上海樓市放大招！限購政策調整，激發市場活力

21世紀經濟報道記者唐韶葵8月25日，上海樓市新政“組合拳”出臺。上海市住建委、市財政局等六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，政策涉及羣體廣，覆蓋剛需和改善需求，通過放鬆限購，運用公積金、信貸、房產稅等工具，多維度惠及購房者；同時，有望通過擴大購房羣體和金融支持，促進職住平衡，加快好房子新規範的持續落地，進一步鞏固上海穩中向好的樓市態勢。

此次新政主要包括4個方面：外環外符合條件不限購；公積金貸款額度大幅提升，最高可貸216萬元；商貸利率不再區分首套二套；房產稅優惠升級，非滬籍首套暫免徵收，二套及以上享人均60平方米免稅面積。

業內人士認爲，“825”新政屬於精準調控政策，旨在降低符合條件居民的購房門檻和壓力，緩解外環外庫存壓力並提振市場信心。

上海鏈家研究院負責人李根表示，新政信號意義明顯，有助於提振市場預期，加快住房需求釋放，體現了一線城市調控政策的精準性。一方面，外環外不限套數購房，可加快外圍市場去化，適合購置養老或度假房產的家庭及有資產配置需求者；另一方面，政策通過區域差異化政策與公積金優化組合，精準釋放改善需求，有望使外環外新房迎來銷售高峰，同時促進外環外二手房交易，保持二手房價格穩定。

精準放寬限購

“公司即將收回現有福利政策。”“外環外放開限購，嘉定新城屬於利好區域範疇！”午休準備下樓吃飯的張瑩（化名）打開微信，就看到了好幾個中介業務員發來的新政信息。

新政出臺前一天，家住外環外的張瑩就收到中介發來的促銷信息，這些房源的折扣力度不小，達7~7.5折。新政出臺的當天下午，張瑩又收到不少嘉定區的樓盤促銷信息。

不難看出，上海正以精準放寬限購條件的手段，加快外環外的購房資金流動。

新政首先對限購政策的優化做出較大調整：滬籍家庭/成年單身，外環外不限套數；非滬籍家庭/成年單身滿1年社保，外環外不限套數；滬籍家庭/成年單身外環內限購2套，非滬籍家庭/成年單身社保滿3年限購1套。

不過，上海並沒有完全放開限購，只是針對原本就有外環外購房資格的人放開了套數的限制，這對以下兩類人來說是利好：一類是在外環外想買多套的；第二類是外環外有置換需求但手上房子賣不掉、而資金又比較充裕的人羣。

讀到這一條新政，有換大房子需求的陳維（化名）認爲，一方面，外環外房子迎來轉讓的機會；另一方面，外環內的房源也會有符合條件的購房者考慮入手。

於是，陳維打算把位於松江的自住房以具有性價比的價格掛牌。如果能順利賣掉，他打算帶着一家人先租房住，持幣待購。

據21世紀經濟報道記者瞭解，像陳維這樣計劃“先賣後買”的中年人在上海並不少。上海“825”政策精準切中了當前的市場痛點與需求，形成了一套旨在支持合理住房需求、切實減輕居民負擔、激發外環外市場活力的組合拳。

但陳維們也有個擔憂，那就是成交的週期是否比之前快？目前，陳維也在密切保持與小區附近中介業務員的溝通，希望能夠儘快給自己的房子定一個合適的價格。

8月25日下午直至晚上，就在外環外的中介業務員們忙着發新政及房源促銷信息給潛在客戶的同時，也有平臺開通外環外新盤串燒直播，郊區各個在售樓盤都想借着政策熱度刷一刷存在感。21世紀經濟報道記者現場看到，由於是工作日，不少售樓處現場看房客戶不多。

入市推手

值得關注的是，上海此次政策調整後，外環外房子不再佔用限購資格。如果滬籍家庭/滬籍成年單身在外環外已經有2套住房，則不需要售出，也能購買外環內住房。

爲了促進購房需求的釋放，上海“825”政策中還有一系列金融相關配套政策。其中， 公積金新政進一步降低了居民購房的門檻和房貸壓力；取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善羣體以及有資產配置需求者的還貸壓力。

首先，房貸利率不再區分首套和二套，有助於釋放更多改善需求。以商貸200萬元30年計算，首套月供8486元，二套差異化地區爲8704元，非差異化地區爲8925元。按最新政策，二套房的利率明顯降低，非差異化地區每月可以減少439元，購房者的實惠感明顯。

據同策研究院調研結果顯示，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對於銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。

對比杭州等地新政，上海“825”政策在取消首套房、二套房信貸利率差異上，可謂是順應大勢。

2024年10月，杭州取消首套房和二套房利率差異，當月，杭州新房成交面積環比增加16%，11月成交繼續環比增加，並且擴大到21%。從國家統計局數據來看，11月杭州房價指數新房環比上漲0.9%；並且從分類指數來看，90平方米以上的中大面積段產品環比漲幅明顯。

其次，公積金使用更靈活。提取公積金用作首付，能提升購房意願和能力。一些購房者公積金賬戶餘額多，可以用來補充首付不足。新政之後，首付資金來源有了多種渠道，而且提取公積金做首付不影響公積金貸款額度計算，可以讓消費者儘早“上車”。此外，根據新政，購買符合標準的綠色建築新房，貸款額度還可以上浮15%。既滿足買家對“好房子”的消費需求，也能引導開發商多造符合標準的好房子。

最後，爲了完善個人住房房產稅政策，促進改善意願的提升，降低持有成本，對於想購買第二套住房的非本地買家，上海還給出了60平方米的免稅面積扣除。

緩解外環外庫存壓力

上海此輪新政的作用值得期待。此前外環內中高端改善市場的熱度較高，單價超過10萬元/平方米的項目往往多批次開盤均能做到“日光”。上海鏈家指出，上海高端不動產的成交熱度始終保持在較高水平，本次放開限購將會逐步釋放出置換改善需求，促進高端不動產的成交。

上海中原地產市場分析師盧文曦則認爲，放鬆購房限制、調整金融政策支持，可以讓高端改善產品的熱度延續下去。限購優化有望進一步緩解結構性不平衡。

綜合上海中原地產、同策研究院的數據顯示，粗略測算之下，目前套數限制放鬆主要集中在外環外區域，這也是庫存集中區域。當前，外環外區域的新房庫存佔比達到80%（按套數統計），成交佔比約爲60%；二手房去化佔比則爲50%左右（庫存因掛牌量流動性較大，尚無法精準測算）。上海鏈家數據顯示，2025年1~7月，該公司外環外二手房成交佔比一直維持在40%左右。

目前上海樓市總體穩定，但有結構性差異，上海新房外環外的庫存去化仍有一定壓力。此次政策繼續精準發力，對外環外區域放開購房額度，可以釋放購買力，有助於進一步降低庫存。

上海市區低密產品總價較高，對於大部分買家而言，相對更容易負擔得起外環外核心區域的低密產品。此次新政取消符合購房條件的家庭購房套數限制，將會利好兩類人羣，一是市區有置換需求的“小中產”，這一羣體賣掉市區的房子後，向外環外做品質的改善；二是部分原來受限於2套住房指標的家庭買家，不捨得賣掉市區的房子，又有資產配置需求，同時兼顧產品改善的多元化需求，限購政策優化之後，就可以滿足這部分客羣在外環外核心區域配置低密改善產品的需求了。

當前置換型買家比較多，尤其是外地單身買家，很多時候舊房源賣不掉，新房子買不進。這一羣體爲了促進成交不得不降價拋售，一來增加自己的損失，二來低價拋售不利於穩定信心和預期。購房資質一定程度放開，可以先買後賣，減少拋售壓力，也可以降低二手房價格快速下行的可能性。

同策研究院指出，近兩年，上海新房領域，改善需求成爲主導。政策端也在積極調整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質好房子的政策導向下，規劃指標進一步優化，低容積率地塊不斷增加，對於小戶型的限制越來越少。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，政策導向是將改善需求向外環外引導釋放，因此，這對於改善產品提出更多的要求，可以預判，未來外環外區域將會看到更多的低密地塊和高品質的項目，並且針對這些項目，更多的符合好房子品質的規範會進一步落地。

盧文曦認爲，新政釋放一波購買力的同時，可以改變觀望者的態度。政策的時間節點也正合時宜，馬上就是“金九銀十”的傳統銷售季，有了政策的加持，成色或會有保障。