龍光集團境外債務重組黎明前 76.4%債權人加入整體CSA

觀點網 一場長達2年半的拉鋸戰即將走到尾聲。

2月12日尾盤階段，房地產板塊直線拉昇，收漲3.19%。伴隨而來的，還有龍光集團債務重組基本取得成功的好消息。

當晚，龍光集團發佈公告稱，約76.4%的同意債權人已加入整體CSA。這些債權人持有公司境外債務本金總額中的62.07億美元，包括現有票據、股本掛鉤證券（ELS）、現有貸款以及結構性融資及擔保債務。

根據香港法律，重組方案需獲得75%以上債權人支持同意，法院纔會批准生效，這就說明龍光集團境外債務重組已經符合進入法庭流程的要求，如今只需靜待判決。

然而，雖說半隻腳已踏出清盤“閘門”，可眼下等待龍光集團的遠不止這一關。

方案的改變

從重組方案的調整中，或許市場早已瞧出端倪。

龍光集團首次對外公佈境外債務重組方案是在2024年1月12日。

彼時，在境外重組方案中，龍光集團共爲債權人提供了四個選項，包括現金支付、優先票據及強制可轉債、強制可轉債和普通票據及強制可轉債，讓各債權人按其偏好及需求作出選擇。

與此同時，龍光集團大股東也對外宣佈，將以最大的誠意支持公司發展及債務重組，承諾將其股東借款的4億美元參與本次重組減債方案，剩餘大股東借款轉爲第9年和第10年到期的新票據。

截至公告日，龍光集團境外債務未償還本金總額約爲80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務未償還本金總額約爲75.62億美元。

當時，這份重組方案雖說拉鋸也長達了一年，但後期總體也算順利。

截止2024年3月26日，重組方案就已獲得超過77.8%票據持有人的支持，到了7月11日該比例則上升至92%，已完全滿足75%“分數線”的要求。

按道理來說，重組方案過了分數線，龍光集團境外債務重組就可以進入法庭流程，得到法院批准。可龍光集團並沒有繼續推進流程，反而將債權人支持協議截止日期多次延期，從一開始的9月30日延長至12月19日。

而龍光集團多達四次的延期，是爲了再次修改重組方案。

2025年的1月6日，龍光集團發佈了最新重組方案，同樣還是給到債權人四個選項。

選項一爲現金支付。每100美元的境外債務本金額將兌換15美元現金（已免除所有應計利息），根據該選項兌換的境外債務本金額上限應爲7.87億美元。

選項二爲短期票據與強制可轉債的組合。境外債權人可根據此選項，就每100美元的境外債務本金額（已免除所有應計利息），兌換本金額相當於40美元的短期票據（“短期票據”）及本金額相當於4美元的強制可轉債組合。

選項三爲強制可轉債。每100美元的境外債務本金額（已免除所有應計利息）將轉換爲強制可轉債。

選項四爲長期票據。每100美元的境外債務本金額（已免除所有應計利息）將兌換爲100美元的長期票據，自第6年開始攤銷本金，利率爲1%，首五年利息以現金或實物支付。

與第一次的重組方案對比，方式並未發生太大改變，只是“錢少了”。

具體來看，選項一中，龍光集團將原本可兌換的境外債務本金額上限從12.67億美元降至7.87億美元；

選項二中，原本的強制可轉債與優先票據的組合（60美元的強制可轉債+40美元的優先票據）更改成了短期票據與強制可轉債的組合（40美元的短期票據+4美元的強制可轉債），利率也從首兩年利率1.25%，後四年利率3.75%統一爲2.0%；

選項三中，強制可轉債期限從1年延長至2年，轉股價從6港元/股減少至4.25港元/股，上限31.5億美元也降低至8億美元；

選項三是足額兌換強制可轉債，轉股價爲6港元/股，可轉債的期限爲2年，該項上限爲31.5億美元。而初始方案中的期限爲1年，轉股價爲4.25港元/股，上限爲8億美元；

而選項四中原本所兌換的是九年期票據，第1-4年利率3.75%，第5-9年利率爲4%，首四年涉及實物支付，第五年纔開始全額現金付息。

總的來說，第二次重組方案的削債力度更大，比例從40%-45%提升至70%， 但同時新增“同意費”機制，加速協議簽署。

築底修復

即便重組計劃達成，這並非債務處置的終點，而是一個新的起點。

目前，儘管該重組方案已獲得76.4%債權人的支持，但剩餘23.6%的談判仍存變數，且龍光集團如今的財務狀況並不明朗。

截至2024年6月30日，龍光集團總資產爲2264.88億元，其中流動資產爲1716.19億元，現金及現金等值項目爲65.77億元。負債總額爲1959.75億元，流動負債總額1593.97億元。資產負債率爲86.53%。

在此背景下，就要看剩餘債權人是想“見好就收”，還是“以時間換空間”謀發展。

對此，有業內人士指出債權人選擇後三者可能性更大。“儘管到手的錢少了，但投資者對於發行人主動管理負債的行爲較爲支持。”因爲相比於最後違約或進入破產程序，提前調整償債安排可以避免企業經營進一步惡化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表達了相同觀點。他認爲，一線城市已經趨穩，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰，這時候對於債務人來說，選擇與企業共渡難關、等待市場和企業價值的修復，或許是最優的選擇。

儘管進入2023年以來，龍光集團在公開的土地拍賣市場上未再出現過，但此前其採取的激進策略和高溢價購地行爲，還是爲集團累積了一定的家底。

截至2024年上半年，龍光集團總土地儲備建築面積爲2412.16萬平方米，超過70%位於大灣區。

然而，就目前龍光集團的財務情況來看，其現有的現金流已難以支撐其通過銷售實現資金回籠。

據最新財報數據，2024年上半年，龍光集團新開工項目面積約爲27萬平方米，竣工項目面積228萬平方米，發展中項目面積爲887萬平方米，較去年同期分別減少了9萬平方米，111萬平方米以及999萬平方米。

安居客APP顯示，目前龍光集團在售的住宅項目大多位於汕頭。如熙海岸花園、龍光和璟陽光雅園、龍光天境海岸花園、龍光龍騰水岸花園、龍光逸景陽光嘉府以及南澳的譽海岸雅園，這些項目大多是2019年-2021入市的。

而在深圳地區，仍在銷售的僅有光明區的龍光·玖瑞府、坪山區的龍光玖譽雅筑以及龍光春城玖榕府。前兩個項目是2021年開盤，最後一個項目是2023年開盤。

比起銷售回籠資金，變賣物業資產回血速度更快。

自2022年8月7日，龍光集團發佈公告暫停5筆總額接近17億美元的境外債後，其便開始了出售資產自救。

2022年9月，龍光集團以19.024億元出售廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%的股權；10月，出售廣州西派雲峰項目51%股權。

在隨後，龍光集團也相繼轉讓多家公司股權予合裕實業，其中包括龍光物業、龍光實業、龍光裝修管理、龍甄物業和龍尊物業。此外還將汕頭市東海岸新城新津片區在建項目以10.24億總價出售給中海宏洋。

2024年7月，中信信託申請強制執行拍賣龍光控股位於深圳南山區（評估價63.48億元，起拍價42.15億元）和潮州市湘橋區（評估價3.9億元，起拍價2.19億元）的兩處資產，合計起拍價超44億元。

出售的資產在鉅額的債務面前，還是小巫見大巫。時代的一粒沙落在個人頭上就是一座山，龍光集團能否順利完成境外重組，除了自身努力外，更多還得看市場。

截至2025年2月13日收盤，龍高集團報0.99港元/股，跌幅3.88%，總市值56.29億港元。

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