萬物雲半年核心利潤13億派息11億，物業費彈性定價已簽約22個小區

8月19日，萬物雲（2602.HK）在中期業績會上披露，上半年公司實現營業收入約181.4億元，同比增長3.1%；淨利潤約8.4億元，同比增長5.4%；核心淨利潤爲13.2億元，同比增長10.8%。

截至報告期末，萬物雲的現金資產約114.6億元，經營性淨現金流同比增加20.5億元；同期，應收賬款下降14.5億元。該公司擬以人民幣11億元作爲派付股息總額，用於2025年中期股息分紅，年化股息率約9%。

具體來看，住宅物業服務仍是基本盤，報告期內貢獻了約102.79億元，同比增長10.4%，佔總收入的 56.7%；另一大收入來源是物業及設施服務管理，實現收入約爲51.69億元，同比增長7.7%，佔總收入的28.5%。

在被問到全年業績指引時，萬物雲財務負責人王緒斌表示，在上半年營收和核心淨利潤的增長基礎上，預計全年這兩項指標的增速會高過於上半年，整體上增長還會加快。

王緒斌表示，公司很看重現金流，過去做得也比較理想，整體上應收賬款增速一直低於營業收入的增速。下一步爲了支持業務發展和分紅，一方面服務好客戶，從源頭上減少拖欠，另一方面針對拖欠時間較久的欠款，成立工作小組進行重點清欠，以確保現金流穩定。

對於物業行業來說，從去年底持續至今的降費呼聲，對保住現有項目和持續開拓新項目都形成了不小的挑戰。

在萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華看來，當前限價引起的降費、推盤等是市場修復的階段性現象。從市場發展角度來看，過去在房地產行業快速發展期，房價處於上行趨勢，業主對物業費價格不太敏感；在當前的相對穩定期，業主產生了持有房產的成本焦慮，對服務質量和價格關注度也提升，部分地方政府也順應需求出臺了相關政策。

萬物雲嘗試以“彈性定價”破局，推動物業服務的質價相符。何曙華表示，“彈性定價”不是鼓吹物業費降價，而是通過將服務切分爲508項，實現定價從“數人頭”向“算工作量”的轉變，同時，在158項底線服務基礎上，讓業主按需選擇服務，設定服務上限，使得業主和物業在定價協商時有了依據。

據透露，截至目前，今年已簽約了22個彈性定價項目，還有接近12億的業務正在洽談之中。在已落地的重慶翰林學府項目、青島金域藍灣項目上，最終確定的物業費都高於政府限價。

除了物業費之外，物業公司另一備受外界關注的就是與開發商的關聯業務情況。自2024年下半年以來，萬科通過轉讓物業或車位的方式，向萬物雲清償債務，其中既有持有型物業，也有銷售型物業。

對此，萬物雲副總經理、資產經營中心總經理葉菲表示，今年3月份，萬物雲推進了一個名爲“驚蟄”的行動，針對去年底以來獲取的一些抵債資產，按照資產策略的劃分以及執行落地計劃，動員了公司很多組織和部門共同參與。

其中，對於銷售型資產，萬物雲秉持整體收益≥0的原則，儘可能實現應賣盡賣。葉菲透露，該部分用時間換空間，分6年消化銷售型資產，今年目標約4億，約8成是車位、15%是住商寓，餘下是辦公，上半年已完成約1.4億元的任務。

對於持有型的大宗資產，葉菲表示，該部分主要是作爲社區商業的起步，圍繞社商品牌的建立精耕細作，今年4月中旬，武漢新唐的原萬科廣場更名爲萬芊薈，從短期數據來看，相較於1月份，6月份的客流增加了26%、銷售額增加了31%。8月中旬在瀋陽有第二個萬芊薈正式落地。

葉菲稱，在這部分將通過運營品牌提高資產價值，再選取更好的時機尋求項目退出，這也取決於整體的資金安排。