“商轉公”浪潮持續：一線城市加入，購房者房貸能省多少錢？

由於一線城市廣州的加入，“商轉公”政策再次成爲熱議話題。近日，廣州住房公積金管理中心發佈《商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱“《商轉公徵求意見稿》”）。該文件明確表示，爲充分發揮住房公積金制度的保障作用，切實減輕繳存人住房貸款利息負擔，促進社會消費，結合該市實際情況制定本實施辦法。

廣州由此成爲一線城市中第二個擬推行“商轉公”政策的城市。中指研究院統計數據顯示，今年以來全國已有包括瀋陽、重慶在內的約20個城市陸續支持或優化“商轉公”政策。

業內人士普遍認爲，該政策不僅能有效降低購房成本，還將促進住房消費，預計未來會有更多城市跟進。

一線城市入場“商轉公”

“商轉公”政策，簡單來說，就是將商業性住房貸款轉爲住房公積金貸款。這一政策並非新鮮事物，自2023年重啓以來，已實施了兩年左右。然而，此次一線城市廣州加入“商轉公”行列，使得這一政策受到了更廣泛的關注。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強分析稱，從本次廣州發佈《商轉公徵求意見稿》目的來看，主要是爲了減輕購房者住房貸款利息支出，釋放社會消費需求，同時也是進一步完善住房公積金制度支持作用。對於過往無法使用或者未使用公積金貸款的購房者，在滿足當前“商轉公”相應條件的可以有機會申請公積金貸款。

陳雪強進一步表示，近年來，隨着廣州房地產政策持續優化，對於當前購房者較爲友好，同時存量房貸利率的下調以及支持商轉公政策的實施，均有效進一步降低購房者的購房成本支出。

但需要注意的是，廣州的“商轉公”政策設置了多項限制條件，諸如申請商轉公貸款時，原商業貸款已放款5年以上且已獲得原商業貸款銀行同意轉爲純公積金貸款；申請商轉公貸款時，貸款房屋是產權人家庭在廣州市的唯一住房；在廣州市開戶並累計繳存住房公積金滿60個月及以上，等等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，5年以上的限制意味着2020年後購房的羣體無法享受該政策；唯一住房的要求則排除了二套房以上需求；更重要的是貸款額度不得超過購房總價款的60%。

根據《商轉公徵求意見稿》，商轉公貸款額度按申請時廣州市公積金貸款政策覈定，同時不得高於商轉公貸款申請時原商業貸款餘額與未來3個月應還本金的差額，且不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新覈查（重新評估）價中的較低者爲準。

李宇嘉分析稱，對於2017年後購房的羣體，由於部分區域房價出現回調，可能出現公積金貸款額度不足以覆蓋原商業貸款的情況，特別是房價跌幅較大的區域，這一矛盾將更爲突出。

利率差帶來實質優惠

儘管貸款市場報價利率持續下調，但目前公積金貸款利率仍顯著低於商業貸款利率，“商轉公”能切實減輕購房者的月供壓力。

根據中國人民銀行決定，自2025年5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.525%和3.075%。

相比之下，廣州市目前的存量商業貸款利率普遍維持在3.2%左右，公積金貸款的利率優勢明顯，能夠有效降低購房者的月供支出。

那麼，“商轉公”究竟能爲購房者節省多少成本？如果一位購房者2019年購買了一套房子，還款週期是30年，目前仍有120萬商業按揭貸款，利率爲3.2%，當前月供約5974元，如果全部轉換成公積金貸款，月供將減少約369元，總利息將減少10萬元左右。

李宇嘉強調，“商轉公”政策的最大好處在於降低住房消費成本。在當前購房者對資金成本比較敏感的背景下，公積金貸款利率較商業貸款整體低1個百分點左右，這種降成本措施具有顯著的普惠性。該政策既能發揮住房金融的保障作用，又能促進住房迴歸居住屬性，對刺激消費、改善民生都具有重要意義。

個貸率走低或促更多城市跟進

除了廣州外，根據中指研究院不完全統計，今年以來已有海南省及瀋陽、重慶等約20城支持、優化“商轉公”政策。

以海南省爲例，該省住房公積金管理局近期也發佈了相關管理辦法徵求意見稿，對貸款對象、程序及額度等作出了詳細規定。這一舉措表明，海南省也在積極探索適合本地的“商轉公”政策模式，以更好地滿足購房者的需求。

雖然“商轉公”政策優勢明顯，但目前仍有部分城市尚未推行。李宇嘉預測，未來會有更多城市加入這一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公積金資金池水位線較高，遠離警戒線；其次，當前房地產政策正從市場紓困轉向促消費、惠民生，所有的住房政策都會轉向支持合理消費需求。

李宇嘉指出，儘管近年來商品房銷售下滑，但公積金繳存正常，繳存範圍不斷擴大，資金池規模不斷增長。包括廣州在內，大部分城市的公積金個貸率都低於85%的警戒線。推行“商轉公”政策可以盤活閒置的普惠金融資源，最大程度發揮資金效力。

廣州《商轉公徵求意見稿》就指出，當住房公積金個人住房貸款率（簡稱“個貸率”）低於75%時啓動商轉公貸款；當個貸率達到85%及以上時可採取防控措施，包括但不限於實行商轉公貸款額度管控、預約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。

從實際情況看，不僅廣州，全國多個城市的公積金個貸率都持續走低。

據記者查詢，以濟南爲例，2023年9月30日本部個貸率爲80.32%，今年6月30日降至76.29%；保定市2024年9月末住房公積金個貸率爲80.24%，6月末降至71.42%。

隨着更多城市可能跟進“商轉公”政策，這項惠民政策有望惠及更廣泛的購房羣體，爲房地產市場注入新的活力。它不僅可以減輕購房者的負擔，促進住房消費，還能夠推動房地產市場的平穩健康發展。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 盧茜