行業下行週期中的“穩健領跑者”，保利發展銷售額連續兩年穩居行業第一

2024年房地產行業呈現“政策發力託底、市場分化加劇”的典型特徵。在去年四季度中央政治局會議定調“止跌回穩”後，降首付比例、取消利率下限、3000億保障房再貸款等政策密集出臺，行業呈現“核心城市率先回暖、庫存結構優化”的特點，住宅供應面積連續兩年低於成交面積，爲市場企穩創造基礎。

4月28日，保利發展發佈2024年度業績報告，報告期內實現營收3116.7億元，歸母淨利潤50.0億元，是行業內爲數不多保持盈利的公司；銷售規模再度領先市場，全年實現簽約金額3230億元，穩居行業第一。

作爲龍頭房企，保利發展憑藉穩健的經營、前瞻性的佈局和高度的財務自律，交出了一份含金量極高的全年業績答卷，在行業分化中進一步鞏固了頭部地位。

核心城市戰略成效顯著，銷售規模領跑行業

在行業的深度調整期，保利發展通過“城市深耕+精準投拓”雙輪驅動，構建起獨特的戰略縱深。

銷售規模持續領跑行業，一方面源於保利發展對政策窗口期的敏銳把握，如去年三季度積極打響“保價”政策第一槍，十月單月實現銷售額423億元，同比提升28%，有力穩住市場信心。

另一方面也得益於其精準的城市佈局策略，核心城市戰略成效顯著。

2024年38個重點城市爲保利發展貢獻了超90%的銷售額，市佔率達到7.1%，較2023年同期進一步提升 0.3 個百分點，其中14個核心城市取得10%以上的市佔率，16個城市連續三年排名前三。

這種戰略定力在土地市場也得到充分印證。報告期內，保利發展增量投資規模繼續保持行業領先水平，公司全年新增拓展總地價683億元，權益地價602億元，位居行業第二，新拓展項目權益比提升至 88%，創近十年新高。自2022年以來，公司三年拓展總地價近4000億，總貨值約7350億元，居行業第一。

投資策略繼續聚焦在一二線核心城市，2024年公司99%投資金額位於38個核心城市，74%投資金額位於北上廣一線城市的核心區域核心板塊。2024 年當年拓展當年開盤項目 23 個，銷售金額172億元，動態銷淨率超過 9%。

同時，針對存量土地這一行業痛點，近年來保利發展也在積極謀劃推進存量土地的“調轉換退”，即通過“調規轉性、換 地、退地”等多種方式，優化存量用地，降低資金佔壓。

截至報告期末，保利發展已完成約270萬方存量未開工土地資源盤活，盤活資金超百億。多個換地項目首開兌現度良好，換地效果達到預期。

財務穩健性凸顯，構建逆週期護城河

在行業資金鍊普遍承壓的2024年，房企國內貸款同比下降6.1%，定金及預收款降幅達23.0%，保利發展卻展現出逆週期的財務韌性。

2024年，通過債務結構優化，保利發展有序降負債縮表，年末公司有息負債規模壓降54億元至3488億元，連續兩年實現債務規模壓降；資產負債率同比下降2.2個百分點至74.3%，實現了連續四年下降。

截至報告期末，保利發展三年以上到期債務金額1381億元，佔比較年初大幅提升8個百分點至39.6%。

更值得關注的是其現金流管理能力，在全國首付比例下降的背景下，保利發展2024年銷售回籠率逆勢提升1.3個百分點至79.6%，全年實現銷售回籠3277億元，簽約回籠率超過100%。疊加在手現金1342億元及已售待回籠資金（含銷項稅）832億元，未來可動用資金充裕。

這一“安全墊”厚度遠超同行，支撐其經營性現金流已連續七年爲正，在行業流動性危機中構建起難以複製的護城河。

這種財務定力的背後，是保利作爲央企獨特的融資優勢：報告期內，保利發展新增有息負債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創下歷史新低，且成爲頭部房企中唯一完全清償境外美元債的企業，徹底規避匯率波動風險。

其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據利率最低至 2.30%，短 期融資券利率最低 2.02%，均創公司直接融資同期限歷史新低。

此外，在2024年“經營性物業貸款”和“房地產融資協調機制”等信貸政策的支持下，保利發展全年新增持有資產經營性物業貸款130億元，年末經營貸餘額310億元，有效盤活了存量資產。

這種“低成本、長週期”的資金獲取能力，在行業信用分層加劇的當下，正轉化爲不可複製的競爭優勢。

“品質時代”下，以產品力重塑行業標準

在銷售領先與財務穩健的同時，保利發展進一步以產品力構築品牌護城河。

當下，購房者的決策邏輯已從“價格敏感”轉向“品質優先”，作爲首個提出“品質時代”的房企，保利發展目前已形成“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，以“好產品+好服務”爲新時代的美好生活提供整套解決方案，並得到了行業的高度認可。

據克而瑞統計的中國房地產產品力排行榜顯示，2024年保利發展全國排行第2名，物業服務力位居央企首位，公司品牌價值連續十五年蟬聯行業第一。

其2024年新獲取項目中，多數項目首開實現全維實景，以“所見即所得”的實景展示獲取客戶信任，並且產品的市場競爭力也獲得了市場的認可。

在2024年保利發展首開的產品系項目中，有七成銷售流速達到板塊前2名。通過實景展示提升項目打動力，成都花照天珺、西安雲谷和著等多個項目首開去化率超70%。

當購房者將“交付確定性”列爲首要考量時，保利發展的產品力已從單一的空間營造升維爲全週期的品質承諾。

在交付端，保利發展全年完成14萬套品質交付，22個項目獲市級以上施工示範認證。其中部分項目還實現了提前交付，如北京保利·錦上二期提前超200天交付。

同時，爲更快響應市場導向和消費者需求變化，縮短交付週期、提高產品競爭力，保利發展還在海南試點了快速建造體系 ，將拿地到竣備週期縮短至14個月 。

在“保交樓”成爲民生工程的當下，這些數據不僅是品牌護城河，更成爲獲得市場信任的關鍵籌碼。

多元業務協同發力，開闢第二增長曲線

在開發主業之外，多元業務的突破，則爲保利打開了第二增長曲線。

報告期內，保利發展多元業務板塊協同發力，實現營業收入約40億元，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業經營類資產項目累計開業534萬平，年內規劃34個可售項目轉經營，並通過經營性物業貸等方式實現融資37億元。

其中，物業板塊持續擴大服務規模，截至報告期末，保利物業合同面積及在管面積分別約爲9.9億平方米與8.0億平方米，同比分別增長0.7億平方米、0.8億平方米。物業服務第三方貢獻持續加大，年內實現收入約爲人民幣49.87億元，較上年同期增長約19.6%。

資產經營板塊則通過“租賃住房+商業運營”雙輪驅動。

2024年，結合國家“租購併舉”發展規劃，保利發展重點發力租賃住房業態，期末公司在管租賃住房規模超過4.5萬間，在營租賃住房超2.2萬間，同比增長47%，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

商業經營穩步提升，在租購物中心出租率實現連續三年提升，近2年新開業的上海花木時光裡、廣州魚珠時光、杭州時光裡、成都時光裡、長沙時光匯等項目廣受好評。

與此同時，保利發展也在積極探索政策紅利，通過專項債支持盤活超百萬方存量資產，爲行業“存量時代”的轉型提供實踐範本。

一方面通過探索存量轉經營，在成都、長春、大連、鄭州、梅州等各能級城市，積極探索存量公寓、住宅轉爲保障性租賃住房，成都和寓愛尚裡店、天寰店，均實現開業即滿租。

另一方面通過以租促售，在廣東（華南公司）、湖北、山東等省份積極開展商業街、社商經營，通過以租促售成交接近3億元。

這種“開發+運營+服務”的生態閉環，不僅平滑了開發業務的週期波動，更在新型城鎮化進程中開闢出增長新極。

當行業仍在討論如何“活下去”時，保利發展已開始構建“開發-運營-服務”的全生命週期能力。未來，隨着專項債收購存量資產、保障性住房等更多政策的加速落地，保利發展在土儲質量、融資成本端的優勢也將進一步凸顯，或將成爲行業從“增量開發”轉向“存量運營”的關鍵範本。