REITs走強吸引險資跑步入場 險企另類投資仍受償付能力約束 業內建言下調風險因子

財聯社3月27日訊（記者 夏淑媛） 險資獲准投資公募REITs三年有餘，積累了哪些有益的經驗，又面臨哪些挑戰備受市場關注。

截至3月26日，市場存量公募REITs已達64只，發行規模合計1697.36億元。在所有非原始權益人戰配投資者中，保險機構參與規模佔比最高，約爲30%左右，參與過戰配的保險機構共47家，按認購規模排名靠前的分別是中國人壽、泰康資產、中國平安。網下投資者中，保險機構參與也相當活躍，佔比達65%。

儘管REITs走勢強勁，險資佈局踊躍，但投資公募REITs風險因子較高，保險資金整體參與度仍然有較大的提升空間。

據平安資管相關人士介紹，公募REITs資本計量因子爲0.5，不僅遠高於其他類型的公募基金，也遠高於以物權或股權形式投資的投資性房地產。對於保險公司而言，風險因子相對較高，參與公募REITs意味着更高的資本佔用，會提高保險公司對於償付能力管理的壓力。其監管部門給予償二代項下風險因子優惠政策，緩解保險資金投資公募REITs產品對償付能力的消耗。

國壽集團原董事長楊明生建議，進一步解決資金投資難點，給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、在基金決策委員會或顧問委員會中設置觀察席位等，以提升戰略投資人蔘與的積極性。

險資已成公募REITs重要機構投資者

公募REITs發行按下“加速鍵”的同時，險資也在大舉介入、持續參投。

2020年4月30日，國內公募REITs試點起航。2021年6月，首批9只產品面市，境內公募REITs市場發展拉開帷幕。截至3月26日，市場存量公募REITs已達64只，發行規模合計1697.36億元。

具體來看，2021-2024年，公募REITs各年度發行規模分別爲364.13億元、419.48億元、201.42億元、645.69億元，發行項目分別爲11單、13單、6單、29單。

2025年以來，共5只公募REITs完成發行，2025年3月新發行1只公募REITs，規模爲 14 億元。此外，目前共有18只公募 REITs待上市。

值得注意的是，自2021年保險資金獲准參與公募REITs投資以來，以國壽、中國保險投資基金爲代表的機構便不斷參與投資。

僅今年以來上市的5只公募REITs中，險資通過戰略配售和網下配售獲得配售金額約7.65億元，實際配售份額約爲2.27億份，實際配售份額佔今年已發行公募REITs總髮行份額的9.8%。

截至3月26日，在已上市的64只公募REITs中，保險機構在所有非原始權益人戰配投資者中的參與規模佔比最高，約爲30%左右，參與過戰配的保險機構共47家，按認購規模排名靠前的分別是中國人壽、泰康資產、中國平安。

國壽投資不動產投資事業部相關負責人對財聯社記者介紹，目前整個國壽系統已參與23只公募REITs的戰略配售，項目業態涵蓋商業地產、保租房、新能源、高速公路、工業廠房、產業園等，約佔保險行業公募REITs投資規模的近10%。

在網下投資者中，保險資金投資賬戶配售金額84.97億元，佔比65%，參與網下的保險機構共60家，包括新華資產、人保資產、泰康資產等。

高比例分紅有望吸引增量保險資金進場

隨着市場提速擴容，已上市公募REITs產品增多，其高頻分紅、高比例分紅的特點逐漸顯現，這也是風險偏好更低的險資加碼佈局的重要原因。

數據顯示，42只REITs在2024年進行了分紅，分紅總額達到83.87億元，5只REITs分紅超億元。今年以來，市場有12只REITs進行了派息。

分紅金額方面，招商高速公路REIT、工銀河北高速REIT和中金安徽交控REIT的分紅均超過了1億元，分別爲2.1億元、1.9億元和1.8億元。從分紅比例來看，招商高速公路REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和嘉實物美消費REIT的分紅比例較高，分別爲5.9%、3.5%和3.4%。

浙商證券研究所宏觀聯席首席分析師廖博對財聯社記者表示，公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較其他大類資產更爲嚴格。

“更重要的是，公募REITs底層資產主要爲運營穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確。在低利率加劇資產荒的背景下，兼具資本利得與固定回報的公募REIT性價比優勢有望凸顯。”廖博表示。

招商信諾資管產品管理部人士在接受財聯社記者採訪時表示：“REITs具備較強的類紅利資產屬性，當權益市場出現回調，或中小盤有邊際下行情況下，REITs可能會出現替代性配置擡升。隨着經濟工作會議定調，政策將不斷細化落地，部分底層資產尤其是週期類底層資產有望出現彈性變化，帶來超額收益。”

展望2025年，華泰證券研究所相關人士對財聯社記者表示，非銀機構配置壓力仍大，優質資產稀缺，REITs作爲較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，具有長期配置價值，公募REITs市場有望進一步吸引增量保險資金進場。

險資投資公募REITs風險因子仍然較高

值得注意的是，雖然公募REITs集體走強，但與海外成熟市場相比，仍處於起步階段，市場體量依然偏小，疊加投資公募REITs風險因子較高，保險資金整體參與度仍然有較大的提升空間。

據平安資管相關人士介紹，公募REITs在保險公司償付能力監管標準（償二代）中屬非基礎資產，且公募REITs信息披露內容無法滿足穿透要求。因此，公募REITs資本計量因子爲0.5，不僅遠高於其他類型的公募基金，也遠高於以物權或股權形式投資的投資性房地產。

“對於保險公司而言，風險因子相對較高，參與公募REITs意味着更高的資本佔用，會提高保險公司對於償付能力管理的壓力。”

國壽集團原董事長楊明生也表示：“目前險資投資REITs的風險因子仍然較高，部分保險公司受償付能力約束較大。”

泰康資產相關人士對財聯社記者表示，當前監管政策對於公募REITs在資產端和資本端的運作還有諸多限制，公募REITs的槓桿爲淨資產的40%，轉化爲資產負債率便是28.6%，可使用的槓桿水平較低。

多位業內人士建議，監管部門給予償二代項下風險因子優惠政策，緩解保險資金投資公募REITs產品對償付能力的消耗，引入更多保險資金參與REITs產品投資，更好發揮保險資金長期投資優勢，加大對實體經濟和資本市場的長期資金供給，助力REITs市場高質量發展。

楊明生建議，進一步解決資金投資難點，給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、在基金決策委員會或顧問委員會中設置觀察席位等，以提升戰略投資人蔘與的積極性。

此外，國壽資產在接受財聯社記者採訪時表示：“目前，保險資管公司開REITs相關投行業務的人員數量相對較少，經驗仍需提升。此類業務對產品管理要求較高，且涉及較複雜的交易架構和專業知識，需要既懂保險投資又具備證券、資產管理、項目運營等多領域知識能力的複合型人才，保險資管公司前中後臺相關人才隊伍建設需要整體加強。”