那邊出“地王”這邊底價成交，成都土拍市場怎麼看？｜微觀地方樓市

在經歷了3月27日那場引人關注的拍賣之後，成都隨後幾場土地拍賣則顯得波瀾不驚，大多以起拍價成交，土地市場並沒有因爲本月連出“地王”而出現騷動。

3月31日，成都公共資源交易服務中心拍賣兩宗國有建設用地，位於成華區二仙橋北路約39畝地塊，起拍樓面地價爲12900元/平方米；位於青白江區城廂鎮約71畝地塊，起始樓面地價爲3000元/平方米。兩宗地最終都以起拍價成交。

“地王”之後歸於平淡

今日拍賣的位於成華區二仙橋北路31號宗地，淨用地面積25862.47平方米，合38.7937畝，爲住宅兼容商業用地，由中建西南院競得；位於青白江區城廂鎮宗地，用地面積47550.46平方米，合71.3257畝，爲純住宅用地，由成都青港未來置業競得。

其中，位於成華區宗地屬於成都中心城區熱門的二八板塊，該板塊附近有在售多個熱銷項目。銳理數據顯示，2024年至今宗地周邊兩公里範圍內共成交了4宗地，最高成交樓面地價14000元/平方米，在售樓盤備案均價在19180-28548元/平方米。

不過，3月31日的土拍都以底價成交，表現平淡，這與3月27日的土拍形成了反差。

3月27日，成都拍賣了一宗位於錦江區柳江街道的住宅用地，面積約49畝，起始樓面地價爲20000元/平方米，最終由建發以41200元/平方米競得，溢價率高達106%，一舉把成都土拍紀錄提升至“4萬+”。

這場拍賣經歷了213輪一個半小時驚心動魄的競價，最終由建發競得，最終成交價刷新了3月11日才突破3萬元的紀錄。由於場面競爭激烈，主持人多次提醒理性叫價，而落槌之後主持人擦汗的圖片也廣爲流傳。

事實上，土拍市場的反差在新“地王”誕生第二天就已經顯現。3月28日，成都再拍賣7宗地，卻被業內人士稱爲“波瀾不驚”，並沒有因爲新“地王”誕生而躁動。

當天拍賣7宗地，分別來自市中心、外金沙、華僑城板塊3宗中心城區地塊，以及4宗二三圈層地塊。其中最受關注的是市中心臨近天府廣場的地塊，佔比面積約13畝，起拍價19000元/平方米，最終被華添地產以樓面地價24700元/平方米競得，溢價率30%，而位於華僑城和光華新城地塊的溢價率分別是12.8%和3.7%，其他4宗都以起拍價成交。

實際上，從3月24日至31日的一週時間裡，成都共拍賣土地12宗，其中8宗地爲底價成交。從3月11日到3月27日，土拍地價連創新高讓成都土地市場表現火爆，但這背後更多的地塊又以底價成交。

土地市場分化

西南財經大學教授劉璐向第一財經表示，因爲成都不同區域的建成區開發程度是有差異的，而且差異還比較大，所以導致不同區域土地的稀缺程度不同，土地的稀缺性程度大，熱度就比較高。

劉璐表示，由於錦江區開發程度較高，剩餘可供土地面積已經較少了，建發競得的宗地又正好緊鄰城南的高新區金融城，所以土拍中溢價率很高。不過，稀缺性相對不那麼強的板塊，土拍起價和溢價率都更低。比如三圈層一些區域的土拍成交樓面價，甚至可能不如同期核心區的成交樓面價的十分之一。

實際上，從去年以來，成都土拍市場就出現了分化局面，城市核心區域的優質地塊受熱捧，開發商爭搶激烈，但其他區域土地市場卻在降溫，開發商涉足較少，多以地方平臺企業接手，出現兩極分化。

中指研究院成都分院總經理黃雪向第一表示，2025年以來，成都核心區域土地市場持續保持高熱，優質地塊普遍高溢價成交，央企、地方國企、民營企業下場爭奪，樓面地價連續大幅刷新，體現了開發企業對成都核心區域市場的高度認可。

她認爲，“5+2”（錦江區、青羊區、武侯區、成華區、金牛區，以及高新區和天府新區）爲主的核心區域土地更爲稀缺，“土地普遍高溢價成交“的態勢將從錦江、高新等向其他區域進行蔓延。核心區域優質地塊持續吸引企業爭奪，對於外圍區域市場繼續保持克制與冷靜。“5+2拼實力，新六區重研判”的投資邏輯進一步成型。

劉璐還表示，當前樓市的分化進一步地加劇。以成都爲例，當前一些位置的二手房價格還在走低（主要是遠郊區域），但是一些熱點區域的房價還在看漲。因此未來分化加劇，很可能是在同一時間，有些區域的項目價格漲，有些區域的項目價格跌，還有些區域的價格不變。