中指研究院：一季度保租房REITs二級市場上漲明顯

中指研究院的最新數據顯示，一季度，保租房公募REITs二級市場價格集體上漲，其中招商基金蛇口租賃住房REIT累計漲幅達13.7%；華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅也在10%以上；中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT漲幅在5%—6%之間；3月31日，匯添富上海地產租賃住房REIT正式發行上市，首日漲幅達30%，觸發首日漲跌幅上限。

中指研究院指出，結合一季度中證REITs指數（收盤）累計上漲9.8%來看，一季度保租房REITs在二級市場表現相對較好，保租房項目抗週期屬性獲投資者認可。從IPO以來的累計漲跌幅來看，截至2025年3月末，已上市的7支保租房REITs累計漲幅均在30%及以上，其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅在50%及以上。

另外，一季度，REITs首發與擴募均有新進展。首發方面，一季度，匯添富上海地產租賃住房REIT與華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT先後獲批，保租房REITs發行速度加快。3月5日，匯添富上海地產租賃住房REIT正式獲批，這是全國首單“商改保”REITs，並於3月31日在上海證券交易所成功掛牌上市，僅用時18個工作日，刷新了公募REITs市場的新紀錄。3月26日，華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT獲批，成爲江蘇省首單租賃住房REITs項目，預計募集資金總額爲13.67億元。至此，我國公募REITs市場已有8支租賃住房REIT先後獲批。此外，3月，寧波城建投資保租房公募REIT啓動招標工作，根據最新消息，中金公司攜中金基金預中標基金管理人。

擴募方面，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲批。3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監會批覆和上交所無異議函，成爲國內首單保租房REITs擴募項目。本次擴募擬購入項目有四個，分別爲房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園，估值約8.3億元，均位於北京市。根據華夏北京保障房REIT對擴募反饋意見的答覆，擴募後，華夏北京保障房REIT在2025年4月至2025年12月期間的預測年化現金分派率將由2.70%上升至3.13%，2026年度的預測現金分派率將由2.70%上升至3.14%。

此外，一季度，多家機構合作設立Pre-REIT以孵化公募REITs上市，險資積極投資。如，萬科攜手中信金石、新華保險、大家保險共同設立“萬新金石”Pre-REIT基金，總規模爲16億元，基金將收購萬科下屬子公司持有的廈門佳德宏石置業有限公司100%股權（該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區資產）；中信金石基金與瓴寓國際聯合知名保險公司及證券投資機構共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房Pre-REITs基金，瓴寓國際將負責基金運營，並將上海松江西部科技園柚米社區作爲種子項目，孵化公募REITs上市。近期，險資對REITs投資的關注度明顯提升，中國人壽公告稱，公司擬與關聯方共同出資設立合夥企業，合夥企業全體合夥人認繳出資總額爲52.37億元，其中中國人壽認繳出資額爲35億元，原則上只進行基礎設施公募REITs投資，重點覆蓋京津冀、雄安新區、長三角、粵港澳大灣區、海南自貿區以及其他具有投資價值的區域。