廣州二手房結束23個月連跌，卻遭新房“背刺”、議價空間走高

呂穎雅/發自廣州

“前兩個月看房的人還挺多的，這兩週又一下子安靜下來。”荔灣廣鋼新城的李毅（化名）盯着自家掛牌已久的房源，語氣裡透着些無奈。

這套三房單位是他在2020年買下的，買入價560萬元，如今掛牌450萬元，其實心裡明白，“真要賣掉，只能賣到400萬元出頭。”

他不是唯一一個陷入焦慮的賣家。

這個5月，廣州二手房市場再次轉向。熱絡了半年的行情逐漸降溫，原本盤算着“價格止跌、成交會跟上”的賣家，開始重新審視自己的心理預期。成交不溫不火、買家按兵不動，市場又一次陷入拉鋸與觀望。

數據顯示，5月第二、第三週，廣州二手住宅成交量維持在2300套左右，對比3、4月的周均水平下降約一成。儘管不是“腰斬式”的暴跌，但這種緩慢的冷卻，更讓人煎熬。

結束23個月連跌趨勢

從數據看，4月國家統計局70城房價數據顯示，廣州二手房價格環比終於止跌，終結自2023年5月以來長達23個月的下行趨勢。

從結構上看，廣州市房地產中介協會數據顯示，自2月以來，144平方米以上戶型的成交佔比逐月走高，對整體均價形成了支撐。有業內人士分析，成交結構變化掩蓋了部分真實冷意。

“掛牌多、觀望多、成交少。”一位房產中介門店負責人總結這輪市場狀態，“不少賣家原本指望‘五一’後成交會明顯恢復，但現在看，市場似乎又卡住了。”

中介經紀人普遍反饋，廣州近期雨水天氣頻繁，影響了看房活躍度。但更關鍵的，還是情緒面——買家愈發謹慎，賣家愈發焦灼。大家都在等：等新政落地、等價格探底、等別人先出手。

二手房被新房“背刺”

對李毅而言，更棘手的不是和其他二手房競爭，而是與新房的“短兵相接”。

“新房比我這還便宜，使用率高，裝修也好。”李毅搖頭，坦言自己都有點動搖，“那些沒買過房的，更沒理由選我這個。”在他看來，買家並非不入市，而是大多被新房分流。

廣鋼新城板塊一位中介經紀人也印證了他的判斷。“3月時，還有部分業主試探性提價，但現在這種情況幾乎沒有了，反而是不斷降價求成交。”他提到，最近門店只成交了一套兩房，掛牌時價格在300多萬元，最終三輪砍價後以270萬元成交。

與此同時，新房市場的“內卷”還在加劇。市區不少樓盤總價下調數十萬元，部分項目甚至降幅超過百萬元，更不用說各類一口價單位充斥市場。如今，在售樓部現場，開發商先拋出特價房，買家還能再砍3%~5%的優惠不再稀奇。

加之戶型設計更新、贈送面積增多，小區門頭、公區和交付標準也愈發“高配”，對比之下，二手房顯得愈加尷尬——報高價無人問津，報低價又賣不下手，市場陷入無聲的消耗戰。

在此前樓價泡沫較重的天河東部，這種被新房“壓着打”的感受更爲直觀。曾一度接近10萬元/平方米的“網紅盤”蘭亭盛薈，如今不少掛牌價已回落至“5”字頭，甚至個別成交價跌破5萬元/平方米。表面上看是價格回調給了買方機會，但現實是，大家依舊觀望。

“越是這種時候，越沒人敢動。”東圃某中介經紀人感嘆，“賣家沒底氣，買家沒緊迫感。”這不僅是價格的問題，更是預期的問題。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，好房子在新房市場供應增加，二手房短期內面臨實質衝擊。預計二季度，二手房價格跌幅或將大於新房。

議價空間仍然充足

不過，市場也不是全然死寂。一些“賣一買一”的換房客，正在加快出貨節奏，試圖在網籤量連續破萬的窗口期儘快換房。

據合富大數據監測，廣州二手住宅平均議價空間已擴大至7.7%，正逼近8%的高位水平。在一手市場集中推新、性價比不斷提升的同時，二手房主“低賣低買”的現實考量也越來越普遍。

李毅坦言：“二孩快要出生了，換四房的需求迫在眉睫，準備把掛牌價下調20萬元。只要買家肯談價，我願意再讓步。”

上述廣鋼新城板塊中介經紀人表示，只要業主願意降到小區最低價，“筍盤”很快就能賣出。

南沙或許是爲數不多買賣雙方心態相對積極的區域。位於越秀濱海新城附近的一位經紀人介紹，南沙近期政策利好不斷，有部分業主心態有所提升，但整體依然以價換量爲主，大部分業主還是希望趁着市場比較活躍儘快成交。

儘管“五一”期間因出遊人羣多而略顯平淡，但節後成交迅速回溫，較4月同期有50%~80%的增長。他舉例稱，最近一位客戶在南沙看房許久，一直猶豫未決，直到“買房送學位”政策兌現，正好遇上一套合適房源，業主願意讓利，交易迅速達成。“政策、房源、心態幾方對上了，就成交了。”

李宇嘉認爲，隨着新房供給側改革效果逐步顯現，新房帶動二手房的交易循環正在加快，換房需求的釋放也將對二手房止跌起到正向推動作用。此外，下半年城市更新加速，有助於提升二手房供給效率，減少無效掛牌，未來二手房價格的下行壓力有望緩解。