期待明年「新新青安」政策 專家喊這次不一樣：政治景氣循環恐落空

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖／業者提供

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，2026年房市將出現四大趨勢，首先政府住宅政策轉向購屋補貼以外的措施，如租賃專法修法、老宅延壽、需坪改革等；其次是明年首季將是整體房價鬆動的「極限壓力測試期」。

再者，黃舒衛表示，2026年將是「現金爲王」的資產重分配年，房市進入「大者恆大」的洗牌、整並期，對現金較充裕的高資產族或企業來說，將是撿便宜的最佳時機；最後，站上AI的高科技企業，將持續擴大供應量，價量表現再創佳績，將引導商用市場分化激烈、走向K型經濟；不過因近三年商用市場建照核發量暴增，因此明年龐大供給量將倍受考驗。

首先，政府住宅政策典範轉移，選舉利多難期；黃舒衛分析，明年房市要面對重要的地方選舉，市場一般認爲，主政當局會釋放利多或是擴張性的財政政策，「政治景氣循環」現象會再現，但他認爲，這次恐怕不一樣。

相對於8年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計劃、三大投資臺灣方案等激勵措施，黃舒衛認爲，這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場「量縮價修」仍是難逃的宿命。

其次，「極限壓力測試期」落在明年第1季；黃舒衛認爲，受到買氣凍結，且建商需同時面對銀行貸款捆綁限期開工條件，以及資金斷鏈等三方夾擊，因此從第七波管制到明年第1季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。市場需認清現實、保留現金，勿博弈政策紅利。

第三，2026年將是「現金爲王」的資產重分配年；黃舒衛指出，明年財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成爲大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整並期。在洗牌大局已開，認爲投資客應徹底死心，但對於滿手現金的高資產族羣與大型企業而言，明年反而是進場撿便宜的最佳時機。

最後，商用市場將迎向K型經濟；黃舒衛表示，2026年市場分化趨勢更爲激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能，在價量表現上再創佳績。

黃舒衛指出，雖然政府「打住不打商」，但近三年商用不動產建照核發量高達380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗。產品定位、價格策略、租售條件失準的物件，將變成反撲的投資人形成超完美風暴。

黃舒衛認爲，2026年對房市來說，是「大魚吃小魚」的生存遊戲，買方、租客市場已然確立，不要幻想救市，這是一場殘酷的淘汰賽，跑得快比吃得飽重要，如何順利轉化資產潛能，不要淪爲債務負擔，恐怕是過去8年大多頭後，所有市場參與者應該重新學習的課題。