灣區舊改樣本｜廣州羅衝圍舊改破局

觀點網 自從2023年國企聯合介入舊改工作，廣州羅衝圍舊改的推進像按下了加速鍵。

羅衝圍片區位於廣州市白雲區，西臨珠江西航道上游江畔，同時作爲廣州的西部入口，承接着廣佛都市圈的部分交通。

在廣州衆多城中村改造項目中，羅衝圍舊改的起點是2014年，並不算 “第一批吃螃蟹”的舊村。

正因爲羅衝圍片區是廣州西部的重要門戶，隨着近年來廣州城中村改造工作加速推進，羅衝圍舊改被提到更高的高度，改造速度已超越不少卡在不同難關的舊改項目。

日前，廣州市白雲區發展改革局發佈螺涌村、鬆南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億元。

交給三家國企聯合統籌的羅衝圍舊改，距離蝶變似乎已經不遠了。

羅衝圍歷史

處在珠江與增步河交錯的半島上，羅衝圍最開始的轄內面積並沒有如今舊改實施範圍那麼大。

追溯至最初，羅衝圍指的僅僅只有靠近增埗橋的螺涌圍與螺涌村，而“羅衝圍”則是螺涌圍簡化音譯的產物。

隨着改革開放深入，靠河而居的小鄉村在1984年增埗橋通車之後才真正與廣州市區相連，打通了陸地交通的羅衝圍成爲市區向外溝通的橋樑，商貿開始興盛的羅衝圍迎來第一次高光時刻。

連通市區與北出口的增槎路逐步成型，沿途農田和魚塘消失，羅衝圍片區一座座廠房與倉庫建了起來，糖廠、水廠、水泥廠、電纜廠等工廠涌現。

名氣越來越大的同時，人們慢慢習慣將相鄰的松溪、槎龍等片區也納入羅衝圍的範圍。

只是，工廠爲羅衝圍帶來了發展機遇，人口越加密集的同時也帶來了噪音、污染與交通堵塞，廠房衆多的低端產業成爲羅衝圍片區轉型的結構困擾。

舊改成爲羅衝圍突破困境的水中浮木。

2014年6月，廣州市人民政府辦公廳印發《羅衝圍片區更新改造工作方案》，明確提出要解決羅衝圍片區交通擁堵、人車混行、公共設施缺乏、低端產業聚集、破舊廠房林立等問題。

改造方案中，預計各項摸查、更新改造方案編制將於2014年底完成，最遲收儲交地日期定在了2016上半年，爭取2016年底前使羅衝圍片區的交通、環境、民生等得到明顯改善。

但改造方案獲批只是舊改漫漫長征路的第一步，更棘手的問題出現在改造過程中。

除了作爲廣州西部的重要交通樞紐，羅衝圍片區臨近河道，和舊改項目收儲、搬遷工作同步進行不止有道路升級改造以及大橋建設工程，還有白雲區水源保護和土地規劃工作。

2017年6月，有居民向廣東省政府提出問題反映，自2014年改造方案獲批之後羅衝圍舊改各項改造工程非常緩慢，甚至有些項目基本停止，與方案中定下的時間節點相差太遠，要求相關部門儘快落實各項改造項目。

根據批覆，羅衝圍片區更新改造工作進展緩慢的主要原因，是當時白雲區在進行水源保護區和土地利用總體規劃的調整，受此影響，片區更新改造項目因無法通過環境影響評價而處於停滯狀態。

儘管批覆表示，調整工作已分別於2016年10月31日和2016年10月26日獲批，更新改造工作已恢復到正常推進階段，但羅衝圍舊改的進程依舊相對緩慢，直至2020年。

當時，羅衝圍舊改在廣州兩會中被着重點名，要將其打造爲舊改示範區。隨着高度被拔高，項目也迎來了一位“貴客”。

2020年底，華爲拿下羅衝圍片區內的華僑糖廠地塊，將佈局在廣州的首個研發總部。

華爲研發中心落戶，在一定程度上爲羅衝圍舊改其中一項重點工程--產業結構升級開了個好頭。

因此，廣州於2021年1月向多個城中村改造項目發放專項借款，羅衝圍舊改獲得1億元借款，同時各項改造升級和動遷工作迎來多年期盼的提速。

舊改樣本

關注度提升之後，“沉默”多年的羅衝圍舊改，快速動了起來。

2021年底，松溪片區內的螺涌村與鬆南村傳來同意啓動範圍內更新改造的消息，成爲羅衝圍舊改項目率先啓動改造的區域。

得益於華爲進場，羅衝圍舊改破局時刻來臨，搭上快速列車之後，又在2023年迎來了國企聯合統籌操辦。

據觀點新媒體瞭解，2023年廣州灣區新岸城市開發投資有限公司成立，負責羅衝圍舊改推進工作，公司背後爲市屬國企：珠江實業集團、白雲城市開發投資集團和機場建設投資集團。

採用“政府主導+國企做地”模式，羅衝圍片區對標珠江新城，未來將打造成科技商貿未來城，從早期的“廣州西岸”升級爲“灣區新岸”。

作爲先行區域，包含鬆南村、螺涌村、松北村的松溪片區改造實施範圍面積213.15公頃，規劃總建設量382.39萬平方米。

2024年6月，松溪片區完成福星摩配市場清場，啓動首批拆遷；同年9月完成三大摩配城拆除，超1500家商戶搬遷，10月青橋街主體工程完工。

首批安置工程動工儀式在2024年9月底啓動，成爲舊改項目首個進入復建階段的區域。

潭村片區隨後啓動，雖然在2024年初因6600元/平方米的貨幣補償標準一度陷入停滯，但拉鋸之下，於同年10年重啓改造工作，補償標準提高至7590元/平方米，徵收17萬平方米土地，安置房建設迅速開啓。

時間來到今年，羅衝圍舊改首開片區的首期安置房建設全面啓動，3800套房源預計2026年底交付，同步規劃商業中心、文體中心等配套設施。

5月，潭村片區一期回遷房正式奠基，並啓動二期回遷地塊永豐五金城牌坊拆卸儀式，在預期時間表範圍內實現一、二期安置區的“一建一拆”。

同月，白雲區發展改革局發佈了松溪片區螺涌村、鬆南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億。

作爲重點改造工程，羅衝圍舊改目前最“緊迫”的任務，其實是補償方案落定。

今年3月，廣州市白雲區土地研發中心針對白雲區螺涌村、鬆南村、松北村城中村改造項目中的校園路東側佳麗軒、佳星樓地塊國有土地上房屋徵收補償方案，公開徵求公衆意見。

補償方案共提供了貨幣補償、房屋產權調換、房票安置、購買存量商品住房安置等多種補償方式供被徵收人選擇。

其中，貨幣補償指導價爲22500元/平方米，加上徵收獎勵、棄產獎勵、搬遷時限獎勵、搬遷費等，最高補償標準可達38550元/平方米。

5月8日，螺涌村、鬆南村、松北村改造項目中鬆南片區、校園路和螺涌北路周邊地塊土地徵收補償方案釋出。

2025年即將過半，松溪片區逐步開啓地塊徵收工作，追逐着年底進入全面復建期的目標。

在過去，羅衝圍片區的配套建設無論是交通、教育、商業都不算拔尖，舊改的意義除了改變城市面貌，還有增加片區配套。

雖有華爲研發中心落戶加持，但舊改項目範圍廣、時間跨度大，徵收能爲改造加速，卻解決不了當地居民在原址回遷與異地搬遷選擇上的左右爲難。

不論選擇如何，可以預見的是，被聚光燈照耀下的羅衝圍，舊村蝶變已在不遠處。

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