青島：從居住感受出發“打磨”好房子

今年是“90後”青年謝俊畢業來青工作的第6年，隨着工作和感情逐漸穩定，在青島置業安家提上了日程。最近他一有時間就輾轉於各個樓盤，除了當下政策很有吸引力，最讓他印象深刻的是，房子越來越注重細節的打造。

大到戶型設計和得房率，小到收納空間和車位尺寸，在“好房子”時代下，住宅產品逐漸迴歸居住屬性，滿足人們對高品質生活的追求。一套119平方米的三居室是謝俊目前的“首選”，“不到120平方米做到了三居兩廳兩衛的空間格局，挑高也比較高，客廳通透開闊”，此外還有一些人性化細節很打動他，比如插座數量增多、廚房島臺桌角圓弧化處理等等。

步入“好房子”時代，我國的住宅項目正經歷着全新迭代。

5月1日起，住房城鄉建設部發布的國家標準《住宅項目規範》正式施行，除了新建住宅建築層高的變化之外，還針對電梯配置、隔音降噪、無障礙設施、消防安全、適老化改造等方面的衆多指標，或是作出首次強制性規定，或是進行提升。

各地也紛紛從標準、供地、建造等方面入手，加快推進“好房子”建設工作。《山東省好房子建設標準指引》十分細緻，明確增加室內空間，比如廚房操作檯面長度要大於3米，竈臺前要留出至少1米寬的走動空間等等。青島在剛發佈的樓市“12條”和2025年住房發展計劃中，也明確了“好房子”建設的路徑。

爲加快推進全省“好房子”建設工作，5月14日，山東省“好房子”建設工作現場會在青島舉行。可以預測，“好房子”將引領房地產行業的轉型之路，未來房地產的驅動力將回歸到產品上，在細節之處打磨“好房子”建設的“精度”。

每一平方米都物盡其用

在“住宅新國標”中，新房層高、空間密度等標準的調整備受大衆關注。這些指標，很大程度上將提升住宅項目的利用率和空間尺度。

其實在此之前，一場圍繞“空間利用率”的較量便悄然展開：不少城市調整政策，優化容積率，努力給“好房子”鋪路；部分新盤得房率突破100％，購房者“獲得感”增強……得房率、層高、功能陽臺等硬核指標成爲購房者關注的焦點。

自去年開始，各大城市以容積率爲政策抓手，引導房地產企業從注重速度、數量，轉向追求高質量、好服務。去年9月，青島發佈《關於優化居住用地供應和規劃管理措施》，從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個方面給予不計容政策支持。例如優化統一陽臺容積率覈算標準，將住宅陽臺進深尺寸由最大1．8米調改爲最大2．1米，且封閉陽臺按照一半計算容積率。

“好房子”新趨勢和新標準對購房者來說，最實惠的影響是“得房率高的房子性價比也更高一些”。“傳統高層住宅得房率多在75％左右，我們的項目通過優化飄窗、陽臺以及公共區域等空間利用率，高層住宅的得房率達到近90％。”據海信臻悅項目營銷經理駱臣城介紹，“好房子”得房率的躍升，意味着購房者能夠充分利用每一寸空間。

記者走訪多個高品質住宅項目發現，各類健身場地、兒童娛樂空間等是“標配”，公共空間品質提升成爲差異化競爭的新賽道。目前海信地產在張村河片區的三個項目全部採用精裝修交付，同時園區品質方面也打造了步移景異的園林景觀，項目還配備2000餘平方米的集中式會所，內部配備室內兒童樂園，室內籃球場、羽毛球場、健身房、娛樂影音室、乒乓球室、瑜伽室，以及室內四季泳池、業主專屬“茶室”等。

還有不少項目也都進行了各具特色的“好房子”實踐。比如越秀青鐵·和樾府項目打造自然坡地式下沉庭院，整個小區內精選超過40種喬灌草木，營造自然微生態系統；中德·綠色恬園零碳社區項目配建2．2萬平方米的老年康養中心、濱水商業、社區鄰里酒店、幼兒園、九年一貫制學校等。

根據青島最新規定，集中配建的“鄰里坊”及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站，不計入用地容積率，不計入土地價值，鼓勵開發企業利用與下沉空間相連的地下建築建設健身房等業主共享的文體活動設施。

得房率更高、公共配套更完善……這些變化正是住宅建設越來越關注於“人的需求”的註腳。“目前我國涉及住宅品質性能類的標準規範較多，這些標準內容側重點、指標類型、指標深度均不同，可以說住宅新國標在統一‘一把尺子’建設標準的同時，從居住者感受角度出發，以綠色健康、質量品質、智能化作爲最大公約數，爲推進從‘有房住’到‘住好房’的高質量住宅建設發展進程提供了統一的標準和依據。”中國石油大學（華東）儲運與建築工程學院建築系教授鄧慶堯說。

毫米級精度提升居住體驗

在住宅建設的最新國家標準中，隔音、防水等住戶經常碰到的居住問題，有了新的“硬槓槓”。

“新規要求臥室分戶牆及分戶樓板兩側房間之間的計權標準化聲壓級差和粉紅噪聲頻譜修正量之和不應小於50分貝，與之前《民用建築隔聲設計規範》中的45分貝相比，隔聲性能提升了11．1％。”國家卓越工程師、中國建築科技研發序列首席專家葉浩文介紹，通俗理解，就是挨家挨戶間的說話聲、電視聲、音響聲等空氣噪聲干擾更小了，居家生活私密性更有保障。

《山東省好房子建設標準指引》更加細緻——要求分戶牆採用不小於200mm厚的混凝土牆、樓板設置厚度不小於10mm的隔聲墊，樓地面與牆面交界處增加豎向隔聲墊，有效減少住戶之間的噪音困擾。針對防水問題，要求涉水房間及屋面進行三次蓄水試驗檢測，防水加強層寬度要大於250mm，以毫米級精度提升業主的居住體驗。

隨着“雙碳”和可持續發展理念的深入人心，綠色低碳已成爲住房建設的重要方向。鄧慶堯認爲，“好房子”應採用環保材料、節能技術和可再生能源，降低能耗和排放，實現與自然的和諧共生。

細數入選青島市高品質住宅試點的項目，綠色建築評價標準等級都很高，不少項目達到綠建三星（代表中國綠色建築的最高性能水平），其中，中德·綠色恬園零碳社區項目區域內100％應用被動式超低能耗技術和三星級綠色建築標準。

不僅是新建住宅項目，青島的保障性住房和老舊小區等也在積極打造“好房子”。目前正在實施的京口路和開封路保障性住房項目在規劃、建設過程中嚴格遵循《青島市“好房子”建設技術導則（試行）》，項目選址更貼近核心區，配套標準向商品房看齊。其中，李滄區京口路項目規劃容積率約2．7、綠地率約30％，精心打造“一環雙庭兩軸多花園”景觀，打造公園式居住體驗。市北區開封路項目則致力於打造“一環、五境、四園”臻美園林景觀，社區內部規劃無界會客廳、架空層、鄰里坊等，滿足居民多樣化生活需求。