綠城“走鋼絲”：保衛利潤與拿地擴張的平衡術

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

近日，綠城中國（03900.HK，簡稱“綠城”）召開2024年度業績發佈會，新任董事會主席、非執行董事劉成雲首次公開亮相。劉成雲來自綠城大股東中交集團，同時擔任中交集團黨委常委、副總經理。

2024年，綠城總合同銷售額2768億元，排名行業第三。實現營收1585.46億元，同比增長20.7%，但股東應占利潤15.96億元，同比下降48.8%。

劉成雲稱，房地產市場止跌回穩需要時間，行業已進入“存量博弈、品質制勝”新階段，要堅守市場化機制把握結構性機遇。他還表示，中交集團對綠城中國的支持會更強。

財報顯示，2024年綠城新增項目預計可售貨值約1088億元，年末土儲總貨值約4496億元，長三角地區土儲佔比約60%，一、二線城市佔比76%。

劉成雲強調，2025年綠城投資堅持“確保安全性，突出流動性，均衡盈利性”，要重視項目質地研判，關注非熱點城市優質板塊機會。2025年以來，綠城的新增貨值已超過2024年的一半，接下來會關注浙江三、四線城市投資機會。

4月2日，綠城以8.12億元競得浙江溫嶺市一宗宅地，成交樓面價1.39萬元/平方米，溢價率34.44%。4月8日，該公司又以6.55億元競得嘉興南湖區宅地，溢價率16.98%。

利潤承壓

對於綠城中國而言，2024年是充滿挑戰的一年。從財務報表來看，綠城實現營收1585.46億元，同比增長20.7%，展現出業務拓展的強勁動力。然而，股東應占利潤卻僅爲15.96億元，同比下降48.8%，這一數據無疑給綠城敲響了警鐘。

綠城管理層在業績會上表示，利潤大幅下滑的主因是房地產市場整體下行，公司主動加速庫存去化、優化庫存結構，致使計提資產減值大幅上升。

在行業深度調整期，存貨減值成爲普遍難題，綠城也未能倖免。其減值虧損大多來自2021年之前的存量項目，市場新規產品不斷涌現，老產品競爭力銳減，在低迷的市場中只能無奈跌價，大額存貨減值也隨之而來。2024年，綠城計提減值金額爲49.17億元‌，同比增長141.6%。

此外，綠城過去合作項目衆多，少數股東權益佔比較大，在項目盈利分配時，少數股東按權益比例分走不少利潤，嚴重影響公司股東淨利。以聯合開發項目爲例，合作方多導致股權結構分散，少數股東話語權和分配權累加，對利潤分割影響顯著。

市場環境變化也加劇了這一問題。2024年房地產市場下行，資產減值虧損增加，利潤空間被壓縮，但少數股東在部分項目中的權益保障機制或合作協議使其利潤分配相對穩定，導致公司股東應占利潤降幅更大。

於是，優化合作模式，平衡權益分配，逐漸成爲綠城緩解利潤壓力、提升股東應占利潤水平的方法。同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，綠城中國近兩年在房地產市場走出獨立行情，表現爲業績持續上升，營收增長的同時，逐年實現利潤回收，表現出財務穩健發展的態勢。不過，該公司因爲受到行業形勢的影響，資產減值以及公平值變動損失計提影響了當期的盈利表現。

繼續發力去庫存

在行業轉型過程中，庫存消化是房地產企業的共同問題。

爲應對這一挑戰，綠城採取了一系列措施。據綠城副總裁李駿在業績會上透露，首先是精準分類，將重難點庫存分爲住宅長庫存、車位及儲藏室、商業專項三大類，針對不同類型制定差異化去化方案。

對於住宅長庫存，全面推行“老盤新做”，從產品力、展示力、推廣力、銷售力、服務力五個維度進行升級。戶型優化、景觀升級、重新打造售樓處和樣板間、加大宣傳、培訓銷售人員、完善售後服務體系等舉措，讓“老盤新做”項目每月流速平均提升106%。

在車位和商業存量去化上，綠城建立全週期管控體系。投前強化量價研判與定位設計把控，銷售階段通過優惠活動、組合銷售推動車位二次開盤，商業項目採取前置整售和租售並舉策略，積極引入優質商家。此外，還通過大宗交易和線上銷售平臺，多管齊下加快存量去化。

據透露，通過上述多維度的努力，綠城在2024年重難點存量去化金額達到422億元，專項指標平均完成率達113%，超額完成48億元。

綠城管理層分析稱，2024年公司重難點庫存去化金額達422億元，2025年仍將去存量作爲重點，管理機制和銷售打法全面升級，聚焦“老盤新做”，“做優存量做強增量”。

多維度破局

爲了保持利潤增長，綠城也在推動新舊庫存的“換倉”，自2024年以來不斷增加土儲。

首先，去年綠城新增42個項目，權益投資額約484億元，權益比提升至79%。新增項目總建築面積約418萬平方米，預計可售貨值約1088億元，按照克而瑞中國的排名，位居房企第四。進入2025年，綠城不斷在一、二線城市舉牌，尤其是華東區域的熱點城市土拍。中指研究院數據顯示，2025年1-3月，綠城以504億元新增貨值佔據行業榜首。

房企的拿地支出，大多與銷售掛鉤。2024年，綠城總合同銷售額約2768億元，位列行業第三，其中一二線城市佔比達79%，在18個城市銷售額位居當地前五。

其次，進一步優化城市土儲佔比。2024年，綠城一、二線城市貨值佔比達92%，北京、上海、杭州三城貨值佔比達51%。同時，綠城早已開始關注浙江省內三四線城市改善類產品投資機會。去年綠城在嘉興、義烏、台州以及餘姚等地獲取的項目開盤表現出色，實現雙位數利潤。

2025年開年以來，杭州全面放開限價，加之諸多人才引進政策，使得杭州土地市場競爭異常激烈 。截至4月9日，今年綠城已在杭州拿下6宗地塊。今年3月，綠城在上海以29.16億元競得北蔡新“地王”。

綠城行政總裁郭佳峰表示，爲獲取優質地塊，公司將從提升開發效率、發揮自身優勢、尋找投資機會三方面發力，會謹慎應對土地市場。

在房地產業調整週期中，綠城正小心翼翼地走在利潤保衛與拿地擴張的鋼絲繩上，努力尋求兩者之間的平衡，這既是企業自身發展的關鍵訴求，更是在行業深度調整期站穩腳跟、實現可持續發展的必由之路。