上市首日漲停 恆泰租住REIT上新與保租房市場淺析

觀點網 恆泰租住REIT的上市，給熱鬧的保租房市場再添一把火。

最新消息顯示，5月21日上午，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT於上交所鳴鑼上市，這是江蘇首單租賃住房REIT，也是市場第八支保租房公募REIT。

9點30分，伴隨着盤面數字的波動，不同的股票、基金迎來了各自的行情，而恆泰租住REIT也打響了上市的“第一場戰役”。

如預料那般，該基金開盤便迅速飄紅，迎來一字漲停，上漲幅度高達30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

實際上，近幾年，國內基礎設施公募REITs二級市場表現亮眼，而保租房板塊更是其中的“佼佼者”，備受資本市場青睞。

不過，公募REITs作爲長線投資產品，喧囂之下，市場更加關注的是恆泰租住REIT底層資產的潛質以及未來擴募的可能。

二級市場淺析

2025年以來，保租房公募REITs的發行節奏不斷加快。5月21日，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT在上交所正式上市。

據悉，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產管理有限公司擔任基金管理人。作爲江蘇省首單租賃住房REITs項目，其底層資產是位於蘇州工業園區的菁英公寓。

該項目發行規模爲13.67億元，在前不久的認購階段同樣獲得了投資人的熱捧。數據顯示，恆泰租住REIT的網下認購倍數爲216.91倍，配售比例僅0.46%，刷新歷史紀錄，而公衆認購倍數爲829.78倍，配售比例低至0.12%。

從上市的情況來看，恆泰租住REIT於開盤即上漲30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限，收盤價格達到3.554元/份。

據商業客瞭解，今年3月31日上市的匯添富上海地產租賃住房REIT，在開盤首日同樣觸發了30%漲跌幅限制。

顯然，保租房公募REITs一線飄紅的上漲行情並非偶然。

一方面，近兩年國家政策對保障性租賃住房的支持力度不斷加大，這也爲市場提供了廣闊的空間；另一方面，保租房資產具備一定的抗週期屬性和抗風險能力，受宏觀經濟和市場波動影響較小；第三方面，目前已上市的保租房公募REITs具有較高的現金分派率，在很大程度上吸引了投資者。

多重因素疊加之下，保租房公募REITs成爲了當前資本市場的熱門投資標的。

從2025年以來，公募REITs市場表現火爆，全市場公募REITs平均漲幅爲17.02%，中證REITs全收益指數年內漲幅爲12%，其中消費、保租房領漲，保租房REITs累計漲幅均值超過15%。

數據來源：商業客整理

從收盤價絕對值來看，截至5月21日，中金廈門安居REIT以4.529元/份領先，華夏北京保障房REIT緊隨其後，報價4.316元/份，國泰君安城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT同樣跨越四字頭，收盤價分別爲4.253元/份、4.031元/份。

從漲跌幅的表現來看，年內各REITs均呈上漲趨勢。其中，中金廈門安居REIT漲幅最大，達到24.71%，招商基金招商蛇口租賃住房REIT的漲幅爲23.87%，贏得榜眼，華夏北京保障房REIT爲探花，年內上漲21.92%。

如若拉長時間線來看，各基金的漲幅更爲明顯，中金廈門安居REIT較發行價上漲了74.19%，華夏北京保障房REIT則上漲了71.95%。

作爲首單市場化機構運營的保租房REIT，華夏基金華潤有巢REIT於5月21日收報3.474元/份，較發行價上漲43.74%。

底層資產拆解

“REITs的本質意義在於它是一個持續運營的資產主體，如果它是一錘子買賣，投資者就看不到更多的增長意義，更多的成長性”，此前，上海證券交易所債券業務中心常務副主任張小義如是提到。‘

換言之，公募REITs屬於股債之間權益性的長期投資品種，而底層資產是否優質，擴募資產儲備是否充足，均爲投資者關注的重點。

從招募說明書來看，本次上市的恆泰租住REIT，其底層資產爲蘇州工業園區最大的“人才優租房”社區——菁英公寓。

資料顯示，該項目包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業用房、8個地下車庫。其中，一期項目於2010年竣工並投入運營，二期項目於2012年竣工、2013年開始運營。

截至2024年12月末，上述基礎設施項目的入池資產面積爲28.24萬平方米，可租賃面積爲25.05萬平方米。其中住宅部分可租賃面積爲24.3萬平方米，配套物業可租賃面積爲7460.39平方米。

從出租率表現來看，2020年至2023年，底層資產的住宅出租率爲91.10%、90.11%、90.97%及87.97%，呈現出一定的波動。

對此，該公司強調，2020-2023年出租率有所下降系菁英公寓運營滿10年的內部修繕計劃所致。

上述修繕於2024年10月初結束後，出租率有較明顯的回升，2024年12月末的時點出租率爲93.33%，逐步恢復至內部修繕前的租賃水平。

此外，截至2024年12月31日，菁英公寓項目各戶型的平均租金爲26.17元/月/平方米，配套物業（含文體中心）的平均租金爲37.12元/月/平方米。

不過，值得注意的是，截至2024年末，基礎設施項目住宅部分租賃合同主要集中到期時間爲2025年，佔比約92.85%，2026年到期的租約佔比約7.09%，存在租戶集中到期的風險。

“保租房的合作基本上是一年一簽，租賃期限比較短”，有熟悉公募REITs的業內人士認爲，菁英公寓背靠蘇州工業園區，依託園區內的高新技術企業及人才，其出租表現在很大程度上得到了保障。

從未來擴募的角度看，恆泰住租REIT的原始權益人控股股東爲恆泰集團，該公司未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元，將進一步形成規模可觀的租賃住房資產。目前已實現擴募優質儲備項目共12個，合計建築面積達117.34萬平方米，將爲華泰蘇州恆泰租賃住房REIT未來發行上市後的後續擴募帶來充足的可行性。

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