銀行放款難！　「海派」舊據點6.1億貸款轉向薯條三兄弟

記者陳筱惠／臺中報導

鄰近臺中文心森林公園，位於向上路二段上的「海舞」KTV，是臺中海派系列酒店的舊據點，2018年南屯海舞搬遷至北屯區後，2019年該地點曾以標售形式出現市場，如今以6.1億元出現異動，經查異動原因爲「信託」。

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▲2019年「海舞」曾以標售形式出現市場，如今以6.1億元出現異動，經查異動原因爲「信託」。（圖／記者陳筱惠攝）

實登揭露，位於向上路二段上的「海舞」KTV房地，在2024年6月出現交易，但過戶時間卻是2025年4月份，該地點雙面臨路，鄰近捷運綠線「文心森林公園站」與IKEA，土地坪數302.86坪，最終交易總價落在6.1478億元，拆算土地單價來到203萬元。

▲該案位處西屯七期重劃區南側商二土地，周邊豪宅林立。（圖／記者陳筱惠攝）

過去開發商購入土地，向銀行貸款土建融後，則開始申請拆照、建照，興建並開始預售屋銷售，中間土地所有權人都是購買建商所持有。而此次交易，建商在購入土地後，同時信託給仲和建築經理，放款人則是仲和建經相關企業的中租迪和，業界推測與去年下半年的信用緊縮有關。

何謂開發商將自有土地信託？簡單來說建商還是能保有土地產權，但起造人爲信託公司，雙方開設一個信託專戶，也就是說建商得將開發金、土建融資貸款、自備資金存入信託專戶之內，專款專用。當建案動工，建經公司會視工程之完成進度，得建商如實興建房子才能拿得到錢。

看起來好處非常多，但實際上業內人士表示：「以民間機構借貸土建融利率約7%來說，一定高於一般行庫，而3年下來就是21％的利息，推測當時開發商購地時景氣並未反轉，該塊地價格也屬於行情內，爲可以順利過戶、貸款土建融，纔會尋求高利息的民間機構。」

對此，《住展》雜誌發言人陳炳辰則表示：「由於近期各大行庫對於不動產的放款相對嚴謹，不只是一般民衆，開發商土建融同樣受到管制，且有更嚴格的審查或開工日限制，中小型建商與銀行往來也不比大型建商，推測此次案例，或許就是一個實際案例，尤其是8月過後，民間放款4大機構也要受到《銀行法》72-2限制，不如先落袋爲安。」

▲2024年國聚建設才以每坪207萬元、總價約34億元接手「展華花園會館」。（圖／記者陳筱惠攝）

而海舞交易落在2024年，其實，同年度國聚建設才以每坪207萬元、總價約34億元接手「展華花園會館」、總土地面積約1659坪商一土地。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析：「該案位處西屯七期重劃區南側商二土地，過去即吸引地主公開委託商仲標售卻流標，而近期該案以6.1億元成交，換算土地單價約203萬元，具備改建效益，且屋齡29年，再一年就有危老效應，若開發可創造不少話題，因此受建商青睞。」

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