怎麼看新一輪城市更新？

2025年，城市更新正以全新的邏輯推開：當增量擴張的空間見頂，存量改造的命題浮出水面。中央最新定調“建設好房子”，不是多蓋房子，而是把老房子、舊房子、城中村也變成好房子——這是一場從“規模競賽”到“品質革命”的深層轉向。

東北證券最新報告指出，當前中國城市更新正在經歷重大轉型，從外延擴張轉向內涵提升，強調存量改造利用而非大拆大建，目標是打造宜居、韌性、智慧城市。大範圍棚改難言重啓，資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目或僅存在於少數核心城市核心區域。2025年已下達800億元中央預算內投資用於城市更新專項，全國已有310多個城市完成專項規劃編制。

城市更新政策定調: 改造利用替代大拆大建

報告指出，新一輪城市更新明確轉向內涵提升模式，存量上注重改造利用（而非大拆大建），打造宜居、韌性、智慧城市。

增量方面，中央強調"建設好房子"，重點打造安全、舒適、綠色、智慧的高品質住宅；

存量方面，政策要求加強既有建築改造利用，將老舊房屋改造成優質住宅，同時《關於持續推進城市更新行動的意見》明確摒棄大拆大建，轉向"改造利用爲主"。

目標上，政策以打造"宜居、韌性、智慧城市"爲核心，注重補齊基礎設施短板、修復生態系統和保護歷史文脈。

時間維度上，《意見》設定到2030年城市更新行動取得重要進展，標誌着這是一項長期戰略。

新舊模式轉型: 從增量擴張到存量激活

當前城市更新與過去棚改模式存在本質區別，前者強調存量激活，後者關注增量擴張。

上輪棚改伴隨着房價上漲預期、土地財政依賴度高、房企擴表拿地激進、三四線城市庫存絕對量高企等背景，而如今房價暫未完全企穩、地方財政收入更加多元、房企拿地聚焦核心城市迴歸理性、供應大幅收縮庫存絕對量顯著下滑。在此背景之下， 過往以棚改爲主的增量擴張式城市更新已不在適用。

開發方式上：聚焦既有建築改造利用，不搞大拆大建；

核心目標上：促進城市結構優化，打造宜居韌性、智慧城市；

用地特徵上：推動土地混合開發利用和用途依法合理轉換，回收閒置用 地等方式盤活利用存量低效用地；

文化處理上：堅持保護第一、應保盡保；

資金來源上：正在創新形成政府引導、市場運作、公衆參與的多元實施模式。

全國城市更新實施進展

根據報告，城市更新已進入規模化實施階段，呈現三方面進展：

規劃全覆蓋：310多個城市已完成專項規劃編制，297個地級市全面開展城市體檢，精準定位設施缺口和安全隱患，建立"規劃-片區策劃-項目方案"三級實施體系。

城市覆蓋擴大：2024年首批確定15個城市啓動實施城市更新行動，2025年住建部和財政部又選拔第二批20個城市。未來幾年中央財政計劃補助超200億元支持名單城市完善基礎設施短板。

資金保障充足：通過"兩重"建設安排2025年超長期特別國債1350億元，支持各地建設改造城市燃氣、排水、供水、供熱等地下管網約14.8萬公里。此外，2025年國家發改委下達中央預算內投資城市更新專項800億元。

城中村改造前景：大範圍棚改難言重啓

東北證券認爲，城中村改造呈現“範圍收縮、模式分化”趨勢。大範圍棚改難言重啓，主要原因包括：

規模受限：基本面變化和政策明確反對大拆大建，近期《求是網》也強調城市更新不是“建新”和大拆大建。

項目篩選嚴格：政策明確優先實施“羣衆改造意願強烈、城市資金能平衡、徵收補償方案成熟”的城中村改造項目。在房價尚未完全企穩背景下，符合條件的項目可能僅存在於少數核心城市核心區域（如上海地鐵沿線）。

土地供應限制：棚改模式難以規避宅地再次出讓（爲達到資金平衡，往往需開發高容積率產品），與嚴控增量的政策導向不符。多數項目將以“整治提升”或“拆整結合”（部分保留修繕）爲主。