綠城服務搏出實績｜年報風雲⑤

文/樂居財經 嚴明會

輕紗薄霧籠罩，西湖山水青綠，遠處一輪紅日緩緩升起。延續風格，綠城服務（02869.HK）2024年度業績會的背景板充滿濃濃春意與生機。

3月24日，星期一，上午十點，董事會主席楊掌法、總裁金科麗，以及剛走馬上任首席財務官的張玲波端坐在直播鏡頭前。面對投資者，綠城服務這組新鐵三角已配合十分默契，覆盤業績、迴應關切、展望未來，一個半小時的業績發佈會有條不紊。

上週五，綠城服務已提交2024年成績單，數據顯示，報告期內其實現營收185.28億元，同比增長6.5%；錄得核心經營利潤15.88億元、歸母淨利潤7.9億元，分別同比增長22.5%、29.7%；毛利率提升0.5個百分點至17.3%，管理費用率下降0.55個百分點至6.8%。

經營穩中提質，財務維持穩健，期內實現經營性淨現流14.74億元，覆蓋淨利潤1.7倍；現金及現金等價物同比增長7.1%至48.54億元，定期存款11.2億元，同比增長199.5%；資產負債率下降2.8百分點至51.72%。

核心經營與財務表現高安全邊際與高成長韌性，綠城服務繼續以高價值回報股東。董事會建議派發末期股息每股0.13港元與特別股息每股0.07港元，同比提升33.3%，派息率提升2個百分點至75%。

此外，2024年綠城服務繼續大力回購2725萬股，共計支出0.79億港幣。

市拓強勁，規模效應凸顯

業績會上，楊掌法表示：“作爲中國物業管理行業最早實現市場化運營的頭部企業，綠城服務自2000年便開啓獨立市場化發展道路，較2015年才進入市場的同行提前15年完成體系化建設。”

在上市物企中，綠城服務是一個特殊的存在，雖然脫胎於綠城中國，但早就已經沒有股權控制上的關係。同時較早走市場化道路，綠城服務也在不斷的招投標競爭中，鍛造出了持續處於行業高位的服務力和滿意度；而這些反過來又作用到其項目的高中標率、高續約率、高收繳率，以及高提價率。

綠城服務業務涵蓋了住宅、商業以及城市服務等，截至2024年末，其在管面積約爲5.09億平方米，同比提升13.5%，其中華東區域佔比達58.6%；在管項目平均物業費3.24元/平米·月，維持高位；同時通過開展差異化服務，續約率同比提升近3個百分點至94.1%。

雖主動退出部分非核心城市及存在風險的項目，但整體儲備規模依然充沛，同期儲備面積約爲3.57億平方米。

審慎開展增量市場的拓展，側重於優質的存量市場拓展，過去一年，綠城服務物業新拓年飽和營收達37.7億元，新拓平均單價3.8元/平米·月。其中，住宅項目中標率提升至71%，存量住宅新拓單價增長8.5%；非住宅新籤年飽和營收18.2億元，千萬級貨值以上項目66個。

期內合作優質國央企客戶244家，新拓項目中89.5%來自於核心/重點城市，累計形成高市佔億元深耕區域40個，規模效應進一步彰顯。

三年前，綠城服務率先建立以城市爲單位的市場拓展體系，提出"讀懂一座城"戰略：只有深度理解城市肌理、融入城市發展，才能在城市競爭中搶佔先機。通過三年實踐，已形成可複製的"城市綠洲"發展模型。截至2024年底，其“城市綠洲”數量達92個。

在管面積穩定增長，2024年綠城服務物業服務貢獻收入124.01億元，同比增長11.7%，佔總收入比重爲66.9%；毛利率同比提振0.7個百分點至13.7%。

“從上市首日發佈會至今，綠城服務始終清醒認識到：當前行業高度分散，全國前十企業市佔率不足10%，市場空間巨大。”

擬定新一年拓展目標，楊掌法表示，在2024年的基礎上，2025年設定物業拓展營收指標不低於40億元，其中，非住宅業態要達到將近一半。因此，公司要進一步完善業務拓展的體系，強化業務拓展團隊能力。

市場拓展策略，則將繼續堅持大客戶戰略，進一步加大十大專班和非住轉型的力度，進一步加大輕重協同力度，堅持城市深耕、建設一個個的城市綠洲。

刀刃向內，深化管理革新

據楊掌法透露，目前綠城服務90後管理者達61人，90後項目經理1046人，“他們成爲最重要服務單元的1號位”。

“公司以‘刀刃向內’的決心深化管理革新”。綠城服務自2022年實行全面組織變革，過去三年圍繞戰略一體化、組織一體化和能力一體化，降本增效，不斷提高人效以及降低管理費用率，併成功完成了階段性的任務和目標。

2024年，綠城服務銷售及營銷開支爲3.53億元，小幅上漲3%。不過得益於持續加強機構精簡及行政後勤費用的管控，行政開支得到有效控制，逆勢下降1.5%至12.56億元；壓降管理費用率0.5個百分點至6.8%。與此同時，實現人均創利提升23.3%，組織文化認同滿意度達90%。

通過數字化工具構建“一項目一模型”的精準運營體系，實現費用端的結構性優化，把控成本，綠城服務還依託大本營杭州的科技創新優勢，與螞蟻集團聯合開發的“物業智能體”，爲管家賦能，將好服務送到業主身邊。

2024年6月，綠城服務啓動了“管家專項賦能計劃”，系統性整合超千條實戰案例與行業洞察，通過導入收費問題處理方法、分享話術和案例、使用綠小服AI收費助手等方式，支持一線管家，提升組織能力。

汲取與時代同步的科技動力，築牢服務創新基石。目前，“AI眼鏡、掃地與客服機器人，有些已在試點應用，有些正在加緊腦機結合的訓練。”

業績發佈會上，楊掌法表示，2024年底，公司再一次提出了符合未來3年發展的組織變革，重點圍繞着以項目的精細化模型、以單體的項目經營運營夯實服務基底，以綠洲項目羣規模集合釋放地區的效能，職能系統建強機制垂直穿透賦能爲核心路徑，實現服務的標準化複製力、資源的節約力和戰略支撐力，進行第二輪的變革和躍升。

“在第一輪組織變革達到階段性目標完成的基礎上，公司新一輪改革將會更加地扁平高效，更加直接地解決問題。”

張玲波則表示，2025年，綠城服務在現金流管理方面會繼續推進管控升級，以預算爲抓手，穩住經營質量，狠抓回款，謀求穩健的現金流。在資金的管控上效益優先，提升股東回報，總體會保持經營性淨現流覆蓋淨利潤一倍以上的目標。

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