和靈動的視覺感，彰顯人文氣息。事實證明，好產品不缺買家，項目首開一批次92席、次開二批次48席，皆在45分鐘內售罄，認籌率超過250%。

再如招商西安璽，項目西側緊鄰灞河生態廊道，南側坐望佔地2100畝的奧體中央公園。爲了發揮生態環境優勢，項目在戶型上規劃全景艙懸浮會客廳，以全景落地玻璃幕牆勾勒出270°環幕視野，六米橫廳設計打破空間桎梏，將一線河景與奧體霓虹盡收眼底。同時，打造奇偶層錯落的超大空中露臺，與約35%綠地率交織成“空中森嶼”。此外，項目對空間利用極致，做到超110%得房率、雙主臥格局，提高了超享空間的實用性和業主居住體驗，與市場產品形成明顯差異。該項目4月上市後，即成爲人氣紅盤，已經創造了四開四罄的佳績。

招商蛇口的“好房子”也獲得了業內權威認可。在克而瑞2025上半年“中國好房子”測評中，招商蛇口上海康定壹拾玖、成都招商·錦城序、北京招商序進入TOP20，還有4個項目分別進入“安全性能”“舒適宜居”“綠色低碳”“社區環境”單項榜單。

新形勢下，建設“好房子”既是挑戰，更是轉型升級的機遇。招商蛇口的實踐樣本，爲行業未來發展方向提供了豐富的參考，其在開發業務、資產運營、物業服務等多元業務上的協同發力，以及在財務管理、投資策略、產品打造等方面的精準佈局和創新實踐，都值得其他房企深入學習和借鑑。

本文內容僅供參考，不作爲任何投資建議。