“以價換量”推動核心城市辦公樓租賃需求提升

隨着新增供應的不斷入市，辦公樓市場近年來持續承壓，但在2025年剛剛過去的一季度，深圳辦公樓市場出現了回溫的跡象。

戴德樑行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端分析，深圳全市淨吸納量同比上升26.5%、環比微降1.4%至5.7萬平方米；其中，在新供應的影響下，羅湖區甲級寫字樓的淨吸納量自2023年第二季度以來首次轉正。

另據仲量聯行表示，春節過後，深圳辦公樓項目的諮詢量和實地考察次數均有所回升，顯示出市場潛在的活躍度。不過需求轉化存在時滯效應，後續成交釋放仍需進一步觀察。

從行業維度來看，TMT、零售貿易、金融是一季度深圳甲級寫字樓市場最主要的需求來源，其中TMT及零售貿易租賃面積在全行業租賃面積中的佔比合計超六成。隨着旅遊行業復甦進程持續，在線旅遊平臺在本季度實現大面積升級搬遷。

戴德樑行華南區項目及企業服務部副董事總經理、企業服務部主管黃書禮表示，零售貿易租賃面積在一季度超過金融及專業服務業升至第二位，其中跨境貿易貢獻了該行業近三分之一的租賃面積。值得留意的是，跨境貿易不僅爲跨境電商平臺與商家帶來機遇，也令SaaS平臺、國際貨運代理公司、品牌跨境推廣公司等相關行業獲得了發展空間。

從需求類型來看，當前深圳甲級辦公樓租賃活動主要集中在續租和搬遷置換上。租金的深度調整給成本驅動型的升級和搬遷帶來結構性機會。

這一趨勢在北京、上海等其他一線城市也普遍存在。在仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇看來，租金下行吸引着不同行業的租戶調整優化其租賃策略，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區的租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

仲量聯行華北區研究部董事紀明也表示，在當前的市場格局中，低價策略有效激發了部分大面積租戶的搬遷和升級意願，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比2023年上升31%，成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，並在一定程度上穩定了市場信心。

不過，戴德樑行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍預計，隨着片區間以及寫字樓間的價差縮小，成本優勢驅動的跨片區搬遷或將有所減少，甲級寫字樓中新興行業以及經營類業態的佔比將上升。

事實上，新興行業帶來的需求正在爲市場復甦注入新活力。仲量聯行中國區研究部總監姚耀認爲，除了傳統行業需求之外，與人工智能、新消費、遊戲、生命科學等行業衍生出的“新元”企業，其涌現出的新需求也將激發辦公樓市場新的增長點。

這在各地市場中已有所顯現。根據仲量聯行統計，在北京，截至2024年末，新質生產力企業在甲級辦公樓市場中的承租面積佔比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%。在上海，人工智能相關、新消費、先進醫療等企業在2024年的租賃需求佔比達到30%，滲透於傳統行業中，持續激發市場潛力。

在深圳，截至2024年末，深圳以人工智能和大數據代表的科技互聯網行業也已貢獻了近四成的辦公樓成交面積。仲量聯行華南區研究部高級董事曾麗預計，伴隨產業新賽道業務的進一步發展，以及對海外市場拓展、產品線研發迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，深圳的上述產業新賽道未來存在擴充及升級辦公空間的可觀潛力。