龍湖2024年經營性收入創新高 有息負債減少163億元

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

3月28日，龍湖集團（0960.HK）發佈2024年業績報告，全年實現營業收入1274.7億元，股東應占淨利潤104億元，剔除公平值變動影響後的股東應占核心淨利潤達69.7億元。

《中國經營報》記者瞭解到，去年房地產行業持續調整，年內規模相較於2021年的高峰近乎減半，房企地產開發板塊均出現明顯下滑。

去年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.1億元，同比增長7.4%，成爲保障集團流動性安全的重要引擎。

持續聚焦核心城市

業績報告顯示，期內龍湖集團地產開發業務實現營收1007.6億元。去年合同銷售額爲1011.2億元，對應銷售總建築面積爲712.4萬平方米。

交付方面，2024年，龍湖集團在全國43座城市交付約10萬套房源，20%實現提前一個月以上交付，交付滿意度超過90%。

據瞭解，去年全國商品房銷售面積、金額預計爲9.7億平方米、9.6萬億元，分別較2023年下降13%和17%。與2021年的17.94億平方米、18.19萬億元相比近乎減半。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，目前地產開發實現的很多現金流，要用於集團償還債務，所以就會壓縮投資的頭寸，這幾年集團地產業務一直處於收縮聚焦階段。“但是我們也保持了一些投資強度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現把握的項目，同時對一些低能級項目也選擇了出清撤退的策略。”

自去年“9·26”政治局會議以來，在一系列政策支持下，樓市自去年四季度已明顯回暖，目前市場出現了“止跌回穩”跡象。

據陳序平介紹，今年前兩個月的新房銷售同比表現基本持平。步入3月份，市場出現分化現象，一線及強二線城市保持熱度，其他二三線城市熱度有所下降。他認爲，今年全年新房市場下降空間有限，但不同板塊和城市表現會愈加分化。

分區域看，去年長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團佔比分別爲28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二線城市銷售佔比超90%。其中，銷售排名前五的城市分別爲成都、杭州、西安、蘇州、北京。

報告期內，其首開項目平均去化率近80%，回款率超100%。其中，上海觀萃拿地後7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度紀錄；成都觀萃、佛山御湖境等年內開盤項目均實現清盤。

去年，龍湖集團於北京、上海、杭州、成都等高能級城市獲得9幅土地，新增土儲總建築面積爲83萬平方米，權益面積爲39萬平方米。

截至2024年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計達3312萬平方米，權益面積爲2426萬平方米，土地成本約4300元/平方米。

經營性收入佔比達21%

近幾年，隨着房地產開發規模不斷下滑，不少房企開始在多元化業務方面發力。運營服務業務逐漸爲龍湖集團貢獻穩定的收入和利潤，成爲集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

去年，其運營及服務業務收入爲267.1億元，同比增長7.4%；毛利額爲204.1億元，毛利率爲16.0%；核心稅後利潤率爲6.4%，核心權益後利潤率爲5.5%；貢獻了80億元的核心淨利潤。

據陳序平介紹，2022年時，該部分業務在營收中佔比只有9%，去年貢獻佔比達到21%，未來有望在2028年實現佔比過半。

其中，運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市佈局，2024年不含稅租金收入爲135.2億元，同比增長4.5%。

具體來看，商業投資業務2024年租金收入同比增長7%至109.8億元，期末出租率97%，較2023年年末進一步提升。

去年全年，龍湖集團新增運營11座天街，截至2024年，龍湖商業累計開業運營商場達89座（分期項目合併後商場個數），覆蓋全國23座城市，運營總建面爲930萬平方米（含車位總建築面積爲1243萬平方米），合作品牌超6900家，戰略合作品牌超400家。

在發佈會上，關於未來商業板塊的增長預期，龍湖商業總經理包偉表示，2025年龍湖商業有兩方面的工作要做：一是針對存量的項目持續做好招商和調整升級，保證同店同比大幅增長；二是再開11座商場，這也是重要增量貢獻，預計整個航道在2025年能夠實現10%以上增長。

去年上半年，龍湖集團全新資管旗艦品牌“逍遙洲資管”正式發佈，定位爲全週期全業態資產管理運營商，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務。

據陳序平解釋：“之前的長租公寓這個航道整合進了一些其他業務，成爲了我們的資管航道，主要目的是爲了將多業態、全週期的業態產品組合起來，實現地塊項目價值的最大化。”

2024年，資管業務貢獻收入31.8億元。其中，截至2024年12月31日，長租公寓品牌冠寓累計已開業12.4萬間房源，通過精耕產品和服務不斷升級租住體驗，整體出租率保持在95.3%的高位區間，租金收入26.5億元，同比增長4%，盈利能力目前在行業處於靠前地位。

2024年，以物業管理、智慧營造爲主的服務業務板塊不含稅收入爲131.9億元，同比增長10.4%；毛利率爲31.4%，較上年增長0.4%。

其中，龍湖智創生活的物業管理業務期內總收入達114.2億元，物管在管面積達4.1億平方米，外拓佔比超過60%。截至目前，已收穫小米、京東、華爲、螞蟻、本站、上海虹橋機場等合作伙伴。

智慧營造品牌龍湖龍智造去年實現營業收入12.1億元，新增代建項目建築面積800萬平方米，代建項目全年銷售達106億元。

據陳序平介紹，龍湖龍智造從2022年成立之初就明確不去住宅領域“拼價格、殺規模”，因爲那樣可能會陷入收款困難，業務也很難持續地增長。“去年我們營收中有一半來自非住業態。”

在各航道聚焦協同下，2024年，龍湖集團及各航道均實現含資本性支出的經營性現金流爲正，合計實現含資本性支出的經營性現金流64億元。

債務結構優化

近兩年，隨着行業深度調整，龍湖持續壓降負債總額、優化債務結構。陳序平強調，現階段集團要以債務安全作爲第一，債務安全優先於增量投資。

截至2024年12月31日，龍湖集團的綜合借貸總額爲1763.2億元，較年初下降約163億元；年末在手現金494.2億元；淨負債率爲51.7%，現金短債倍數爲1.63倍，剔除預收款後的資產負債率57.2%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

2024年，龍湖集團如期歸還境內公開債117億元，提前兌付CMBS 72億元，分批次全部提前償還於2025年1月到期的94.5億港元銀團貸款。

今年一季度，龍湖如期兌付“22龍湖01”“20龍湖02”“20龍湖04”三隻債券，年內龍湖已累計兌付公司債近65億元。

預計至2026年年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等均已清零。

在政策的支持下，龍湖集團去年全年經營性物業貸款淨增299億元，以更優的成本、更長的賬期，實現債務結構優化。

截至2024年12月31日，龍湖集團平均合同借貸年期拉長至10.27年，平均融資成本爲4.00%，同比下降24個基點。

同時，基於戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2024年12月31日，龍湖集團有息負債中，銀行融資佔比達83%，外幣債務佔比降至13.6%，100%掉期，完全規避匯兌風險。

“銀行融資佔比83%，這對民營企業而言是非常健康的融資結構。”在發佈會上，龍湖集團執行董事、首席財務官趙軼表示，接下來集團會繼續優化融資結構，拉長債務週期，減少短期債務；同時，公司會逐年減少外幣的債務佔比。

據他介紹：“今年龍湖集團還需歸還的公開債務有三筆：一筆是7—8月份的30多億元國內信用債，會在4—6月份逐步提前歸還；二是年底的85億元海外銀團，會從第三季度開始逐月歸還；同時龍湖的中債徵信今年可能會到期35億元，這筆債有資產抵押，龍湖會提前做經營性物業貸，將其置換出來。”

趙軼強調，截至2025年年底，龍湖集團整體債務會降到1400億元左右，未來整體的融資和資金管理策略非常堅決，保持負債規模穩步下降，銀行貸款不展期、不逾期，公開市場不違約。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）