上交所一紙問詢 創金合信電子城產業園REIT需要回答的問題

觀點網 “請管理人、財務顧問提高項目申報材料的可讀性、可理解性。”獲正式受理後一個月，創金合信電子城產業園REIT收到了上交所的受理反饋意見。

作爲繼首農產業園REIT獲批後，創金合信操盤的第二單公募REITs項目，原始權益人爲北京電子城有限責任公司。

基礎設施項目包含科技大廈、研發A1樓及國電總部4號樓三個產業園區項目，整體出租率爲88.28%，估值合計11.10億元。

據募集說明書，三個產業園區項目位於電子城科技園範圍內，同時也屬於2012年由電子城科技園擴充而成的北京中關村科技園區朝陽園。

基礎設施資產範圍內的國有建設用地用途主要爲科研及工業用地，總建築面積合計7.2萬平方米，可出租面積6.51萬平方米，項目運營時間均超過3年。

租賃穩定性問題

據7月2日上交所對創金合信電子城產業園REIT申報材料提出的反饋意見來看，主要關注重要現金流提供方的續租風險、租約集中到期的應對措施、園區定位與租戶匹配性、區域內競爭力等租賃穩定性問題，並要求其對電子城的持續經營能力、涉房業務合規性展開分析。

同時，對估值與現金流預測中的關鍵指標、運營管理費用合理性、合規性問題及入池資產範圍進行嚴格審查。

事實上，創金合信電子城產業園REIT底層資產的租賃穩定性問題在募集說明書披露初期已顯露端倪。

據說明書顯示，項目基礎設施中，科技大廈已運營21.75年、研發A1樓已運營18.58年、國電總部4號樓已運營7年。截至2024年12月31日，項目基礎設施資產已出租面積5.75萬平方米，整體出租率88.28%。

截至2024年末，基礎設施項目共簽約租戶108個，均爲市場化租戶，主要來自專業技術服務業、科技推廣和應用服務業以及互聯網和相關服務行業。

其中，中國重燃及北京鏈家爲兩大重要客戶。

中國重燃整租國電總部4號樓，租賃面積1.5萬平方米，佔基礎設施項目可出租面積23.05%，佔已出租面積26.11%；北京鏈家租賃面積佔比稍低，分別爲12.26%和13.89%。

此外，前十大租戶租賃面積合計佔已出租面積68.72%。

根據租約到期分佈，截至2024年末，基礎設施項目租賃合同的加權平均剩餘租期約爲1.97年，已簽約租戶將集中於2025-2027年到期，到期租賃面積合計5.15萬平方米，其中2025年到期1.56萬平方米。

這一數據直接揭示了創金合信電子城產業園REIT面臨主要現金流提供方的退租風險。

截至目前，電子城有限已與中國重燃完成續約，租期自2025年1月1日起至2027年12月31日止。值得注意的是，2026年1月1日至2026年12月31日爲第一個可約定租賃期限，2027年1月1日至2027年12月31日爲第二個可約定租賃期限。

北京鏈家租賃的研發A1樓5層租約已於2025年5月31日到期，但已提出續租意向，雙方正就條款進行溝通。

電子城有限同時招引替代租戶，目前已儲備一傢俱備同等規模需求的企業，並取得《租賃意向書》，“如研發A1樓5層到期後北京鏈家未能續租，可及時補足該空置面積。”

因此，上交所要求管理人說明是否存在變更續租意向的風險及相應違約責任，並結合中國重燃的業務佈局、租約條款、違約成本等，分析其提前退租或到期換租的可能性；同時要求補充披露北京鏈家僅續約3個月的原因及最新進展，評估租賃穩定性及租金單價下行風險。

原始權益人虧損問題

除租賃問題外，上交所還重點關注了原始權益人的經營情況：“據申報材料，原始權益人報告期內營業收入、淨利潤持續大幅下降，2024年度淨利潤爲-11.01億元，經營性淨現金流持續爲負，2024年末現金及現金等價物餘額僅0.32億元。”

電子城在2025年業績預告中解釋稱，業績預虧主因園區地產市場深度調整，商業、辦公類產品面臨存量大、去化週期長、價格下行的壓力。

4月26日，電子城正式披露2024年業績：營業收入21.12億元，歸母淨利潤-15.80億元；截至報告期末，歸母淨資產58.10億元，總資產170.92億元。

市場分析認爲，電子城選擇在2024年推進公募REITs項目，或爲緩解債務壓力。

截至2024年12月31日，電子城非合併範圍內有息債務餘額分別爲48億元和47.5億元，同比變動-1.04%；合併報表範圍內的有息債務餘額則從64.81億元增至73.42億元，同比上升13.28%。

此外，上交所指出該REIT的估值與現金流問題：2020年以來，項目區域出租率呈下降趨勢，2024年四季度降至約80%；科技大廈出租率波動較大，研發A1樓2022年末、2023年平均出租率分別爲50.31%、56.18%。

上交所要求管理人補充披露加權平均續租率，並評估區域出租率是否持續下滑。

租金方面，2022年至2024年區域租金持續下降，子項目間市場租金水平差異顯著。國電總部4號樓2025年續約租金單價大幅降低，科技大廈與研發A1樓租金單價逐年遞減，但預測期後的長期增長率仍設定爲2.25%。

觀點新媒體從招募說明書中發現，原始權益人稱，在北京市朝陽區擁有“豐富的產業園資產和儲備租戶”，若基礎設施資產出租率大幅下滑，可優先引導其他在管資產租戶入駐空置區域，以緩解換租壓力。

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