樓市，要跌到什麼時候？
正文
常讀文章的老朋友都知道，在我們創號之前，房地產維度的自媒體沒有一家自媒體談“週期”、也沒有一家房子自媒體講供需關係。
在之前，所有的樓市波動都被他們歸結爲“行情”。
同時，恆大某位前員工的“短期看政策、中期看土地、長期看人口”萬金油三段論，這就是房地產自媒體的理論體系。
如果你很較真，可以去看看2020之前那些地產自媒體的言論，就會發現：
“萬金油理論”。
我有時間在想，中國樓市的韭菜是不是真的這麼好割，隨便說說城市人口和政策，就有那麼多人跟着所謂的“大V”去買樓。
還是說——
大多數想買房的人，對於投資數百萬上千萬的資金，自己缺乏專業知識的同時，又渴望自己的投資行爲獲得認同。
而彼時，那些大V恰巧迎合了這部分購房者急切的心態哪？
說這麼多，我只想告訴大家，房子能不能買，什麼時候能買，前瞻性的指標只有兩點：
宏觀看經濟週期、微觀看城市供需關係
除此之外，更多是戶型、景觀、產品、物業管理、項目體量、開發商品牌.......細微顆粒度的變量帶來的資產價值差異。
最近的大家的情緒很糟糕，同時又有很多新的言論又再次刷屏，
比如，
“資產負債表衰退”、“貨幣流動性陷阱”、“結構性復甦”......
面對這樣的情緒和各種結論，我今天呢，想和大家聊兩點
01
最近，有一張圖火了。
這是俄國經濟學家康德拉季耶夫提出的康波週期論。
回看過去，每次週期由繁榮到衰退都是因爲技術迭代。截至目前，我們已經走完四個康波週期，分別是：
蒸汽帶來的紡織時代、發動機帶來的汽車時代、重工業化帶來的電器時代，計算機帶來的互聯網時代。
從上圖也能看出，我們現在經歷的第五次週期並沒有寫完，對於未來，現在比較主流的觀點是：
虛擬現實驅動的人工智能時代
至於第五個大週期的時間是30年、40年、50年並沒有人可以準確的推算出來，但大家都一致認同，下一個大週期一定是新技術迭代帶來經濟的二次繁榮。
同時，需要大家記住：
每一個大週期又分爲四個小週期，分別是回升期、繁榮期、衰退期、蕭條期
上面這張圖，大家記住兩個詞：
收縮與擴展
結合這兩個詞，再回看2022年和2023年的經濟數據，就不難發現我們現在處於收縮期。
在每一輪康波週期中，都有一些小週期指標，比如庫存週期、設備週期、產能週期等等。
這些週期原本和“康波”週期一樣有“洋氣的名字”。
我呢，按照這些小週期的特徵直接把“洋氣”名字去掉了，就用了庫存、設備、產能這些更直觀的名稱了，以便大家理解。
關於週期和經濟，如果要往復雜了說，真的上天下地無所不能，但我一直將這些晦澀的內容，簡化、分解呈現給大家，以便大家快速理解和閱讀。
因爲——
認知的關鍵，不是這個“知識體系”有多複雜和高深，而是認知的人是否“開悟”，是否明白關鍵點是什麼。
就好像我們今天文章說的大週期和大週期之下的子週期，真的是在說週期嗎？
不是！
我們看似再說週期，其實在說的核心是：
經濟有周期，房價有漲跌，
在漲漲跌跌周而復始的輪迴中，搞錢的機會是什麼
這也是爲什麼我一直告訴大家：不要追漲殺跌，不要尋找最高點和最低點的原因。
對於大多數人而言，思考的模式總是線性的，要麼在上升期間想着更好的事情還會發生，要麼在下降期間想着滅亡即將來臨。
所以——
比起分析行業現狀好壞，比起復雜高深的理論，我們更應該知道：
此時此刻，現在是週期的什麼位置。
02
既然經濟週期是技術驅動，那麼，房地產週期的波動有明顯特徵嗎？
很遺憾，房地產行情的波動不具有經典特徵。
雖然房地產的週期波動屬於康波週期的子週期，但房地產產業本身沒有什麼核心技術，導致房地產週期滯後於技術迭代週期。
這話有點繞口，翻譯之後大概就是——
技術發展，經濟發展，大家兜裡有錢纔會購買房子，房子纔會出現供需兩旺的局面。
所以——
經濟週期的典型特徵是技術，而房地產週期的供需兩旺滯後於經濟週期，並不具備明顯的顯性特徵。
如果非要看房地產週期的顯性特徵，關注經濟週期數據指標也是可以的。
那麼，有什麼數據可以看出房地產週期走勢嗎？
答案是有的，就是庫存週期。
簡單來說就是供需關係，我給大家舉個簡單的例子。
來，看看近10年商品房庫存總量的數據（數據來源：國家統計局）。
從過去10年商品房庫存總量維度看，凡是庫存量低於50000萬㎡以下時，樓市以賣方市場爲主，就是：
你愛買不買，不買就漲價了~
凡是庫存量在60000萬至70000萬平米這個區間，樓市以買方市場爲主，行情就變成了：
你不降價，我不買。
如果這種供需關係具象到各個地方城市中，每個城市的供需節奏也大不相同。
比如，
上海、杭州、寧波的庫存去化週期都在10月左右；
哈爾濱、長春、瀋陽、大連的庫存去化週期都超過24個月；
一般而言，3到6個月庫存去化週期在8個月上下浮動，市場呈現供需兩旺；
連續三個月庫存量增加且接近14個月，市場會出現供大於求的艱難情況；
我告訴大家，什麼人口數據、什麼政策救市都不如供需關係能準確的反映出樓市行情。
也就是說——
你想買房，你不想被割韭菜，你想學會順應週期“逢低入，逢高出”，那麼就要關注商品房庫存週期。
如果不會看怎麼辦？看我們城市分析的文章啊！
但是，大家也要注意，咱們房地產的庫存週期受金融、政策的影響是巨大的。
比如——
落戶、公積金額度增加、降低首付比例等等都會對樓市供需關係帶來“質”的改變。
同時，我也要告訴購房者：
大多數購房者對於樓市供需關係的感知是遲鈍的、滯後的。
因爲——
絕大多數購房者，並不像我們一樣，常年研究房地產維度的相關數據，對數據和行情比較敏感。
普通購房者感知樓市行情是這樣的：
售樓處是不是人山人海、我要購買的房子有沒有了、開盤有沒有銷售完………
另外，除了看新房庫存週期，城市二手房掛盤量和成交趨勢比新房庫存量更具有前瞻性。
比如，
二手房掛盤量去化週期超過24個月的城市，且連續6個月掛盤量持續增加的城市，大概率在未來2年內都不會有大漲的行情。
反之，掛盤量持續6個月減少，這座城市的房價會在未來1年內形成快速上漲壓力。
康波週期是50年至60年的大週期，在這個週期中房地產會有N多小週期，從我們過去20年的樓市波動看，大概每隔5-6年就會有一波起伏行情。
這也是爲什麼有很多人說：2025年是這波樓市行情見底的原因。
03
財富的底層邏輯，是在一次次經濟週期輪動中，找到合適的時機、標的物、符合趨勢做長短線配置。
買對房，僅僅是家庭資產配置的第一步。
讓家庭資產產生現金流和利潤纔是終極目標。
老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！
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