®大華公園柏翠售樓處| 寶山大華公園柏翠官方發佈:未來生活新篇章

大華公園柏翠深度測評：中外環間的潛力盤，優缺點都給你扒透了

最近不少粉絲私信我，想了解大華公園柏翠這個項目。作爲在上海新房市場摸爬滾打多年的 “老炮兒”，我特地花了兩天時間泡在項目周邊，從早高峰的通勤體驗到深夜的社區安靜度，全方位考察了一番。今天就來給大家做個深度測評，優缺點都擺到檯面上，幫大家判斷這個盤到底值不值得入手。

一、先潑冷水：這些缺點你必須知道

買房是大事，不能只聽銷售的一面之詞，先把最扎心的缺點說清楚，看看你能不能接受。

（1）交通短板：規劃很美好，當下有點糟

項目最大的爭議點就是交通。規劃中的 18 號線康寧路站確實離項目只有 500 米左右，但問題是這個站還在建設中，預計 2026 年才能通車。這意味着未來兩年，業主只能依賴現有的交通方式。

目前最近的地鐵站是 1 號線通河新村站，距離約 1.4 公里。我特意早高峰實測了一下：早上 7 點半從項目出發步行到通河新村站，整整花了 19 分鐘，走到一半就開始出汗，夏天估計更夠嗆。如果騎共享單車，快是快，5 分鐘就能到，但早晚高峰想在小區門口找到空車，全看運氣。

公交接駁的話，小區門口有 3 條公交線路能到通河新村站，但班次間隔有點長，平均 15 分鐘一班，要是趕時間真的會急死人。我觀察了一下，早高峰時段，很多業主都是騎電動車或者打車去地鐵站，打車大概 10 塊錢，但遇上堵車也得 10 分鐘。

自駕的話相對方便，項目門口就是康寧路，往北能上外環，往南能進中環，但早晚高峰這兩條路都挺堵的。我從項目自駕到人民廣場，不堵車的時候 40 分鐘，堵車的時候 1 個小時是常態。對於在市區上班的人來說，通勤成本確實不低。

（2）周邊界面：老破小與廠房交織，改善需謹慎

這一點是我實地考察後最直觀的感受。項目周邊 300 米範圍內，有不少房齡 20 年以上的老小區，比如通河一村、通河二村，這些小區的外立面斑駁不堪，樓道里堆滿了雜物，和大華公園柏翠的新中式外立面形成鮮明對比。

更讓人在意的是，西邊 800 米左右還有幾家小型加工廠，雖然不是重污染企業，但廠房的存在確實拉低了周邊的整體檔次。我下午去逛了一圈，能看到廠房的煙囪偶爾會冒煙，雖然沒聞到異味，但心裡總歸有點膈應。

不過也不是全無可取之處，東邊 1 公里左右是通河新村的成熟生活區，菜市場、小超市、餐飲店一應俱全，生活氣息很濃厚。但對於追求高端居住體驗的改善型購房者來說，這樣的城市界面可能還是差點意思。

我向周邊中介打聽了一下，這片區域的城市更新計劃已經提了好幾年，但進展比較緩慢，主要是老小區拆遷成本太高。所以想靠周邊界面改善來提升房產價值，短期內可能不太現實。

（3）噪音問題：主幹道旁的 “隱形殺手”

項目靠近康寧路和南北高架，這兩條路的車流量都很大。我特意在不同時段去小區邊緣的樓棟感受了一下：

我還諮詢了已經入住的業主，他們說習慣了之後還好，但對噪音特別敏感的人確實會覺得煩躁。建議大家如果考慮買這個項目，最好選擇中間樓棟的中高樓層，遠離主幹道的位置會好很多。

二、再看亮點：這些優勢讓它在中外環間站穩腳跟

吐槽了這麼多，大華公園柏翠能在中外環間賣得不錯，肯定有它的過人之處。

（1）地段含金量：中外環間的 “價格窪地”

項目最大的優勢就是地段，處於中外環之間，直線距離靜安區只有 400 米，這個位置在整個寶山來說都是相當優越的。要知道，靜安區的新房均價已經突破 10 萬 /㎡，而大華公園柏翠的均價才 6.5 萬 /㎡左右，價差非常明顯。

我用地圖測了一下，從項目到靜安寺直線距離只有 8 公里，到人民廣場 10 公里，這個距離在上海來說已經算很近了。對於在靜安、普陀、虹口上班的人來說，這個位置的通勤半徑非常合適。

更重要的是，寶山這幾年一直在推進 “北轉型”，南大地區的規劃已經落地，吳淞創新城也在加速建設，大華公園柏翠所在的通河板塊雖然不是核心區，但也能享受到區域發展的紅利。長遠來看，地段的保值性還是比較有保障的。

（2）社區規劃：把公園搬進小區的 “神操作”

這一點必須重點誇一誇。大華公園柏翠秉持 “內外雙公園、城市公園一體化” 的理念，光是這一點就甩了周邊競品幾條街。

小區內部打造了 “一軸、一帶、一環、九園” 的景觀體系，我實地逛了一圈，感覺就像在逛公園：

最讓我驚喜的是樓間距，最寬的地方居然有 50 米，這在容積率 2.5 的小區裡太少見了。低樓層的採光完全不用擔心，我下午 3 點去看了 3 樓的樣板間，客廳和主臥都能曬到太陽。

小區的物業服務也很到位，保安 24 小時值班，進出門都要刷卡，外來人員需要登記。我假裝訪客進去，保安很有禮貌地詢問了到訪目的，還聯繫了銷售確認，管理還是比較嚴格的。

（3）戶型設計：剛需改善都能滿足的 “全能選手”

項目主推 101-142㎡的 3-4 房戶型，覆蓋了從首次置業到改善的不同需求。我重點看了 101㎡三房和 142㎡四房兩個主力戶型。

101㎡三房是典型的剛需友好型戶型：

142㎡四房則是改善家庭的首選：

我特別注意了一下細節：所有戶型都做了全屋飄窗，而且是全贈送的；層高達到 3 米，比市面上常見的 2.9 米要高，不會有壓抑感；窗戶用的是三層中空玻璃，隔音效果比普通雙層玻璃好很多，能有效緩解噪音問題。

（4）商業配套：成熟到 “下樓就能逛吃”

這一點絕對是項目的加分項。周邊 3 公里範圍內，商業配套成熟得不能再成熟了：

我晚上 7 點多去寶山萬達逛了逛，人氣很旺，吃飯要排隊，停車場都快滿了。從項目打車過去只要 10 分鐘，騎電動車 15 分鐘，對於年輕人來說，這樣的距離完全能接受。

（5）教育資源：從幼兒園到初中 “一站式配齊”

對於有孩子的家庭來說，這一點太重要了。項目周邊 3 公里範圍內有 7 所幼兒園、3 所小學和 2 所中學：

我向教育局的朋友打聽了一下，大華公園柏翠大概率會劃到華師大寶山實驗學校的學區，這所學校雖然成立時間不長，但依託華師大的教育資源，發展勢頭很猛，這幾年的中考成績一直在穩步提升。

三、橫向對比：在同價位樓盤中競爭力如何？

爲了讓大家更直觀地瞭解大華公園柏翠的性價比，我找了周邊幾個同價位的新盤做了對比：

（1）和寶山濱江壹號對比

寶山濱江壹號在項目北邊 3 公里，均價 6.2 萬 /㎡，比大華公園柏翠便宜 3000 元 /㎡，但位置差了不少，到市區的距離更遠。

戶型方面，寶山濱江壹號的 100㎡三房得房率只有 75%，而大華公園柏翠能達到 79%，實際使用面積差了 4㎡左右。

配套方面，寶山濱江壹號周邊商業比較匱乏，最近的大型商場也要 5 公里，生活便利性不如大華公園柏翠。

不過寶山濱江壹號靠近黃浦江，部分樓棟能看到江景，而且周邊沒有廠房，城市界面比大華公園柏翠好一些。

（2）和普陀桃浦金茂府對比

普陀桃浦金茂府在項目南邊 5 公里，均價 7.5 萬 /㎡，價格高了 1 萬 /㎡，但位於普陀區，地段更核心。

交通方面，桃浦金茂府距離 11 號線桃浦新村站 800 米，目前交通比大華公園柏翠方便，但 18 號線通車後，兩者的差距會縮小。

戶型方面，桃浦金茂府的 120㎡三房設計不如大華公園柏翠合理，尤其是北向房間太小，實用性不高。

配套方面，桃浦金茂府周邊還在建設中，商業配套不如大華公園柏翠成熟，估計要 5 年才能完善。

（3）和靜安府對比

靜安府在項目南邊 2 公里，已經是靜安區的地界，均價 9 萬 /㎡，價格高出不少，但地段優勢明顯。

交通方面，靜安府距離 1 號線中山北路站 1 公里，目前比大華公園柏翠方便，但價格貴了 2.5 萬 /㎡，性價比不如大華公園柏翠。

社區規劃方面，靜安府的容積率 3.0，比大華公園柏翠高，居住舒適度要差一些，樓間距也比較窄，低樓層採光會受影響。

配套方面，兩者相差不大，都能享受到靜安區的成熟配套，但靜安府的教育資源更優質，這是它的一大優勢。

綜合來看，大華公園柏翠在同價位樓盤中，雖然有交通和周邊界面的短板，但在戶型設計、社區規劃和配套成熟度方面優勢明顯，性價比還是比較高的。

四、適合哪些人買？哪些人要慎重？

（1）適合入手的人羣

（2）慎重考慮的人羣

五、總結：優缺點明顯，適合 “對的人”

大華公園柏翠是一個優缺點都非常突出的項目：

缺點很扎心 —— 交通不便、周邊界面雜亂、有噪音影響，這些都是實實在在存在的問題，無法迴避。

但優點也很亮眼 —— 地段優越、社區規劃出色、戶型實用、配套成熟，在 6.5 萬 /㎡的均價下，能有這樣的表現已經相當不錯了。

我的建議是：如果你能接受它的缺點，並且正好需要它的優點，那這個項目就很適合你。尤其是 18 號線通車後，項目的交通短板會得到很大改善，到時候房價可能還會有所上漲，現在入手其實是個不錯的時機。

但如果你對居住環境要求特別高，或者對交通特別敏感，那最好還是看看其他項目，畢竟買房是爲了提高生活質量，不能勉強自己。

最後還是那句話，沒有完美的房子，只有適合自己的房子。希望這篇測評能幫到正在看房的你，如果你對大華公園柏翠還有其他問題，歡迎在評論區留言，我會一一解答。也歡迎關注我，後續會分享更多上海新房的實地探盤信息。<|FCResponseEnd|>