新出讓土地開發的商品房一律實行現房銷售！河南信陽擬出商品房預售新規

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，河南信陽起草的《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》公開徵集意見，擬按照“新老有別”的原則，在信陽中心城區推行現房銷售，各縣可參照執行。

該文件明確，文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。文件印發後新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂，方可申報商品房預售許可。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，現房銷售模式是房地產發展新模式的一個重要組成部分和改革方向，本質上是對購房權益的保障。信陽擬對新出讓土地開發的商品房實行現房銷售，對開發商的影響最爲直接，這意味着房企拿地時需要客觀評估，做好財務測算，更好把握拿地性價比。

中指研究院政策研究總監陳文靜分析稱，執行現房銷售模式，對購房則而言，可以避免傳統期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風險；對房企而言，爲提升購房吸引力，房企在項目規劃、設計、施工建設等環節將更加註重品質，從而推動產品品質提升；對行業而言，在庫存量大的地區試點現房銷售，有助於控制供應規模，直接改善市場供需結構，加快庫存去化，助力構建房地產發展新模式。另外，現房銷售對項目工程質量提出更高要求，也有助於推進行業更高質量發展。

對於此前已取得施工許可證的項目，該文件提出，按照相關管理辦法規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時，或“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可。

另外，依據該文件，此前已取得施工許可證的項目，申請預售的條件將更加規範和嚴謹：以“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”爲進度申報預售許可的，開發企業需提供現場施工圖片、工程款發票及銀行資金撥付憑證；以“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”爲進度申報預售許可的，開發企業需提供施工現場圖片。

嚴躍進表示，這表明信陽在預售許可審批方面，執行的是從緊從嚴標準。

整體來看，嚴躍進認爲，信陽發佈的這一文件本質上是對房地產發展新模式的一次試點和改革探索，對於各地更好把握房地產發展新模式具有積極的示範與啓示意義。

中指研究院不完全監測發現，2022年末以來，全國已有30餘省市出臺現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等明確在部分項目進行現房銷售試點。另有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。

與此同時，陳文靜提醒，現房銷售模式下仍有部分問題需要面對。一方面，由於現房銷售時間節點較期房銷售模式更靠後，房企銷售回款週期更長，較爲考驗房企資金情況；另一方面，現房銷售一定程度會影響新房供應規模，對於部分庫存量較小的地區來說，地方政府需要精準把控推進節奏和力度。除此之外，現房銷售對金融機構的資金要求也將提升。

嚴躍進表示，各地要立足一攬子金融政策的新要求，強化對現房銷售模式的金融支持力度，讓房企資金狀況更爲穩健，激發企業落實現房制度改革的能力和動力。

爲更好發揮現房銷售優勢，加快構建房地產發展新模式，從市場的角度來看，陳文靜建議，優先在庫存大的城市或區域試點推進“現房銷售”，同時加快完善適用於現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。