河南信陽全面推行現房銷售 新出讓地塊告別預售制

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

5月13日，河南信陽市住房和城鄉建設局發佈《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出在中心城區新出讓地塊推行現房銷售，成爲近期全國首個明確全面落實現房銷售的城市。

據瞭解，現房銷售作爲房地產發展新模式之一，在業內呼聲已久。信陽此次政策通過“現房銷售+資金監管+企業責任”的組合拳，爲全國房地產調控提供了新的樣本，未來或推動更多城市跟進類似措施。

多地積極探索試點

此次信陽發文明確按“新老有別”的原則執行，即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可；文件印發後新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發後新出讓土地，則一律實行現房銷售。

據中指研究院政策研究總監陳文靜介紹，近幾年信陽房地產市場持續調整，土拍市場表現亦偏弱，多數地塊由地方國資底價獲取。根據中指數據，2025年1～4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。同時在較弱的市場表現下，當前信陽市場中已有不少項目實質上處於現房銷售的狀態。整體來看，信陽近年房地產市場表現偏弱，土地成交量低，現房銷售政策的推出對於信陽短期市場的影響或相對較小。

另外，信陽此次發文也對項目資金進行明確，指出“嚴格實行項目開發公司制”，企業總部履行投資人責任，在項目交付前嚴禁投資人違規抽調、挪用項目銷售、融資等資金；並強調“嚴格落實使用自有資金購地”，這一舉措強化了對房企資金的要求，同時也有利於保交房，在當下信陽土地市場成交規模較低的背景下，政策對短期市場的影響亦相對較小。

2025年全國住房城鄉建設工作會議通稿在“推動構建房地產發展新模式”中強調“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”，現房銷售是構建房地產發展新模式的重要內容之一。

實際上，近年來全國多地積極探索推行現房銷售。比如海南在2020年3月後出讓土地建設的商品住宅均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現房銷售的省份。

根據中指研究院不完全監測，自2022年年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，安徽提出有力有序推行商品房現房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作；湖北荊門是省內唯一現房銷售試點城市，今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。

另有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。

對行業影響深遠

作爲房地產發展新模式之一，現房銷售對於購房者、房企、行業均有着不同的影響。

據Wind統計，2024年全國現房銷售面積已經佔到全部新建住房的30%左右，較2020年的10.2%顯著提升，反映現房銷售模式逐步被市場接受。

陳文靜指出，對購房者而言，可以降低購房風險。現房銷售的項目建築質量所見即所得，避免了傳統期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風險。

對房企而言，在現房銷售模式下，房企爲了吸引購房者，在項目規劃、設計、施工建設等環節將更加註重品質，從而推動產品品質提升。現房銷售更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預售轉到現售，必然會導致前端資金佔用大，但回收週期長的“錯配現象”，也會導致開發商拿地積極性明顯下降。

近年來，已有多地通過延長土地出讓金繳納期限、契稅補貼、提高公積金貸款額度等方式緩解開發商資金壓力並刺激購房需求。

對行業而言，在庫存量大的地區試點現房銷售，有助於控制供應規模，能夠直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利於房地產發展新模式的構建。另外，現房銷售對項目工程質量提出了更高的要求，將促進行業更高質量發展。

陳文靜認爲，在庫存量大的城市或區域推進現房銷售符合中央“嚴控增量”的要求，未來或有更多城市逐漸跟進，但對於部分庫存量較小的地區來說，現房銷售後，短期內市場上新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度，謹慎執行相關政策，同時加快完善適用於現房銷售模式的房地產融資制度，也有助於推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：張國剛）