北京再調整樓市政策 一線城市相繼出招

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

樓市“止跌回穩”複雜築底之際，北京在一線城市中率先迎來限購政策優化調整。

8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確提出符合條件家庭在北京五環外不再限制購房套數，新政從8月9日開始執行。

業內人士指出，自去年“9·26”政策以來，核心一二線城市銷售端率先回穩，不過今年二季度以來波動局面再次顯現，此次一線城市率先發力扭轉預期，有望阻斷市場二次探底。

一線城市相繼出手

從今年以來北京樓市表現來看，《中國經營報》記者從業內人士處瞭解到，上半年北京新房市場在高端改善盤帶動下實現“量價齊升”，不過區域和項目之間分化明顯，除部分樓盤實現首開高去化率外，多數樓盤表現“不溫不火”。

二手房市場則自3月份創下19234套峰值後，便持續“以價換量”。核心區域二手房源憑藉教育資源與地段優勢成交持續走俏，但對多數區域業主而言，只有接受合理甚至偏低的售價，才能加速出售進程。與此同時，隨着成交放量，二手房市場的掛牌房源數量相比春節前有所增加。

根據市場機構克而瑞數據，今年7月份，北京新建商品住宅（含期房、現房）網籤2599套，較6月減少902套，環比降幅約25%；二手房方面，7月全市住宅網籤12784套，環比下降15.6%，同比下降17.9%，爲除春節月份外的年度最低值。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京此次樓市新政是對房地產市場新形勢的積極應對，通過放寬五環外購房限制，在滿足居民改善性住房需求、促進房地產市場平穩健康發展以及優化城市空間佈局等方面都具有重要意義。

他認爲，此次政策落地後，五環外新房市場有望迎來銷售高峰。一方面，符合條件家庭不限購房套數將吸引更多購房者關注五環外的新房項目，增加市場需求。另一方面，對於開發商而言，這是一個積極信號，將促使他們加快項目建設和推盤節奏。

張大偉認爲，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，交易活躍度將提升。而且，市場交易的增加可能會對二手房價格起到一定“維穩”作用。

與此同時，放寬五環外購房限制，有利於引導人口和產業向五環外遷移，促進職住平衡，緩解中心城區的人口壓力，推動城市空間佈局的優化。

根據中原地產研究院統計數據，北京約80%的新建商品住房成交目前集中在五環外，新建商品住宅庫存81.4%在五環外；二手房約50%房源在五環外。

“此次北京在幾個一線城市中率先開始優化限購政策，有些出乎意料，由此可見國家層面對於進一步穩定住房市場的決心。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

記者瞭解到，自去年“9·26”政策以來，核心一二線城市銷售端率先回穩，不過自今年二季度以來，一線城市樓市表現有所降低。

國家統計局數據顯示，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比跌幅由5月的-0.2%擴大至-0.6%，連續第三個月下行。二手房市場價格環比跌幅連續第二個月保持在-0.7%的區間。

細觀新房數據，跌幅擴大主要源於一線城市的影響。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與5月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。

李宇嘉認爲，此次北京行動，呼應了6月13日國務院常務會議“推動房地產止跌回穩”的部署。“一線城市需率先發力扭轉預期，阻斷市場二次探底，通過需求端提振購房意願與能力。”

據瞭解，目前一線城市中，除了北京市以外，廣州市於今年6月中旬發佈《廣州市提振消費專項行動實施方案（徵求意見稿）》，其中提到要優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，通過“全面鬆綁+金融支持+城市更新”的政策組合拳，廣州市將正式步入“零限制”時代，成爲全國首個全面取消限購、限售、限價的一線城市。

符合條件家庭五環外購房不限套數

根據《通知》，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手房）不再限制套數。同時，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執行限購政策。

目前，居民家庭購買五環內商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環內限購2套，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環內限購1套。

此次《通知》還從四方面加大了住房公積金支持力度。

一是擴大首套房公積金貸款支持範圍。《通知》明確，對借款申請人（含共同申請人，下同）在本市無住房但全國範圍內有1筆已結清公積金貸款記錄的，由此前認定爲二套房，調整成認定爲首套房。以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年爲例，由二套房調整爲首套房後，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

二是加大二套房公積金貸款支持力度。在最高貸款額度方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建築綠色發展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

在最低首付款比例方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環內住房不低於35%、購買五環外住房不低於30%，統一調整爲不低於30%，不再區分五環內外。

三是提高每繳存公積金1年可貸額度。《通知》明確，由每繳存公積金1年可貸10萬元提高至可貸15萬元。借款人申請120萬元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個月，降低爲繳存7年零1個月。如借款人滿足適用公積金支持建築綠色發展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優惠，最多上浮40萬元，首套住房最高可貸款160萬元。

四是落實《北京市深化改革提振消費專項行動方案》。《通知》明確，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。目前，繳存職工購買本市新建住房且已簽訂購房合同的，可通過提供網籤合同編號提取住房公積金支付購房首付款，同時申請公積金貸款。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）