山東省城市房屋徵收與補償辦法（解讀）

徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被被徵收人進行合理補償，包括：①房屋價值補償；②搬遷費；③臨時安置費；④停產停業損失費；⑤爲鼓勵搬遷而提供的補助與獎勵等。

房屋徵收與補償應當遵循程序正當、補償公平等原則，依法開展和實施。徵收個人住宅的，應當保障被徵收人的居住條件。

01

徵收程序

啓動條件：國有土地上房屋徵收必須基於公共利益需要，包括基礎設施建設（如高鐵、水利建設）、保障性安居工程、舊城改建等6類情形。非因此類情形，不得對國有土地上房屋進行徵收。

1.前期審查

提出啓動房屋徵收程序，提交發展規劃、土地規劃等證明文件，保障性安居工程和舊城區改建項目還需納入年度計劃。

決定啓動房屋徵收程序的，應合理確定房屋徵收範圍。

2.徵收範圍公示

房屋徵收範圍確定並公佈後，禁止新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行爲；違反規定實施的，不予補償。

3.調查登記

對房房屋權屬、建築面積等情況組織調查登記並進行公示。

房屋建築面積和用途，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載爲準。權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿爲準。

4.補償方案制定與聽證

徵收補償方案應公示不少於30日，方案應包括下列內容：

（1）房屋徵收部門、房屋徵收實施單位；

（2）房屋徵收範圍、徵收依據、徵收目的、簽約期限等；

（3）被徵收房屋的基本情況；

（4）補償方式、補償標準和評估辦法；

（5）用於產權調換房屋的地點、單套建築面積、套數，產權調換房屋的價值認定；

（6）過渡方式和搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費標準；

（7）補助和獎勵等。

舊城區改建，超半數被徵收人對徵收補償方案有異議的的，需召開聽證會並根據情況修改方案。政府應當將方案徵求意見情況和修改情況及時公佈。

5.風險評估

對房屋徵收的合理性、徵收補償費用保障等內容，進行社會穩定風險評估。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

6.徵收公告

自作出房屋徵收決定之日起三日內在房屋徵收範圍內發佈公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

7.徵收評估

（1）評估機構選定

被徵收房屋和產權調換房屋的價值，應當由經依法備案的房地產價格評估機構評估確定。

評估機構應當與被徵收人協商選定，過半數的被徵收人共同簽字認可的房地產價格評估機構，視爲共同協商選定；協商不成可通過投票、抽籤等方式確定。

評估機構確定後，需在房屋徵收範圍內公佈。

（2）房屋價值評估

住宅房屋價值的補償，按照徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位新建普通商品住房的市場價格評估確定。

非住宅房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位類似房地產的市場價格。

徵收住宅房屋的最低補償標準由設區的市政府確定，並向社會公佈。

評估機構應按照相關標準，出具分戶初步評估結果，並由房屋徵收部門進行公示，公示期限不得少於5日。公示期滿後，應向被徵收人轉交分戶評估報告。

對評估報告有異議的，應當自收到評估報告後10日內，向評估機構書面申請複覈。對複覈結果有異議的，應當自收到複覈結果後10日內向設區的市房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

8.簽訂補償協議

與被徵收人依法訂立補償協議，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麪積、搬遷費、臨時安置費、週轉用房、停產停業損失補償費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項進行約定。

與被徵收人在簽約期限內達不成補償協議，按照徵收補償方案依法作出補償決定，並予以公告。被徵收人對補償決定不服的，可以申請行政複議或提起行政訴訟。

9.補償與搬遷

（1）先補償，後搬遷

房屋徵收應當先補償、後搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。建設單位不得參與搬遷活動。

（2）強制徵遷

被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在規定期限內又不搬遷，政府應催告當事人搬遷，催告書送達十日後仍未履行搬遷義務的，可以向法院申請強制執行。

10.補償建檔

建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

11.權證辦理

被徵收人搬遷後，房屋、土地登記機構依法辦理房屋所有權、國有土地使用權的註銷登記。

02

補償辦法

1.補償方式

（1）貨幣補償

（2）房屋產權調換

2.補償內容

（1）房屋價值補償

被徵收房屋價值包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。

被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

選擇房屋產權調換的，如果產權調換房屋和被徵收房屋的價值存在差價，需結清差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或就近地段的房屋。

（2）搬遷補償

因徵收房屋造成搬遷的，應當向被徵收人支付搬遷費。

（3）臨時安置補償

住宅房屋徵收，應向被徵收人支付臨時安置費。

被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性臨時安置費。

選擇房屋產權調換的，按照補償協議約定的過渡期限支付臨時安置費；被徵收人選擇房屋徵收部門提供的週轉用房的，不支付臨時安置費。

因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付臨時安置費；被徵收人選擇徵收部門提供的週轉用房的，自逾期之日起按照標準支付。

（4）停產停業損失補償

非住宅房屋徵收，給被徵收人造成停產停業損失的，應向被徵收人支付停產停業損失補償費。

被徵收人選擇貨幣補償的，給予一次性停產停業損失補償費。

選擇房屋產權調換的，按照協議約定的過渡期限支付停產停業損失補償費；選擇房收部門提供的週轉用房的，不支付停產停業損失補償費。

因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付停產停業損失補償費；被徵收人選擇徵收部門提供的週轉用房的，自逾期之日起按照標準支付。

（5）補助和獎勵

例如：爲鼓勵儘早搬遷而給予的獎勵。

3.特殊情形與住房保障

（1）公房徵收

被徵收房屋屬於公共租賃住房、公房管理部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的，在租賃關係存續期間，被徵收人未與承租人達成解除租賃協議但符合房屋承租規定的，應當對被徵收人實行房屋產權調換的補償方式。用於產權調換的房屋由原房屋承租人承租，雙方重新簽訂租賃合同。

（2）最低面積保障

徵收個人唯一住宅，且該房屋建築面積低於45平方米的，應當對被徵收人進行最低面積補償，補償面積不得少於45平方米，並公示至少十日。

（3）住房保障銜接

被徵收人符合住房保障條件的，政府應直接配租、配售保障性住房，不再輪候。

既符合住房保障條件，也符合最低面積補償條件的，被徵收人可根據自身意願，選擇住房保障或者最低面積補償。

03

違法行爲與法律責任

1.對不符合法定條件的房屋徵收事項作出房屋徵收決定的；

2.違反公示、公告、聽證、評估等法定程序實施房屋徵收與補償的；

3.違反房屋徵收法定補償內容、標準實施房屋徵收與補償的；

4.違反規定辦理應當暫停辦理的限制事項手續的；

5.非法干預評估活動和評估結果的；

6.違法組織實施強制搬遷的；

7.未及時覈實、處理投訴、舉報的；

8.其他不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行爲。

政府及其有關部門有以上行爲的，由上級政府或者本級政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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