魔鬼藏在契約裡！　律師教戰買屋、賣屋「自保小撇步」

▲房貸申貸困難，賣房族、購屋族可以如何「自保」？（示意圖／記者張雅雲攝）

記者項瀚／臺北報導

房貸申貸困難，賣房族、購屋族可以如何「自保」？最新一集《地產詹哥老實說》邀請梅子律師溫毓梅，分析房屋買賣契約的眉角，告訴讀者在合約中可以備註哪些內容，另外針對過去預售已購客，遇到央行溯及既往的信用管制，該如何主張自身權益。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，解析房屋買賣契約的眉角。

實務上，由於購屋貸款變數多，買方都會希望在合約中備註若貸款成數不足就解約。溫毓梅提醒：「契約備註一定要特別注意兩個字眼，包括『無條件』解約、『無息」返還已支付價金。」

同時站在賣方的角度，也會希望在契約中備註，不論任何原因，只要貸款無法順利下來，買方就得賠違約金。溫毓梅表示：「實務上貸款下不來，要看是否與個人因素有關，有些賣方僅會在契約中備註，若與個人因素有關致交易無法順利進行，才得賠違約金。」

溫毓梅舉例：「先前新竹有一個案，就是買方受到央行919第七波選擇性信用管制影響，是因爲政策因素使得貸款出問題，交易無法順利進行，最終法院也是判買方勝訴。」

▲溫毓梅舉例，先前新竹個案買方受到央行管制影響，因爲政策因素使得貸款出問題，最終法院判買方勝訴（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

事實上，央行選擇性信用管制普遍來說溯及既往，也就是說幾年前購買預售的消費者，如今交屋就可能面臨貸款成數不夠、資金不足的窘境。

溫毓梅表示：「建商預售合約相當關鍵，就看合約中有沒有載明約定清楚，合約審閱期有5天時間，一定要多加留意，若內容不合理就不要買了。」

溫毓梅表示，據《民法》225條規定，不可歸責於債務人事由，是免給付義務的，「可用這一條與建商談判爭取，像是履約期拉長等等，此外也建議可以集結其他已購戶，組成團體來談判，會更加有力，若還是不行，還可以走法院、仲裁的申訴管道。」

溫毓梅建議，在購入之前，一樣可主張看看無條件解約，實務上見到的還有「差額應讓買方分期給付」，若差額在30%以下依貸款年限分期給付，30%以上分期年限也以不超過7年爲原則。

▲房屋買賣合約眉角多，一定要多加留意。（示意圖／記者陳筱惠攝）