全款買房，需要當心這種風險

編輯整理：張雙建律師，執業於海南瑞來律師事務所。

湖北當陽人士，畢業於中央民族大學新聞學專業，文學學士。

執業前的十多年，歷經黑弧奧美、中國旅遊地產服務集團、樂居等公司，專業從事於房地產領域的營銷策劃、整合推廣、媒體傳播。

黑弧奧美期間，以團隊作品獲得：2009時報世界華文廣告獎房地產類銅獎（金銀獎空缺），2009中國國際廣告節銀獎，2010廣州日報杯華文報紙廣告獎銅獎、銀獎。

基於此前的工作經驗，對房地產行業發展、業務模式創新、房屋交易、廣告宣傳等有着較爲深刻的認識，將會持續探索品牌管理、經營管理、風險管理的融會貫通，以綜合能力促進企業各項要素間的化學反應，推動企業的高質量發展。

前言

買房時，付款方式一般爲兩種：按揭和全款。全款又可分爲一次性付完、分期付完。

全款買房存在一些好處，比如：手續簡單、沒有每月還貸的麻煩、價格還會有折扣……

但是，需要提醒的是，全款買房會面臨比按揭買房大很多的一個風險——“一房多賣”、“先賣後抵”。尤其是在市場不好的情況下，這種風險可能更大。

案例導入

案例來源：最高人民法院（2019）最高法民申2834號民事裁定書

2014年,某公司向銀行借款，開發商以名下相關房產爲該借款提供抵押，並辦理了抵押登記手續。

2017年，銀行訴至法院，要求該公司償還貸款及利息，並要求就抵押物享有優先受償權，等。這些抵押物中包括了開發商已經出售的若干商鋪。

2006年，購房者與開發商簽訂《商品房買賣合同》，以分期付款的方式購買商鋪。其中部分部分房款以開發商返租的方式予以衝抵。

2011年，返租期結束，購房者收回商鋪。

2015年，（可能是購房者發現了商鋪被抵押一事）購房者訴至法院，要求開發商爲其辦理商鋪產權登記手續，最終獲法院支持。

最高院認爲，銀行在對這些商鋪設立抵押權時，未盡到專業金融機構審慎、合理的注意義務，銀行不享有抵押權。

第一、最高院認爲，根據生效判決認定的事實，開發商以商鋪向銀行提供抵押之前，已將商鋪出售給購房者。雙方簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但購房者已經支付價款並實際佔有商鋪。

第二、最高院認爲，銀行自認開發商提交的抵押物清單載明商鋪處於出租狀態。在商鋪被他人佔有使用的情形下，作爲專業金融機構，銀行應當對商鋪的出租情況進行充分的現場調查，以查明出租人是否是開發商，抵押物是否存在真實的權利人，從而避免錯誤接受已出售商鋪作爲抵押物。

總之，最高院認爲，銀行未能提交證據證明其對商鋪進行了審慎調查，故其未盡到專業金融機構審慎、合理的注意義務，銀行對商鋪不享有抵押權。

案例解讀

第一、本案屬於典型的“先賣後抵”，購房者可以說是面臨着非常兇險的局面。

因爲按照正常的邏輯，辦理了抵押登記手續，銀行取得了該商鋪的抵押權，如果借款公司欠債不還，銀行就可以要求拍賣該商鋪、優先受償。

第二、如何避免開發商“先賣後抵”的這種風險？我們有必要了解一下預告登記。

《民法典》第二百二十一條當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

《最高人民法院關於適用<民法典>物權編的解釋（一）》第四條未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

通過以上法條可知：

1、預告登記，是購房者與開發商簽訂購房合同之後（債權），到房屋最終登記至購房者名下（物權）的這段過渡時期內，爲保障購房者將來能實現物權而專門設置的一個制度。

2、是否進行預告登記，以買賣雙方的具體約定爲準。

3、進行預告登記之後，使得債權具備了一定的物權效力——未經預告登記的權利人（即購房者）同意，處分該不動產的，不發生物權效力。具體而言，依據《物權編司法解釋》第四條，該房產無法轉移至他人名下，也無法設立抵押權等其他物權。換言之，進行預告登記之後，能有效阻止開發商“一房多賣”、“先賣後抵”等行爲。

另外，有必要補充幾句。預告登記所產生的物權效力，是網籤備案所不具備的。網籤備案只是行政管理需要，雖具有一定的公示效應，但不具有民法上的物權效力。且，依據如下法條，一般而言，購房合同的效力與備案與否無關。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

文章來源:樂居買房