萬科還在ICU

萬科又被輸血了。

2月21日，萬科集團公告，第一大股東深鐵集團擬向公司借款42億元，用於償還公司在公開市場發行的債券的本金與利息。

這42億的借款，期限爲3年，借款成本很低，只有2.34%，比1年期LPR都要低76個基點。

當然這42億不是白借，需要先由萬科的三家子公司（上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發展有限公司、萬科公寓管理有限公司）提供保證擔保，然後後續3個月內，萬科需要提供不超過60億的資產提供抵押或質押，抵/質押率設定爲70%。

如果未來三個月無法完成增信置換，則公司需要立刻償還該筆股東借款或者提供其他深鐵集團認可的其他合格擔保。

從這個公告我們能看出兩點：

第一 ，這筆借款很着急，甚至連抵押物/質押物都沒找好。

第二，大股東的支持力度是真大，借款金額大，成本低，剛開始無資產抵押，幾乎相當於信用借款了。

而且，你要知道，大股東在11天前已經借萬科28億了，是用萬科物業的市值做的質押。算上這次的，最近2周已經借給萬科70億了。

深鐵集團自身也不好過，近兩年都是虧損狀態，2024年前三季度虧損約80億元，居然還能拿出70億真金白銀來支持萬科。

我們看看萬科這邊，它的債務壓力確實挺大。

公開信息顯示，萬科總負債接近1萬億，這還只是公開的，不算表外或隱性的債務，這些金額只有萬科的高層知道。

萬科今年境內累計公開債券到期規模爲215.9億元，涉及9只債券。其中，僅今年一季度到期的境內公開債券就有4只，合計約88.9億元。

另外，萬科本身的銷售也在下滑，也是虧損狀態，去年一年預計虧損450億。

實際上，萬科的財務懸崖比表面更兇險：

現金流黑洞：2023年預計虧損450億，經營性現金流淨額同比驟降67%，而今年215.9億公開債到期規模，相當於每天要還6000萬。即便深鐵再輸70億，也只夠填1/3的窟窿。

銷售失速：1月銷售額同比再降42.95%，單月回款不足200億，這個數字甚至抵不過季度債券償還額。與碧桂園、遠洋等同病相憐的房企相比，萬科存貨週轉天數已從720天拉長至900天。

資產縮水：萬科2023年存貨跌價計提同比激增85%，從2021年的42億元激增至2023年的189億元，特別是三四線城市項目實際成交價已跌破拿地價。

綜上來看，儘管有大股東70億輸血，但在龐大債務面前，只是杯水車薪，萬科這次的生死關，遠沒有過去。

萬科困局正在改寫房地產救市邏輯。當"三好學生"都需靠股東急救，投資者對優質民企的最後一絲幻想已經破滅了（萬科本質是一家混合所有制企業，不屬於純國企)，優質民企已不再優質，地產行業的民企玩家越來越少，已經變成央國企的天下。

對於購房者而言，需要注意優先選擇現房或準現房，特別警惕"雙國企背書"項目——當股東自身難保時，所謂的擔保承諾可能變成空頭支票。

這場70億的輸血手術，或許能暫時維持萬科的監護儀曲線。

但當整個行業躺在ICU病房，需要的不是更多輸血袋，而是刮骨療毒的勇氣——畢竟，麻醉劑用多了，病人就永遠醒不過來了。

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