首提“拆整結合”，廣州舊改突圍

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道廣州市中心的知名城中村石牌村改造有望加快進度。

據“廣州人大”公衆號發佈消息，廣州市人大常委會主任王衍詩到天河區銀河村、石牌村調研督導改造提升工作時表示，天河區經過深入調研論證形成的關於銀河村、石牌村拆整結合的改造提升工作思路總體可行，要儘快形成具體工作方案，儘早付諸行動。

時隔多年，石牌村這座拆遷難度較大的城中村終於傳出新的動向。石牌村舊改被提上日程，也意味着廣州城市更新提速。近期，廣州白雲區三元里、蕭崗村等城中村也頻傳進展，廣州城市更新全面推進。

全面提速

廣州舊改項目加速推進的大背景是，住建部正在推動城市更新的高質量發展。

廣州在今年首次發佈的住房發展年度計劃中明確，廣州今年加力實施城中村改造和城市更新，完善城市更新政策和工作機制，實施“依法徵收、淨地出讓”的改造新模式，羅衝圍等四大片區取得突破性進展，加快推進11個示範項目建設。

此外，廣州還積極謀劃在城中村改造項目中落實貨幣化安置政策，加快制定使用城中村改造專項借款購買存量商品房作爲安置房的工作方案和工作指引，打通實施路徑。

石牌村此次重提城中村改造，其思路與之前相比更爲可行。石牌村採取的是拆整結合的思路，據廣州廣播電視臺發佈的數據，石牌村將採取“串店成環、連片成面”的方式逐步改造，先行拆除的總量約11.1萬平方米，其中住宅面積約9.6萬平方米，共323棟，集體物業約1.5萬平方米，共29棟。

正是因爲產權的分散，所以石牌村的改造本身具有相當的難度。

實際上，不僅是石牌村，廣州城市更新整體上的推進速度均在加快。4月7日，已經停滯十多年的三元里村舊改也邁出關鍵一步。白雲區組織成立13個徵收工作組進駐三元里村開展徵拆工作，已有被徵收居民主動前往各工作組瞭解徵收補償安置方案並簽署《徵收補償作價確認表》。

三元里村舊改採取貨幣補償、產權調換等形式。貨幣補償方面，在疊加徵收獎勵、棄產補助及搬遷時限獎勵等附加獎勵的情況下，綜合最高補償單價可分別達3.78萬元/平方米和2.388萬元/平方米。

產權調換方面，權屬人可選擇按照被徵收房屋套內面積1:1置換復建房屋，同時給予5000元。若想置換更大面積，簽約前3個月內，超10平方米以內部分按市場價70%購買，10平方米以上按評估價100%購買。此外，還將給予每戶5000元×2次的搬遷費，臨遷費標準則以40元/平方米標準，首期一次性支付十二個月，直至復建房通知收樓後三個月。

4月14日，廣東省投資和信用中心也發佈了廣州市白雲區蕭崗村城中村改造項目啓動區安置地塊招標計劃，預計發包價格爲19億元。這意味着蕭崗村的改造也在有條不紊地推進中，在此之前蕭崗村城市更新項目已經停滯10餘年。

突圍在即

廣州城中村的改造，關乎城市界面以及居住環境的提升。作爲城中村衆多的城市，城中村改造是重要的課題。

實際上，在房地產行業高歌猛進之時，衆多企業均有意願參與到廣州的城市更新項目中，目前這類項目多數由當地國企兜底，再由當地國企尋找合作方聯合開發。

與之前相比，現在的城市更新更着重漸進式的持續更新，而非大規模的拆改重建，這也爲地方政府和參與企業提出了新的要求，相應的機制也應該跟上腳步。

此前，廣州曾有部分房企因自身資金原因退出城市更新項目，但同時也表示城市更新的資金週轉速度較慢在一定程度上也影響其資金鍊。這是客觀存在的問題，也是當城市更新速度放慢後，各方亟待突破的關鍵點。

一家深度參與廣州城市更新項目的房企人士對21世紀經濟報道記者表示，“廣州的城市更新項目對房企的資金量要求很高，光保證金一個項目可能高達十幾億元。如果能夠小規模慢慢推進，這對企業的資金門檻要求相應降低，推進的可控性也更強，纔會有更多的主體願意參與到城市更新項目中來，做到風險同擔，收益共享。”

同濟大學教授、上海市城市更新專家委員會副主任伍江表示，應儘快建立起適應於城市更新要求的市場機制，在更大範圍和更長週期尋求投資回報平衡，探索跨地塊、跨項目、跨地域、跨時間、跨領域的利益統籌機制。

伍江強調，應探索自上而下和自下而上相結合的更新機制，鼓勵民間資本投入，建立多元化的保護和更新基金及其投資回報環境。探索城市自主更新路徑，改變原有舊城改造政府或開發商單一開發主體模式，鼓勵包括市民個人在內的多元化開發主體參與城市更新。