確保商品房預售資金安全 成都新的商品房預售資金監管辦法明起施行

封面新聞記者 姚瑞鵬

6月30日，記者從成都市住建局獲悉，成都市出臺了《成都市商品房預售資金監管辦法》，將於明日起正式施行。成都市住建局發佈《成都市商品房預售資金監管辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》），進一步對《辦法》內容進行明確。

據成都市住建局相關負責人介紹，新規定對預售資金的監管額度、支取條件、應急支取等情形進行明確，其中更是新增了房地產開發企業暫停支取的情形。“以此來確保購房款用於房屋建設，最大限度降低商品房爛尾等情形的發生。”

監管額度按清水、裝修分別測算

據介紹，新規定關於監管額度的測算進行調整，其中明確，監管額度按清水監管額度和裝修監管額度分別測算。

清水監管額度按預售房屋清水掛牌價款總額的15%與房屋建築平均建安費用（房屋建築平均建安費用標準乘以預售樓棟的房產預測面積）取高確定。其中，預售工程形象進度要求爲正負零（有地下室的）或地上一層頂板澆築完畢（無地下室的）的商品房項目，按清水掛牌價款總額的25%與房屋建築平均建安費用取高確定。

預售房屋爲成品住宅的，裝修監管額度按裝修掛牌價款總額的80%測算。

同時，新增了“開發企業應當制定預售資金監管方案”。“這一條是因爲之前總有市民在問，其實現場有個三方監管協議，但有10幾頁，市民往往看不到重點，因此新增了這一條。”該負責人告訴記者，這裡提到的“預售資金監管方案”相當於一個摘要，將購房人關心的項目基本情況，監管賬戶信息，監管範圍、監管額度，工程建設進度計劃及各進度節點應保留餘額，以及其他需要說明的情況進行呈現。

點對點撥付 確保監管資金用於工程建設

預售資金支取方面，《實施細則》中分一般支取與應急支取進行規定。“總體上主要是確保監管賬戶的資金優先用於工程建設，因此細則明確額度內資金，必須專款專用，點對點撥付。”前述負責人說。

記者注意到，資金支取中明確，額度內資金不同於開發企業自有資金，應當專款專用，必須用於本預售批次工程建設，包括必需的農民工工資、建築材料、設備和施工進度款等相關建設支出。在解除監管前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的開發企業，集團公司不得抽調、挪用。額度內資金應直接撥付給材料方、設備方和施工方，撥付給其他收款人的需經監管部門同意。

開發企業申請支取額度內資金的，應在監管服務平臺提交相關證明材料，明確建築材料、設備和施工進度款項的收款賬戶，經監管部門確認後，作爲額度內資金支取的收款賬戶。

《實施細則》中對於額度外資金也進行說明，應當優先用於本項目農民工工資、建築材料、設備和施工進度款、工程勘察設計監理費用等，在保障項目建設的基礎上，可用於償還開發貸款。

當開發企業因重大經營風險、項目管理不善、銷售不暢等原因，產生重大債務和矛盾糾紛等不穩定因素，致使項目不能順利建設影響竣工交付，且賬戶餘額不能滿足一般支取需求，但急需資金用於工程建設，經區（市）縣政府（管委會）集體研究同意，明確支取金額及收款賬戶的，可進行應急支取。

發生應急支取的，該項目其他預售批次的額度外資金應當優先用於補足應急支取金額。

新增退房退款情形 積極迴應購房羣衆訴求

同時，新規定中明確了退房退款的兩種情形。當監管賬戶內資金未達到監管額度且未發生過支取的，賬戶內資金可直接劃轉用於退房退款，由開發企業提供與購房人簽訂的解除購房協議，監管部門審覈通過後，承辦銀行辦理劃轉。

若監管賬戶內資金超過監管額度或發生過支取的，賬戶內資金不得直接劃轉用於退房退款，應由開發企業提取的額度外資金或自籌資金進行保障。