綠城精準投資的“攻守平衡術”丨年報風雲⑪

文/樂居財經 魏薇

在房地產行業深度調整的2024年，市場總量收縮、投資下行、庫存高企成爲常態。

在此背景下，綠城中國憑藉前瞻性的投資策略與極致的產品力，交出了一份彰顯韌性的答卷。

去年全年，綠城累計取得總合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額2768億元，穩居行業Top3。實現自投銷售金額1718億元，其中，歸屬於綠城的權益金額1206億元，權益比提升至70%。

這份成績單背後，折射出綠城在行業變局中的戰略定力——以精準投資錨定城市價值，以硬核產品力破解行業困局。

對於房地產行業現狀及發展態勢，綠城中國董事會主席劉成雲表示：“當前房地產行業正在經歷着三個根本性的重構，包括市場格局的重構、發展模式的重構以及競爭要素的重構。這些基礎性變量的改變，也標誌着房地產行業已經進入了存量博弈、品質制勝的新發展階段。面對行業局勢的重大變化，綠城深知，唯有持續地適應、調整、改革，才能推動公司不斷地向前發展。”

2025年，綠城的工作主線將聚焦“做精存量、做優增量、做強變量”展開。綠城中國執行董事、副總裁李駿總結了7個工作“精準點”：精挑細選抓投資、精耕細作抓去化、精雕細琢抓產品、精打細算抓資金、精益求精抓效能、精誠合作抓代建、精準施策抓改革。

精準落子，做一成一

當多數房企收縮戰線時，綠城選擇“聚焦核心城市，做一成一”的深耕策略，進行差異化投資，深耕核心城市，狙擊投資機會型城市。

過去一年，綠城在覈心城市的優勢地位持續鞏固，銷售結構進一步優化，一二線城市銷售額佔比達79%，在北京、上海、杭州、南京等18個核心城市銷售排名當地前五，其中在寧波連續5年保持Top1，在西安連續3年保持Top1。高能級城市的集中佈局爲綠城快速回款提供了有力保障，銷售回款率達104%。

期內，綠城新增土地儲備418萬平方米，總貨值1088億元，其中一二線城市佔比高達92%，北上杭三城貢獻超50%貨值。這一策略不僅規避了低能級城市的庫存風險，更通過“精準落子”鎖定未來增長空間。

去年11月以來，重點城市的核心地塊競拍持續火熱。

綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰表示：對於明顯過熱的地塊，綠城會在合理的定價範圍裡面出價，始終保持理性，不會爲了拿地就大幅放鬆投資標準。同時，綠城也會避開一些激烈競爭地塊。近幾年，綠城持續變革，在土地獲取上堅持理性決策，尋求多方驗證，有着不斷完善的層層把關的決策機制，確保項目決策的精確率。

綠城認爲：沒有好的城市，只有好的項目。“好的城市裡面比如上海、杭州、成都等，也有不好的項目，但是一些能級比較低的城市裡面也有很好的項目，這個在公司去年的投資裡面有很好的案例，很多地級市甚至縣，投資的項目利潤率都能超過兩位數，有很好的兌現。”

管理層還透露，綠城今年目前爲止的土地投資已經達到500億元，相當於去年半年的水平，權益約250億元。預計300多億元貨值可以當年轉化，下半年投資後勁也會更充足。

產品領先，好房子標準賦能行業

產品力始終是綠城穿越週期的核心武器。在行業從規模導向轉向質量導向的轉折點上，綠城以“產品力標杆”的標籤構建了難以複製的競爭優勢。

歷年來，綠城推出了鳳起系、玫瑰園系、月華系、曉風系等集團層面的引領型產品系，同時因地制宜打造了14條屬地化產品系，如浙江馥香園系、華南名園系等。

銷售成績是產品實力的最好印證，2024年，綠城9個項目單盤銷售超40億。在義烏，鳳起潮鳴項目實現了八開八捷，6個月單盤去化業績近56億元。在南京，金陵月華項目單盤銷售額達61億元，位列江蘇第一。

產品力對業績的貢獻，在銷售價格上也得到充分體現。綠城中國2024年結轉收入的物業銷售均價爲23145元/平方米，較2023年的19456元/平方米，大幅度上升19%。

房企極致內卷時代，如何保證產品力的持續領先？

綠城給出的三大秘訣是：提前管控提質增效、研發成果快速落地、輸出標準技術升維。

依託“產品-投資-客研高效協同”模式進行前置研究，綠城實現了方案穩定性及效率提升。通過精裝專項、會所專題等58項創新課題提升產品競爭力，綠城將研發成果快速落地應用。去年，“心林物語”、“立體景觀”等核心景觀IP相繼面世，新項目對研發成果的應用率達92.7%。

2024年6月，綠城發佈的《綠城好房子標準》，通過了中國標準院專家組的嚴格評審，成爲行業首個企業“好房子”標準。之後，又參編標準院《高品質住宅測評規程》行業標準，賦能行業發展。

通過這一閉環，綠城不僅實現了產品力的持續突破，更以技術賦能行業發展，爲高品質住宅落地提供可複製的解決方案。

2025年，綠城計劃推出杭州詠湖雲廬、廣州馥香園，杭州玉瀾月華等20個重點項目，可售貨值2002億元，其中，一二線城市佔比83%。

在行業變局中，綠城中國以“精準投資+極致產品”爲核心抓手，實現了規模、利潤與財務安全的平衡。其戰略定力與執行效率，不僅爲短期業績提供了支撐，更爲行業轉型提供了長期主義的實踐樣本。

隨着“好房子”政策的持續落地與存量時代的縱深演進，綠城憑藉深厚的產品積澱與前瞻的戰略佈局，有望在行業洗牌中進一步鞏固龍頭地位，書寫新的增長篇章。