全球工業地產邁進新階段：供應鏈轉移, 業主方優勢有望進一步擴大

（原標題：全球工業地產邁進新階段：供應鏈轉移, 業主方優勢有望進一步擴大）

消費及工業領域需求持續推動中國內地物流市場企穩發展

上海，2025年6月9日——戴德樑行近日首次發佈全球物流與工業地產展望報告《Waypoint 2025》。報告顯示，隨着全球供應鏈的重構與成本壓力的變化，該行業正在經歷重要轉型。基於對全球超過120個市場的深度洞察，報告指出短期內市場主導權正逐步向業主方傾斜，這一趨勢將對租戶、投資者和開發商產生深遠影響。

該研究顯示，全球對租戶有利的市場比例預計將從當前的52%大幅下降至2028年的28%。這一變化主要由供應受限、需求強勁以及租金、勞動力、建材和電力等關鍵成本上升的共同推動。與此同時，對業主有利的市場比例預計將從24%上升至35%，預示對租戶而言，未來幾年租賃市場競爭將更加激烈。

在亞太地區，市場基本面依然穩健，但市場更加細分多樣。當前該地區呈現較均衡態勢，其中24%有利於業主，33%有利於租戶。未來三年，各市場將逐步脫離當前平衡的中性狀態，轉向租戶友好型和業主友好型市場格局。中性市場比例將從目前的42%下降至29%；租戶友好型市場預計將從33%上升至38%；業主友好型市場也將從24%升至33%。

戴德樑行國際研究主管 Dominic Brown 博士表示：“亞太地區市場正出現分化，其中澳大利亞和東南亞正朝着有利於業主的方向發展，而其他地區則面臨空置率上升和租戶友好型市場態勢。儘管如此，亞太地區仍有62%的市場預計未來三年將實現租金增長，這主要由於強勁的租戶需求、製造業戰略轉移以及該地區在勞動力和能源成本方面的競爭力。”

在勞動力成本方面，亞太地區依然具有顯著競爭力，印度、越南、菲律賓和印尼等國的工資水平遠低於全球平均水平。中國正向高附加值製造業轉型，工資約爲全球平均水平的50%。

報告的另一大亮點是，一般製造業、零售分銷以及電商分銷成爲推動亞太地區物流與工業用地需求的三大主要驅動因素，這一趨勢也與全球市場的表現高度一致。此外，高科技製造和汽車製造也被視爲未來三年亞太地區租戶需求增長的重要因素。

戴德樑行亞太區投資服務及工業物流負責人Dennis Yeo 表示：“亞太地區依然呈現韌性發展態勢，印度和越南等市場租戶需求保持強勁。然而，由於部分子區域新增供應激增，導致空置率上升，‘一刀切’的策略已不再適用。企業必須制定更精細化、針對具體市場的策略，充分考慮本地成本結構、基礎設施成熟度以及自動化潛力等因素。”

2024年在結構性利好的推動下，中國內地物流市場持續呈現企穩復甦態勢，關鍵驅動因素包括產業集羣的逐步形成、物流新質生產力的加速發展以及供需關係趨於平衡，三者共同強化了市場的長期基本面。

在消費領域，新型電商模式的迅速崛起——尤其是直播電商和即時零售——在推動線上消費增長方面發揮了關鍵作用。疊加消費品“以舊換新”政策的有效落地，這些趨勢共同驅動了實物商品網絡零售額的持續攀升，進一步釋放了對高品質物流基礎設施的強勁需求。

在工業領域，隨着製造業活動及供應鏈現代化進程持續推進，工業品物流需求保持強勁增長。消費端與工業端的“雙輪驅動”爲高標物流倉儲市場注入新活力，進一步鞏固其在中國內地物流生態系統演變中的核心資產地位。

戴德樑行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示：“關鍵產業的轉型升級正不斷釋放新的倉儲需求，租賃活動的回暖有望高效吸納新增供應，帶動出租率與租金水平穩步上升，尤其是高標物流倉儲板塊表現尤爲亮眼。上述趨勢將進一步推動該領域邁向更健康、更可持續的長期發展。”

報告在總結部分指出，要應對短期與長期的市場衝擊，供應鏈的韌性與多樣性至關重要。那些能夠果斷制定戰略、靈活應對變化的企業，將在這一不斷演變的工業格局中脫穎而出，實現穩健發展。

完整報告《Waypoint 2025》已經發布，內容涵蓋各區域租金水平、市場狀況與空置率預測的詳細分析，同時深入解讀能源與勞動力成本對比、電商與製造業等關鍵需求驅動因素。