逆勢突圍 商辦升維：2025觀點商辦暨資管大會圓滿閉幕
觀點網 當落日的餘暉灑在玻璃幕牆上，思想的火花在交流與碰撞中漸漸沉澱，2025觀點商辦暨資管大會圓滿落下帷幕。
回顧過去一年，全國重點城市商辦市場在深度調整中努力前行。新增供應持續涌來，有效辦公需求卻略顯不足。企業租賃活動愈發謹慎，讓行業普遍面臨空置率與租金的雙重壓力。
2025年的市場圖景更顯複雜，然而新的機遇也在悄然涌動。
AI技術、新經濟需求、ESG等變量，正爲行業打開全新的想象空間。挑戰之下，運營商正繼續推動從“空間提供者”走向“生態服務商”的自我革新之路，不斷升級服務模式和產品體系，以適應新週期的變化。
5月20日，行業專家學者、企業高層、創新先行者、金融投資機構等相聚於上海中國人壽金融中心，共同探討商辦市場的前路與未來。
中國人壽金融中心，這座位於浦東陸家嘴金融貿易區核心地帶的超甲級辦公樓，自2017年落成後歷久彌新，以絕佳的地理位置、卓越的運營和服務體驗成爲了本次大會的理想舉辦地。
在大會現場，還發布了《表現力指數o2025商辦資產運營報告》系列研究成果，讓參會嘉賓能夠直觀瞭解行業發展的面貌。
2025觀點商辦暨資管大會現場
宏觀解碼
新的一年，商辦市場面臨着新的挑戰和機遇。
作爲第一個演講嘉賓，中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲就指出，商辦市場活躍度是經濟發展的晴雨表，辦公樓出租率與經濟週期具有關聯性。
如今，企業傾向於縮減面積、延遲租賃或轉向共享辦公降低成本，需求萎縮導致空置率上升。
中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲
具體而言，造成商辦行業困境的原因，在需求端有企業成本壓縮、遠程辦公常態化，以及產業轉型升級；供應端有2016-2020年商辦用地過量出讓，近年集中交付、存量資產低效、物業設計固化、缺乏產業生態深度鏈接等影響。
解決策略則包括供給側宏觀上的精準供地與總量控制、存量更新與功能再造、產品分化與產業綁定、金融工具創新。微觀上短期的租金下調，長期的功能混合化、產業綁定、綠色智能化發展等。同時也依靠政府政策支持如稅收減免、試點“商改住”放寬限制。
需求側則包括宏觀上政策精準賦能、扶持新興產業。微觀運營層面的推廣靈活租賃、服務包集成、招商引資升級、產業鏈集羣招商等。
“商辦的本質是'服務於商業活動的空間載體'”蔡雲表示，在供需失衡和科技變革的背景下，未來的商辦將更注重靈活性（適應企業變化）、複合性（多功能融合）和可持續性（綠色低碳）。
這就需要運營方主動從“空間提供者”升級爲“企業服務生態構建者”。
商辦重構
中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理也認同這個觀點。峰會現場，她以“COOC中海商務：從”好房子“到”好辦公“的重構與探索”爲主題分享了中海商務的運營經驗。
中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理
張存理認爲，隨着商辦行業進入存量競爭，“企業應如何定義下一代辦公空間的價值”值得思考。
“據統計，上海甲級辦公樓辦公當中，74%的搬遷租賃爲升級需求。”張存理舉例。
可以看到，有非常深厚產業積澱的市場，以及能夠抓住新興的金融科技、新質生產力的市場，相對來說表現還是比較穩定的，也對未來吸納產生一定的基礎和分母。
張存理表示：“這種情況，促使商辦行業從過去拼硬件、拼產品的單一時代，到拼硬件+生態系統的城市價值貢獻狀態。”
而中海商務目前在多個城市運營着大量資產，辦公樓作爲主要資產板塊已在產品升級、智慧化、健康化和綠色化等方面，有不少成果積累。
她還介紹，未來辦公空間是城市發展的新界面，企業應做到三個重構：首先是重構空間屬性，其次重構服務邊界，最後重構價值體系。當空間真正能以人和產業爲核心，當運營超越物理邊界、走向生態共建，商辦地產就能突破週期的侷限，成爲城市進化的永恆動力。
“市場需求處於底部區間，過去三年的年均淨吸納量僅200萬平方米，是疫情前一半水平。”世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨，從專業服務機構的角度分享了2024年商辦市場的表現和2025年市場的展望。
他表示，儘管2024年市場總體艱難，不過2025年一季度市場有所反彈，顯現出底部復甦跡象。
世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨
對於2025年，他總結關鍵詞爲“新質生產力、成本和品質”。預計短期內，供應和租金還是會較爲嚴峻，但也看到一些新質生產力企業，以及消費企業特別是服務型的消費企業需求動能強。
“一季度的很多需求，和Deepseek是不無關係的。”謝晨表示，AI熱潮帶動了相關企業的業務擴張。
謝晨還提到，市場存在“逆行者”，即部分樓宇在下行週期中表現亮眼，這些樓宇多靠近地鐵站、商業設施完善、獲綠色認證等。證明還是有資產在運營加持下能跑贏市場。
他認爲，從長期看辦公樓供應量開始下降，市場有望逐漸好轉，他對商辦市場未來發展充滿信心。
運營突圍
市場新常態要求運營方從“空間提供者”轉型爲“生態服務商”，具體怎樣做？
陽光海天停車產業集團總裁江沁園以停車場運營得獨特視角，分享了對商辦市場的見解。
他表示，雖然停車費與辦公樓租金相比看似微不足道，但整體規模可觀，對大集團來說意義重大。停車資產管理是商辦資產運營的一條新思路。
陽光海天停車產業集團總裁江沁園
江沁園分析了目前停車場行業的現狀和挑戰，如2025年1到3月份整體車流下降了7.7%，停放時長減少7%，但同時也看到了機遇。
對此，陽光海天停車產業集團通過AI技術實現數字化管理，開發多樣化的產品和服務，如針對不同停車時長需求的套餐，以及適當的降價，提升客戶體驗和粘性，也提升了業主方的收入。
作爲第三環節第二位演講嘉賓，招商商管華東事業部辦公樓業務部總經理張梓悅就“破局之道--招商商管MOffice運營突圍與服務升級”的主題進行分享。
她指出，當前辦公樓行業面臨激烈競爭，傳統手段如租金優惠、免費裝修等已無法滿足客戶需求，業主需要提供更優質的服務。
招商商管華東事業部辦公樓業務部總經理張梓悅
張梓悅介紹，招商商管打造了“MOffice”服務品牌，推出“More生態”理念，旨在與客戶共同成長。“
最重要的是幫助客戶做生意。”張梓悅稱，包括政府的政策對接、搬遷選址或企業註冊等，都可略盡綿薄之力。
“在服務端，公司目前在持續做的一件事，是希望從被動的服務到主動的洞察。”同時，招商商管背靠招商局集團，在同等條件下集團資源也可以優先提供到客戶。
張梓悅進一步指出，持有型業務需長期堅持、用微小的提升做積累。她表示，雖然行業競爭激烈，但通過持續提升服務質量和客戶粘性，招商商管在外高橋等地區的項目也取得了顯著成效。
高格辦公空間合夥人&副總裁周興強就提出，新時代背景下辦公資產經營領域發生了三個變化。
“首先，今天的地產已經從交易市場進入金融時代，站在長期經營的角度看，持有資產的一個顯著特點是地點在持續變化。”他表示，其次是招商團隊的無力感。最後，價格和市場持續低迷，因此當下市場的勢頭就是效能優化。
高格辦公空間合夥人&副總裁周興強
他強調，質價比和效能提升是企業關注的核心。當前環境，企業高管和所有者對未來的不確定性感到焦慮，需要安全感，因此係統化的解決方案和質量提升纔是關鍵。
周興強還分享了高格辦公空間的產品體系，並提到產品規劃需精準匹配客戶需求。他認爲，商辦市場需要打造更適合中國企業的環境。
中國文化注重秩序、內斂、學習知識與做人，這在當今中企佔主力的國內市場環境下十分重要，而高格的產品有意往這方面靠攏。
商辦升維與價值重塑
全部演講分享完畢，接下來是主題討論環節。
在主題討論會一，嘉賓們圍繞商辦市場的現狀與如何穿越週期開展交流。
凱德投資(中國)商業及辦公樓管理董事總經理樑耀華就表示，目前市場難以預測，但好的產品還能穿越週期。雖然目前在上海、北京還是有租賃需求存在，企業還有一定的擴張，但寫字樓租金表現還是較差。
主題討論會之一：商辦升維
主持嘉賓：世聯行集團黨委書記、監事會主席兼上海地區負責人袁鴻昌
討論嘉賓：中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲；凱德投資(中國)商業及辦公樓管理董事總經理樑耀華；越秀商管寫字樓卓越中心總經理黃鈺麟；華貿集團總裁助理郝羣
“機會還在，只不過租戶到底要落在哪裡，所以產品很重要。”樑耀華說，未來運營方要繼續提高服務和管理水平。另外，他提及，如果接下來關稅問題能夠穩定的話，租賃需求會更好一點。
中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲就稱，目前商辦運營的重點在於如何順應市場，調整運營的態度和供給的方式。
“在經濟週期當中，'運營好'纔是最大的優勢。”蔡雲說。
另外關於存量資產的改造重構，蔡雲認爲，運營方不能用固守的思維看待或者等待市場，“變與不變之間，肯定是'主動變'取勝。”
越秀商管寫字樓卓越中心總經理黃鈺麟表示，在商辦或寫字樓運營中，穿過週期成功的關鍵在於聚焦三個核心要點：客戶、精準投入和運營成本。
他表示，首先，要深入瞭解資產或寫字樓所在區域的特點，明確適合入駐的行業和客戶類型，確保客戶與區域市場高度契合，從而穩固客戶基礎；其次，精準投入至關重要，需根據市場租金承受能力和客戶需求，合理配置資源，避免過度投資導致運營壓力；最後，運營成本的精準控制也不可忽視，例如通過引入智能系統降低能耗，或在客戶滿意度關鍵點上進行必要投入，確保服務品質。
華貿集團總裁助理郝羣則認爲，商辦市場提供好產品和好服務在於，要以客戶爲中心，提升客戶的粘性。
她介紹，北京華貿中心通過酒店、寫字樓、商場、公寓等多種業態的融合，打造了一種全方位的生活方式，滿足了不同客戶羣體的需求。項目不僅注重硬件設施的完善，更通過豐富的公共活動、定製化的服務以及對客戶羣體的深度分析，提升了客戶粘性。
作爲主持嘉賓的世聯行集團黨委書記、監事會主席兼上海地區負責人袁鴻昌總結稱，辦公樓行業講求練內功。目前國內先進的技術很多，但更重要的是改變思想，升級服務。
第二場討論依舊以行業最關心的話題之一“穿越週期”作爲重點。
主持嘉賓合景泰富商業資管寫字樓事業部總經理陳昭君就提到，目前國內商辦市場正在經歷重構，需求端正在發生變化，如何通過運營讓資產價值進行打破天花和升級，是一個極具挑戰的一個任務。
主題討論會之二：價值重塑
主持嘉賓：合景泰富商業資管寫字樓事業部總經理陳昭君
討論嘉賓：吉寶（中國）城市發展部高級副總裁、可持續城市更新資產運營負責人王茂君；招商商管華東事業部寫字樓業務部總經理張梓悅；象嶼商發集團商辦賽道總經理陳爵；金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維；木棉中國創始人閔波
吉寶（中國）城市發展部高級副總裁、可持續城市更新資產運營負責人王茂君用自身公司作爲例子，稱今年吉寶中國區多個項目的租賃，整體保持一定的活躍度。
“吉寶既有金融屬性，又有實體經濟的數據中心這類基礎設施。這樣的組合，對於資管抗壓能力會強一些，能夠相對比較安全地穿過這一經濟週期。”王茂君指出。
此外，根據所屬區域的不同，客戶畫像也有所區別。所以王茂君說，除了服務可以穿越週期以外，還要根據所在區域的客戶畫像，進行精準的產品設計。
招商商管華東事業部寫字樓業務部總經理張梓悅則談及優化大宗資產的流動性。
張梓悅認爲，出掉大宗資產可能是企業在節點上不得不做的選擇或是戰略發展的需求。應對手上的樓宇進行統一盤點，區分出低效、無效資產和比較好的資產。堅決清除低效無效的資產，如果能提升效益，則等待一段時間。
“通過比較好的運營，或者一些產品的提升和改造（例如ESG改造或認證），在未來產品煥新後，可能會提升一部分資產價值。”
象嶼商發集團商辦賽道總經理陳爵首先強調，樓宇本身的維護很重要，需要從數字化、綠色化和ESG認證等方面持續做提升。
他還指出，當下市場情況中，維持穩定很難，更重要的是抗風險性。例如，象嶼項目在廈門港口片區的協作里加入了物流貿易模式，使得疫情間出租率達到90%，續租率達到80%。
此外，象嶼還在此基礎上主動求變，挖掘兄弟企業“供應鏈+”模式，通過生態化打造項目本身的跨越週期模式。
金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維首先透露市場一個有意思的現狀：“目前，從土地端可以看出，國企和傳統房地產開發企業在商辦市場的拿地日趨減少，產業類客戶保持一定拿地需求，這是基於地方產業升級和招商需要，同時也有企業自身建設園區和擴大產能的需要。”
田賀維進一步表示，對於這些產業類客戶，金地管理從標準辦公空間和特色配套空間兩方面協助客戶進行定製化辦公產品打造，11個維度細化不同等級辦公配置標準，結合客戶特點個性化定製5類特色配套空間，同時從客戶業務需求和員工需求兩方面輔助進行精準匹配定位，在整合客戶業務流同時最大限度滿足不同類型企業員工個性化辦公需求。
木棉中國創始人閔波最後分享了在運維方面的經驗之談。
閔波表示，在一個項目的全生命週期裡保證比較高的有效出租率是最難的事情，只能靠精細化運營來實現。
在成本與效果之間做好平衡，通過退租戶型進行24小時恢復，保證帶看效果以提升租賃轉換率。例如，通過部門團隊間的配合聯動儘可能縮短談判時間，以招商爲主，運營工程和物業爲輔，形成鐵三角，簡化審批流程，消除層級，提夠溝通效率。保證與客戶之間的有效溝通，及時跟進客戶的經營狀況，對退租客戶及時進行預警。
運營是一個系統工程，是多部門多專業的協同作戰，只有關注細節，立足於客戶需求，纔是精細化運營的意義所在。
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