陸敬民／臺灣房市也有堰塞湖？　政策組合拳卡死流動性

▲這幾年臺灣房市政策就像3部曲一樣，一步接着一步，「完美地」把市場從數條活水變成一片堰塞湖。（示意圖／記者黃國霖攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

這幾年臺灣房市政策就像3部曲一樣，一步接着一步，「完美地」把市場從數條活水變成一片堰塞湖。先是2021年7月1日，財政部推了「房地合一稅2.0」。說白了，這是政府下場做莊，短期交易要重稅，所有買賣都要被抽頭。

結果呢？屋主若不換約就乾脆惜售，熬過重稅期，房價水位反而被撐在高檔。財政部自己公佈的數字顯示，2021年房地合一稅收暴增到762億元，比前1年多出3倍，等於政府賺飽飽，房價卻沒有降，反而繼續往上走。

接下來是2023年7月1日，內政部祭出《平均地權條例》修正案，其中最重要的一刀就是「限制換約」。過去投資客可以買預售屋，再把合約轉手出去套利，短線操作就靠這一招。可是新法上路後，除了直系和2親等親屬，其他人一律不準轉售，也不能刊登廣告。這一來，整個市場流動性瞬間卡死，就像河道被堵住的堰塞湖一樣，水進得來卻出不去。

最後一擊發生在2024年9月19日，央行祭出第七波「選擇性信用管制」，楊總裁當天宣佈隔天馬上生效，完全沒有緩衝。那些還沒來得及對保的購屋人，有的貸款從8成掉到5成，有的更慘，直接比照豪宅只能貸3成。央行統計顯示，2024年第3季新承作房貸平均成數已經掉到64.7%，創下10年新低，這一刀直接把活水水源幾近斷流。

▲政策如果一刀切，投機客雖然被困住，換屋族的需求卻一起遭殃。（示意圖／記者張雅雲攝）

這3部曲一前一後，確實擋住了投機客，但卻也讓首購族和換屋族一起被卡死。很多年輕人本來自備款就不足，現在貸款成數還被壓低，要進市場更難。有人比喻這就像爲了防洪，政府幹脆把河道兩頭都封住，結果水流不動，變成一灘死水。

所以問題的關鍵不是要不要管，而是怎麼管。政策如果一刀切，投機客雖然被困住，換屋族的需求卻一起遭殃，這時候就需要2個方向來補強，包括Plan A滿足真實自住需求，將1屋換1屋的申貸戶納入廣義的「新青安」範疇，並將切結書1.5年直接延長至2年，事後追蹤由國稅局來負責即可，不要再加重銀行的負擔。

Plan B鬆綁限制換約認定，《平均地權》「限制換約」導致市場流動性停滯已是公認事實，應速鬆綁認定條件，例如「放寬二等親至四等親」「從寬認定非自願性離職」甚至「賠售幅度達10%含以上即放行」等；這樣一來，既能防止換約套利、又能保留基本的流動性。

政府組合拳擋投機客沒毛病，但換屋族不該被拉下來一起陪葬，如果能同時考量Plan A和Plan B並適時滾動式調整，臺灣房市纔不會真的變成一個沒有出口、也沒有入口的堰塞湖。

►陸敬民小檔案學歷：淡江大學中文系畢業經歷：《自由時報》房地產記者現職：《住宅週報》社長