鑫苑服務還未走出地產漩渦

觀點網 和關聯方對簿公堂已過去兩年，鑫苑服務還沒能走出存款被抵押的漩渦。

早在2022年末，被關聯方挪用抵押的4.02億元存款已確認轉入應收款項範疇，但截至2024年期末，鑫苑服務還在爲這項應收款進行計提減值撥備。

作爲最早暴露出關聯方風險的上市物企之一，鑫苑服務被迫走向市場化。

經歷過兩次停牌、復牌，鑫苑服務的業績低谷是年報延遲刊發一年的2022年，隨後兩年關聯方流動性問題愈加嚴重，基本依靠市場化拓展走出一條生路。

對外求生兩年，在管面積中來自第三方佔比已上升至59.1%；合約面積中，第三方佔比66.7%。

只是來自關聯方的影響深重，鑫苑服務自愈過程也顯得緩慢。

2024年，鑫苑服務各項營收數據均錄有不同程度的增長，其中歸母淨利潤漲幅高達209.6%，但實際上8700萬元淨利潤還未回到2021年的水平。

關聯漩渦

停牌將近19個月，最終在2024年6月極限復牌。剛逃脫出退市危機的鑫苑服務，或又陷入關聯方破產事件。

4月17日一早，鑫苑服務披露一則公告，最終控股股股東鑫苑地產控股的若干債權人已於4月14日像美國紐約南區破產法院提出非自願呈請。

物聊社瞭解到，非自願呈請是指在破產法律程序中，由債權人主動向法院提出申請，要求對債務人啓動破產清算或重組的法律程序。

這也意味着債權人是基於鑫苑地產控股無法清償債務的事實，準備迫使鑫苑地產控股進入破產程序。

據可查詢到的最新信息，鑫苑集團逾期有息債務約爲27.85億元，截至2024年9月，存續境內債券3只，存量規模23.8億元，且全部處於違約狀態。還有2022年三筆美元債違約，本息合計約8.11億美元。

鑫苑服務於公告中表示，當前尚無針對鑫苑地產控股提出的破產令，認爲該項呈請對公司財務表現及營運蓋無重大影響。

只是，鑫苑地產控股持有鑫苑服務約2.55億股股份，佔其已發行股本總數約43.07%。

處在關聯方或將破產重整的危機之下，若法院確認下發破產令，鑫苑服務或許還會進入一段動盪時期。

非自願呈請還在處理階段，鑫苑服務最該關注的還是自身運營情況。打開不久前發佈的2024年業績報告，應收款項細則中“減值撥備”很顯眼。

其中，來自關聯方買賣合同及車位獨家銷售權的預付及支付款項約2.89億元，對預付款項減值撥備41.73.7萬元、支付款項減值撥備1.01億元；來自關方的其他應收款項66113.7億元，減值撥備約1328.7億元。

而減值撥備中規模最大的，是與關聯方抵押事項有關的應收款項。

事件起因要追溯到停牌之前的2022年11月，鑫苑服務發現4筆合計4.02億元定期存款在“董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經同意”的情況下被關聯方質押。

2023年4月，鑫苑服務就抵押事項產生的爭議將關聯方高尚香港國際仲裁中心，並於該年10月贏得仲裁，4.02億元將以多個承租商業的商管公司、六間會所30年的經營權，以及2181個車位抵償。

但是與抵押相關的應收款項在當時只以非現金資產抵償了3400萬元，剩餘3.99億元沒了下文。

截至2024年期末，與抵押事項有關的應收款項約爲3.03億元，對應減值撥備1.54億元，較2023年同期撥回約4747.1萬元，用於抵銷與抵押事項有關的其他應收款部分結算虧損。

如今關聯方被債權人提交呈請，又增加了鑫苑服務剩餘3.03億元存款收回的不確定性。

恢復之中

關聯方流動性危機漸重，原本對關聯方依賴性較高的鑫苑服務在此情況之下，不得不走向了市場化競爭。

或許得益於市場化拓展降低了對關聯方的依賴程度，鑫苑服務才得以在兩次停牌之後還能錄得業績增長。

年報顯示，截至2024年12月31日，鑫苑服務錄得營收約8.69億元，同比增長15.9%。其中，物業管理服務收入5.71億元，同比增長6.73%；增值服務收入2.04億元，同比增加75.86%；交付前及諮詢服務收入1125.2萬元，同比減少53.75%；物業工程服務收入8321.1萬元，同比增加11.49%。

收入提升與在管規模相關，年內物業管理服務的合約面積約爲6460萬平方米，同比增長16.8%，增速基本與總收入增速持平。

新增的1430五年平方米合約面積近乎全部來自市場化第三方拓展，截至期末，鑫苑服務在管面積中第三方佔比提升6.1個百分點至約59.1%；合約面積中第三方佔比提升6.7個百分點至66.7%。

市場化拓展正有效優化鑫苑服務的獨立性，物業管理服務中，來自關聯方的收入佔比約爲65%，同比下降4個百分點，來自第三方的收入佔比爲35%。

盈利方面，鑫苑服務錄得毛利2.45億元，同比提升1.5%；毛利率爲28.2%，同比下降4個百分點。

分部來看，毛利收入的主力是物業管理服務，錄得1.67億元，同比增長7.05%；毛利率爲29.3%，同比提升0.1個百分點。橫向對比業內同行，鑫苑服務物管基本盤的毛利率處於上游水平。

增值服務毛利收入6571萬元，毛利率32.2%，同比下滑23個百分點，或許也是拉低整體毛利率水平的主要原因。鑫苑服務表示，該部分毛利率下降主要由於開展新業務，投入增加所致。

結合增值服務收入大幅增加的情況來看，鑫苑服務的選擇可能是以盈利空間換取增長空間。

另外，交付前及諮詢服務毛利率爲31.3%，同比上升11.1個百分點；物業工程服務毛利率10.4%，同比下降11.4個百分點。

而年報中增長更爲顯著的部分來自利潤，年內收益總額8864萬元，同比增長212%；歸母淨利潤8700萬元，同比提升209.6%。

鑫苑服務表示，增長主要來自在管面積增長帶來的對應業務增長。

只是對比過去，鑫苑服務目前還處在恢復進程中，利潤大幅增長除了業務開展，或許還存在前兩年利潤受挫的底層因素。

2022年財報顯示，鑫苑服務首次錄得淨虧損3.34億元，主要由於金融資產減值撥備增加；2023年，與關聯方相關的金融資產及合約資產減值撥備計提減少，這才扭虧爲盈，年內淨利潤回正至2840萬元。

結合扭虧前因來看，業務正常運營情況下2024年淨利潤其實是正常回升，但依舊沒能回到虧損之前的水平。

儘管同樣面臨金融及合約資產減值撥備，鑫苑服務2021年淨利潤爲1.24億元，淨利潤率爲16.1%。

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