透視半年報｜綠城逆勢拿地AB面：銷售躍居第二，營收、利潤雙降

2025年房地產行業中期業績披露進入尾聲，頭部房企綠城中國的表現再度引發市場關注。

綠城中國發布的2025年中期業績公告顯示，公司上半年營收、盈利雙雙下滑，其中股東應占利潤同比大幅下跌89.7%，創下近兩年來同期最差盈利表現。

與之形成鮮明對比的是，在行業普遍收縮拿地的背景下，綠城中國上半年斥資362億元新增35個項目，以“逆市擴張”姿態將全口徑銷售排名推升至全國第二。

股東應占利潤跌近九成，減值計提超19億爲關鍵因素

公告數據顯示，2025年上半年，綠城中國取得收入533.68億元，較2024年同期的695.62億元減少161.94億元，下降23.3%。

這是繼2023年上半年後，綠城中國時隔兩年再次出現半年營收同比下滑的情況，收入端“基本盤”承壓明顯。

從收入結構來看，物業銷售收入佔比93.0%，設計及裝修收入佔比1.8%，項目管理收入佔比2.6%，持有物業運營收入等佔比2.6%。

拆解來看，所有業務收入幾乎都在下滑。其中，物業銷售收入496.51億元，較2024年同期的637.57億元減少22.1%。

項目管理服務收入13.61億元，較2024年同期的16.4億元減少17.0%。對於下滑原因，綠城中國表示，主要是近年代建行業競爭加劇，房地產市場整體下行影響存在滯後效應，代建收入整體下降。

而設計及裝修收入9.60億元，較2024年同期的15.25億元減少37%。綠城中國稱，主要是在房地產市場整體下行背景下，爲控制整體項目風險，進一步遴選優質客戶開展業務合作。

此外，酒店運營方面，實現收入4.53億元，較2024年同期的4.87億元減少7.0%。僅投資性物業租金收入1.31億元與去年基本持平，多元化業務尚未形成“抗風險屏障”。

盈利端的表現更爲嚴峻。

上半年，綠城中國實現毛利71.59億元，同比減少21.4%；股東應占利潤僅2.1億元，較2024年同期的20.45億元大幅縮水89.7%。

對於盈利大幅下滑的原因，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強在業績發佈會上解釋稱，主要是受2025年上下半年交付節奏分佈不均影響，上半年結轉面積同比下降22.7%，導致收入同比下降。此外，公司今年繼續積極推動長庫存去化，2025年中期計提相關資產減值損失19.33億元，進而影響了股東應占利潤。

具體來看，在資產減值方面，今年上半年，綠城基於謹慎性原則對部分物業進行減值測試。根據測試結果，本期計提非金融資產減值虧損17.17億元，2024年同期爲14.22億元，增加了20.7%，主要是積極推動長庫存去化，部分業態可變現淨值低於賬面價值。

與此同時，根據預期信用損失減值模型結合應收款對象、賬齡等因素綜合考慮其信用風險後，綠城計提減值虧損2.16億元，2024年同期是3.24億元，主要爲房地產市場下行，對應收合營企業及聯營公司款項計提減值所致。

減值規模高達19.33億元，這一數字已接近該公司上半年淨利潤的9倍，成爲壓垮利潤的“關鍵稻草”。

值得一提的是，報告中也呈現出積極信號：上半年綠城中國綜合毛利率爲13.4%，較2024年同期的13.1%提升0.3個百分點；其中物業銷售毛利率12.7%，同比提升1個百分點，主要是因爲本期結轉收入的項目中銷售佔比較高的上海外灘蘭庭等毛利率較高。

但耿忠強同時表示，如果從全年來看，受收入結轉結構及重點難點庫存去化影響，預計年底毛利率仍將承壓，可能會略低於去年水平，但總體上已處於底部區間。

拿地力度行業第三、銷售躍居第二，負債同步上升

衆所周知，今年上半年，在土地市場，綠城中國拿地較爲迅猛，積極擴大項目來源。

公告顯示，上半年綠城中國在保證安全底線的前提下，新增項目35個，總建築面積約355萬平方米，集團承擔成本約362億元，平均樓面價約1.36萬元/平方米，預計新增貨值達907億元，拿地力度位列行業第三。

從拿地策略來看，綠城中國的佈局邏輯清晰：聚焦核心城市外，更加註重分析項目自身質地，關注優質結構性投資機會。在上半年新拓項目中，一二線城市新增貨值約801億元，佔比達88%，其中杭州貨值佔47%，同時也在綠城品牌影響力較強的浙江三四線城市，如台州、嘉興等，積極獲取7宗項目，貨值達106億元。

得益於部分優質地塊，綠城銷售排名進一步提升。

數據顯示，2025年上半年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）的銷售排名進一步提升，全口徑銷售躍升至全國第二，自投及權益銷售均提升至第五位。綠城集團累計取得總合同銷售面積約535萬平方米，總合同銷售金額約1222億元。其中，自投項目累計取得合同銷售面積約229萬平方米，合同銷售金額約803億元。

不過大舉拿地，也給綠城帶來了負債端的壓力。

截至2025年6月30日，綠城中國持有銀行存款及現金（含抵押銀行存款）667.95億元，較2024年末的729.88億元減少8.2%；總借貸規模則從2024年末的1371.87億元增至1430.27億元，半年內增加58.4億元；對應淨負債（總借貸減去銀行存款及現金）從641.99億元升至762.32億元，淨資產負債率（淨負債/權益總額）從56.6%攀升至63.9%，半年內上升7.3個百分點。

對綠城而言，在規模擴張的賽道上，如何突破盈利瓶頸、實現盈利水平與規模增長的協同提升，仍是其需要破解的核心考題。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐