新城控股：美元債的償還已提前鋪排，從未想過放棄開發業務
5月26日下午，新城控股（601155.SH）召開股東大會，董事長王曉鬆帶着管理團隊出席。在股東交流環節，王曉鬆等高管就公司戰略、融資、債務等問題迴應股東關注。
談及房地產行業的這輪調整，王曉鬆表示，正是因爲自己沒有在一把手的位置經歷過房地產行業的大起大落，也是沒有經歷過市場下落一兩年就恢復的階段，纔會在行業每次下落時都當成是寒冬來臨。
據悉，自2021年7月至今，新城控股未再新增項目。王曉鬆介紹，這期間公司收支、現金流、管理架構等均做了收縮和調整，但維持了核心團隊的穩定。
王曉鬆：80%的時間花費在商業板塊，這是公司基本盤和未來發展的基石
現場有投資人關注王曉鬆在各業務板塊的精力分配，王曉鬆迴應稱，過去自己精力主要在地產開發業務，最近兩年隨着市場形勢的變化，商業變成整個公司的基本盤和未來發展的基石，自己也將更多的精力投入到商業板塊，大概佔據自己80%的時間。
王曉鬆介紹，還有兩塊業務佔據了自己很大的精力，一是對人員，人才對公司是很重要的資源，公司也隨着形勢的變化做了一些人員和架構調整；另一方面，是和財務相關的指標方面，也會和金融機構做很多的溝通。
王曉鬆坦承，目前，公司仍在穿越週期的過程中，雖然沒辦法保證公司100%的安全，但是根據目前的情況可以判斷，公司還是一個比較安全的企業。
王曉鬆還介紹，最近三年，自己還有一個很重要的工作，就是恢復公司在資本市場的信用，最近一兩年公司的信用有所恢復，但恢復是有代價的，希望代價可以逐步減少，並恢復到正常企業穩定經營的水平。目前，這依然是公司近期最重要的工作之一。
王曉鬆：從來未想過放棄開發業務，極端情況下會給開發業務兜底
就開發量而言，新城控股的開發業務在萎縮，今年其計劃竣工面積爲550萬平方米，竣工面積不到2024年的40%。
但王曉鬆在股東會上則表示，公司從來未想過放棄開發業務。中國房地產市場至少擁有幾萬億元市場，也很難再找一個這麼大規模的市場。
王曉鬆進一步解釋稱，新城在這個市場裡打了30多年仗，最近的這仗，我們打得還不錯，公司仍擁有完整的、專業的開發業務團隊，爲什麼要浪費？
對於當下的困難，王曉鬆給出瞭解決方案，即利用代建業務，把管理團隊穩定住。如果未來有機會，公司整體也穩定了，會在開發業務上做一些機會性的投資，但開發業務在公司戰略上屬於錦上添花的業務。
新城控股地產開發業務負責人嚴政介紹，有些過去獲取的項目未進行開發，主要是基於兩方面的原因，一是市場原因：市場容量變小、需要增加建設投入、沒有現金回籠的銷售等，這些如果開發反而會拖累公司的現金流。二是，有些市場雖然存在，但開發的代價比較大，可能會造成虧損。
現階段，新城在控制資產折損的額度。嚴政進一步補充稱，有些虧損的項目，爲了保交付或者換取現金流，公司會嚴格地執行以銷定產的策略，儘可能地控制虧損的額度和在建面積。對一些沒什麼市場機會的地塊，公司也在和地方政府溝通，希望政府能回購。
開發業務向好。王曉鬆介紹，現階段開發和商業板塊的現金流已經在做區分，分開管理了。王曉鬆也表示，在一些極端情況下，比如商票兌付等一些基於集團信用的問題，集團還是會給開發業務做一些兜底。
王曉鬆解釋稱，現階段這樣的兜底行爲並不多，因爲經過過去兩年的集中交付公司開發項目在急劇減少，那段時間集中還掉了很多債。
美元債的償還工作已提前鋪排
今年，新城系兩筆合計6億美元的境外債到期。“新城發展 4.45 20250713”和“新城控股 4.6 2520251015”分別於今年7月13日和10月15日到期，本金額均爲3億美元。
新城控股董事會秘書李峰介紹，6億美元債券的償還工作公司已經提前鋪排，正在有序推進。據悉，最近被關注的由中債增擔保的中期票據，發行額度大概在15億元至20億元之間。
除此之外，新城控股也在利用由吾悅廣場組成的另外四個資產包和熟悉的金融機構溝通融資，目前仍在過程中，按照規劃預計在債務到期前會落地。
關於是否新發美元債，王曉鬆介紹，目前在試探水溫，如果境外投資人認可且價格合適，會做嘗試。王曉鬆同時表示，美元債是錦上添花的事情，如果現階段不適合發行，公司也會按此前的既定規劃推動融資和還債工作。
對於外界關注的REITs，王曉鬆介紹，公司已經在申報，且有一段時間，目前仍處於政府相關部門的審批階段，暫時未有太多明確反饋信息。
現場有股東關心新城未來會將債務維持在什麼水平，李峰介紹，截至去年底公司有息負債是536億元，過往幾年公司的有息負債壓降較多，目前大部分的有息負債均置換爲抵押債。
李峰稱，從今年初，公司的債務水平比較穩定，公司也希望維持穩定的債務水平，沒打算極度壓縮債務，因爲適度的債務水平有助於公司業務的開展。
李峰給大家算了一筆賬，吾悅廣場的賬面價值在1230億元左右，公司的總債務水平530億元左右，吾悅廣場的抵押率是不高的。即便假設全部有息負債都靠吾悅廣場，也是可以的，事實上公司還有許多開發貨值和土地，這個角度公司的債務是可控的，負債率處在行業的中間水平。