上半年北上廣熱銷“霸榜”、手持現金446.4億，國際評級機構看好越秀地產

中報季，越秀地產（00123.HK）又一次成爲行業焦點。

2025年上半年，全國房地產市場仍處於深度調整與轉型的關鍵階段，儘管商品房銷售降幅有所收窄，但開發投資仍呈雙位數下滑，市場整體承壓明顯。8月18日國務院全體會議上，李強總理明確提出“採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，多措並舉釋放改善性需求”，進一步釋放政策託底信號，穩定市場預期。

8月26日，越秀地產以一份亮眼中報迴應市場。作爲首批披露財報的房企之一，越秀地產展示出其對經營成果和財務實力的充分自信，報告顯示：報告期內越秀地產實現475.7億元營業收入，同比增長34.6%；核心淨利潤15.2億元、歸母淨利潤13.7億元；合同銷售額615億元，同比上升11%，在克而瑞行業排名穩居第8位。

精準投資推動高效去化 營收連續7年穩定增長

在房地產行業高質量發展轉型期，多數房企仍面臨銷售下滑的困境。中指院數據顯示，2025年上半年，百強房企銷售總額同比下降11.8%。越秀地產卻在行業逆勢中保持銷售雙位數增長，1-6月實現合同銷售額615億元，同比增長11%，不僅是行業TOP10房企中唯三的正增長房企之一，增速更是排名第二。

業內專家判斷，越秀地產銷售逆勢增長主要得益於其堅定深耕一二線城市的精準投資策略。年報顯示，越秀地產2025年上半年新增土儲面積約148萬平方米，全部位於一二線核心城市，其中68%位於一線城市；總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市佔比達94%，其中半壁江山位於一線城市。

同期，越秀地產在覈心一線城市的市場佔有率同樣表現突出：上半年一線核心城市的銷售額爲495億，佔總銷售額80.5%。其中，越秀地產在北京上半年實現合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升爲上半年北京市場佔有率最高的房企。同時，大本營廣州仍然是越秀地產的主力糧倉，實現157.56億元銷售額，排名第二；在上海也實現了144.92億元銷售額，位居第六名。

核心城市貢獻增大的另一面，是越秀地產積極把握新週期市場結構變化趨勢，提升產品力，佈局核心城市中高端改善產品。年初，越秀髮布的“4×4好產品理念”不僅被行業認爲是“好房子”的引領標準，多個高品質項目銷售表現更是突出，其中北京海淀和樾望雲、和樾玉鳴雙項目2025年開盤勁銷152億元、上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元；廣州大本營“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目熱銷頻現、先鋒系產品東山雲起項目開盤去化近9成，各地“好房子”全面開花。體現在年報上，則是其銷售均價從2024年中期的29,500元/平方米提升至42,100元/平方米，約是行業均值的2.5倍。

有行業專家表示，越秀地產之所以能連續七年保持營收穩定增長、並在2025年上半年逆勢再增34.6%，核心在於它把“拿地”做成了“去化”的前置環節——土儲鎖定一線及強二線城市核心地塊，貨值兌現週期短、溢價高；同時以“好房子”產品拉高售價、縮短去化週期。精準投資與高效回款形成閉環，現金流持續正流入，既對衝行業銷量下滑，又放大單盤利潤，最終體現爲營收的穩健擴張。

財務穩健持續領跑，融資成本降至3.61%

報告顯示，越秀地產在2025年繼續穩居"三道紅線"綠檔陣營。截至2025年6月30日，越秀地產剔除預收款後的資產負債率爲64.6%；淨借貸比率53.2%；在手現金446.4億元，覆蓋短期債務的1.7倍。更值得關注的是，越秀地產經營性現金流保持淨流入狀態，上半年實現經營性現金淨流入41億元，持續驗證其適配新週期的業務模式具備強大造血能力。

同時，越秀地產的債務結構進一步優化：有息負債規模控制在1,038.6億元，其中1年內短債佔比僅24%，債務期限結構健康合理；且公司加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更是首次降至3%以下。

專家分析指出，越秀地產已跑通新週期正循環機制，一方面通過精準投資持續在覈心城市獲取優質土地；另一方面正向現金流和穩健經營驅動融資成本持續下降。這種“調結構、提質量”的增長模式恰好踩中政府工作報告“止跌回穩、釋放改善需求”的政策節拍，成爲當前房地產行業轉型的標杆樣本。

核心指標跑贏行業 機構看好未來營收提升

一天前，國際三大評級機構之一的標普宣佈授予越秀地產投資級評級，評級展望爲穩定。這是繼6月惠譽上調其評級展望後，越秀地產再度獲得國際評級機構的認可，也成爲行業內當前唯一躋身標普投資級評級的地方性國企。

標普報告中指出，越秀地產的評級優勢源於多個核心因素：堅實的政府與國企背景、優質且高度集中於高能級城市的土地儲備，以及多元順暢的融資渠道。公司長期深耕一線和核心二線城市，憑藉良好的市場口碑和經濟韌性較強的區域佈局，爲其銷售去化和業績穩健增長提供了有力支撐。

早在本次標普評級授予之前，惠譽已於6月將越秀地產的評級展望上調至“穩定”，並維持“BBB-”投資級評級，這也是惠譽今年來首次上調內房企業評級。基於對越秀財務健康狀況和清晰運營策略的認可，多家券商機構同樣給予積極迴應。里昂證券與中銀證券均維持“買入”評級，其中里昂證券將目標價上調至5.1港元，並看好其年度銷售目標的順利達成；中銀證券則預計，越秀地產未來營業收入將保持逐年增長。

在行業新發展模式下，越秀地產展現出以產品力與服務創新精準把握需求結構變化的能力，正持續實現高質量穩健增長。其發展路徑對行業而言具備重要參考價值，也進一步強化了資本市場對優質內房股的信心。

越秀地產董事長林昭遠表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設加速落地的關鍵之年。公司將圍繞“穩業績、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力爭全力達成年度各項經營目標，在市場新的競爭格局和發展模式下，持續爲股東創造價值！

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