時隔1年公積金貸款利率再降，100萬貸款少了5萬元

5月7日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上表示，將降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整。這也是繼2024年5月18日後的又一次下調。

100萬貸款少了5萬

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，住房公積金政策的“降息”是今年持續強調的，當前降息符合預期，也更好發揮了公積金貸款方面的惠民和支持消費功能。

“尤其是通過降息，減少了此前公積金貸款和商貸方面利差，確保公積金政策發揮更好的效應。”嚴躍進說。

第一財經注意到，2015年之前，公積金貸款利率變動較爲頻繁，步入2022年以後，公積金貸款利率僅調整了2次，包括2022年10月1日下調一次、2024年5月18日下調一次。

而其間，LPR（貸款市場報價利率）下調了6次之多，尤其是在2024年，5年期以上LPR密集下調了3次，地方房貸利率跟隨LPR下調，越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限，利率倒掛現象持續。

比如，去年10月，作爲房貸利率“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經低於五年期以上住房公積金貸款二套房利率，其餘城市的首套房貸利率向着五年期以上住房公積金貸款首套房利率邁近；而廣州最低首套房貸利率已經低於五年期以上住房公積金貸款首套房利率20個基點左右。

因此，市場也出現公積金貸款利率亟待下調的聲音。嚴躍進認爲，此次公積金貸款利率下調，將進一步降低購房者的房貸成本。

以100萬元公積金貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款計算，此次調整前，月供爲4136元，調整後將爲4003元，減少133元。還款總額（本金+利息）從之前的149萬元變爲144萬元，直接減少近5萬元成本。

如以組合貸款商業住房抵押貸款與公積金貸款各100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次調降後，30年月供總計減少6.76萬元。

數據顯示，截至2025年4月末，全國30個大中城市商品房銷售面積同比下降1.7%，跌幅較2024年底明顯收窄。今年一季度，房地產貸款餘額增加7500多億元，其中，新增個人住房貸款創2022年以來單季最大增幅。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓認爲，這表明去年三季度末出臺的一系列政策對推動房地產市場止跌企穩起到了較爲明顯的積極作用，商品房庫存水平逐漸從高位回落。

馬泓表示，下一階段，預計各地商業銀行將快速跟進央行政策，逐步下調個人住房貸款利率，進一步支持居民部門剛性和改善性住房需求釋放，央行將繼續延長和落實好房地產“金融16條”支持政策，擴大保障性住房建設金融支持力度，從而推動和加快國內商品房市場向供需平衡方向運行，市場持續期待的止跌企穩的目標有望實現。

LPR下調通道打開

發佈會上，潘功勝還表示，將下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點。

嚴躍進認爲，這意味着降息通道即將開啓，其對於促進LPR下調以及相關的貸款利率下調等都有積極的作用，意味着今年二季度將計入降息和資金成本進一步放寬的空間。

央行數據顯示，2025年第一季度，全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.11%。

嚴躍進分析，據此計算，對於100萬貸款本金、30年期、等額本息的首套房商業銀行貸款，調整前還款總額（本金+利息）爲154萬元、月供爲4276元；調整後還款總額（本金+利息）爲152萬元、月供爲4221元，還款總額減少2萬元，月供減少55元。

“疊加最近幾年持續的LPR降息，給‘月供族’帶來非常明顯的減負效應。”他說。