灣區舊改樣本| 升龍退出南灣村 廣州黃埔舊改上新模式

觀點網 近日，廣州黃埔南灣村舊改有了新進展，改造主體由原來的升龍集團更換爲廣州開發區城市發展集團有限公司。壓在南灣村村民心上的大石終於能夠落地。

自2018年被納入廣州黃埔區舊改範圍開始，南灣村在舊改這一條路上已走了7年。隨着改造主體升龍資金鍊問題越加嚴重，過去的憧憬與美好規劃，逐漸被焦慮與面目全非的舊村替代。

大拆大建之下，南灣村如今大量私宅已被拆除、復建區在2024年底之後便沒了新的消息，留給這座古村的除了保護下來的村落古建築，只剩下空樓與礫石。

進入2025年，改造徹底陷入停滯，拆除工作也已進入尾聲，進退兩難的南灣村村民只能等待一個轉機。

直至6月，南灣村終於定下改造主體更換事宜，南灣村下一步要做的，是告別曾經的“舊改之王”升龍。

南灣波折

回到最初的起點，誰都沒能想到“順風開局”的南灣村後來也會陷入沉寂。

2014年，國務院批覆同意撤銷廣州市原黃埔區、蘿崗區，合併設立爲新黃埔區，合併之後的黃埔區管轄面積擴大至486平方公里，也囊括了廣州城市更新將近一半的體量。

一年後，廣州市政府工作報告提出，要發揮南沙、黃埔、增城三個開發區的主引擎作用。產業轉型升級、廣州東部產城融合示範區成爲黃埔區城市更新的終極目標。

爲了跟上城市發展的步伐，大規模舊改在黃埔區鋪展開來，“快拆、快批、快建”是當時黃埔區舊改的關鍵詞。

舊改信號燈亮起，南灣村是廣州黃埔區城市更新的拼圖之一。

2018年，廣州黃埔區獲批省級“三舊”改造改革創新試點，南灣村同年被納入舊改範圍，隨後一切都像按下了加速鍵，南灣村在舊改這條路上開啓“奔跑”模式。

2019年初，南灣社區組織召開了7場次的舊村改造政策流程宣講會，向全村居民羣衆系統地講解了南灣村舊改工作進度及未來的規劃設計方向等內容。

根據規劃，南灣將打造爲多功能新型社區，保留傳統人文底蘊及文物古蹟，恢復扶胥古運河，聯通南海神廟，打造海絲文化文旅小鎮，同時依託交通條件及製造業優勢，發展互聯網小鎮+電子商務。

2020年3月，廣州公共資源交易中心掛出了南灣村舊改招標公告，宣佈將正式引入合作企業。

事實上，改造主體花落升龍集團並沒有太大懸念。

據觀點新媒體瞭解，早在招標公告發出之前，升龍集團便已介入南灣村改造的前期工作，在廣州大刀闊斧攬下多箇舊改項目的經歷同時符合招標公告中“具備房地產開發經驗、具備舊村改造經驗”的條件。

兩個月後，升龍注資54億成爲南灣村舊改的合作企業，拿下了在廣州的第6箇舊改項目。同年11月，南灣村復建安置區建設啓動。

2021年2月，南灣文旅小鎮首開區動工；5月，南灣村簽約率達83%，改造建設兩個月後全面開工。

搭上“黃埔速度”的舊改列車，南灣村在2022年1月被列入土地徵儲清單，11月規劃調整之後，南灣村舊改建設總量擴容近3倍，增加91.02萬平方米建面，同時在11月底以100%股東代表表決通過率確立了舊改實施方案。

但引入升龍，也成爲南灣村舊改減速的導火索。

過去大開大合的打法爲升龍埋下資金隱患，過去操作舊改項目時高槓杆、長週期的模式，再疊加市場下行融資環境惡化的情況，升龍在2021年開始便不斷傳來項目停滯與債務違約的消息。

受到升龍資金鍊斷裂影響，南灣村舊改的進度也陷入了停滯。升龍留給南灣村的，只剩下拆了一半的舊屋，與建了一半的安置房。

國資接盤

從2019年介入舊改早期工作算起，升龍在南灣村堅持了5年，離別鐘聲敲響是在2024年底。

去年12月31日，南灣舊改項目12月進度公佈，復建一地區一號樓棟主體施工來到15層，二號樓棟基本完成二層平面樑板鋼筋綁紮，其於各復建區施工進度還在推進當中。

但這也是南灣村舊改目前最後一份施工進度公告，隨着2025年的到來，全面停滯成爲項目現狀。

根據媒體報道，部分村民表示臨遷費是使用保證金髮放的，而項目停頓前的臨遷費已經停發好幾個月了。

舊村開拆至今超過3年，回遷村中居住顯然不現實，升龍短時間內也沒有從困頓中解脫的希望，南灣村只能選擇另一條路--更換改造模式、更換改造主體。

今年4月1日，南灣村舊改項目公衆號發佈一則喜報，項目啓用改造新模式意願徵詢的同意率達85.36%。

改造新模式的隱藏含義，便是南灣村決定將升龍“請”出局外，轉換爲“政府主導+國企做地”新模式。

剛過完端午，改造主體更換確定的消息傳來，廣州開發區城市發展集團接盤南灣村舊改。

據瞭解，廣州開發區城市發展集團是成立於2018年的國有獨資企業，隸屬於廣州知識城投資集團，主要從事城市更新、產業投資及園區運營等業務。

今年5月份，廣州開發區城市發展集團已分別與中電建路橋集團有限公司、中航建設集團有限公司簽署黃埔區城中村改造項目合作協議，參與首批合作項目的總投資額達450億元。

有國資接手，南灣村下一步要做的便是啓動原合作企業清退程序，成爲廣州第三個明確清退升龍的舊改項目。

2017年如過江龍般強勢進入廣州，截至2020年拿下南灣村舊改，升龍已一舉拿下9箇舊改項目。

巔峰時，升龍的廣州版圖內有11箇舊改在手，其中黃埔區5個、番禺區3個、南沙區1個及增城區2個。

只是，一切都隨着升龍資金鍊斷裂早已遠去。

根據可查的公開信息，升龍於2021年主動退出同在黃埔區的夏園村、茅崗東舊改，夏園村由廣州開發區投資集團接手；2023年，升龍退出增城羣星村舊改，2024年又有傳聞退出鎮龍西片舊改；2024年7月，升龍與方圓合作操盤的沙溪村交到星河灣手上。

加上南灣村，升龍攥在手裡的舊改項目已有三個找到接盤手。

另外還有蔡邊一村、二村改造同意率跌至27%，村民抵制導致項目“名存實亡”；長崗村於2022年後陷入完全停滯，隨着廣州城更工作推進，加入政府做地模式或許只是時間問題。

目前，升龍並未完全退出廣州市場，主要工作是推進湯村舊改復工。

不過，升龍分別在2024年12月與今年5月因不配合湯村舊改項目“保交樓”項目復工復產接獲通報，項目推進速度依舊遲緩。

從廣州近兩年城更動態看，不論是被當作標杆的羅衝圍舊改、300億元“巨無霸”舊改康鷺村、延宕16年的石溪村舊改，還是如今的南灣村，在原改造主體無力承擔後續改造工作的情況下，政府做地模式成爲現階段的主要選擇。

儘管與過去“一拆暴富”的舊模式相比，政府主導的新模式在補償方面並不具備優勢，但是在急需安置的村民面前，比起與爛尾樓共生，安置房與房票置換已是上佳之選。

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