兩兄弟繼承爸爸房產，賣房各分300萬，報稅時弟弟卻發現自己稅金竟是哥哥的6倍

圖／pixabay

文／R姐財富方舟-廖嘉紅

爸爸留下105年買的房子給我和哥哥繼承。媽媽早已不在，所以這間房是我們兩兄弟平分的。直到今年哥哥結婚、有了小孩想換屋，我們一拍即合：把房子賣掉平分款項。原本以爲很單純，卻在申報房地合一稅時，事情大條了…弟弟的稅金竟是哥哥的6倍！你一定好奇，差在哪？

只因沒設戶籍，痛失「自用住宅優惠」

原來關鍵在於：房地合一稅的自用住宅優惠 「我不符合！」

房地合一稅的自住優惠，必須同時符合以下三條件：

1️⃣ 本人/配偶/未成年子女設籍＋居住滿6年

2️⃣ 出售前6年沒有出租或營業使用

3️⃣ 近6年內沒使用過這項優惠

哥哥一直住在那，戶籍也在那，完美符合。

弟弟則因婚後搬到出去，戶籍也遷走了，失去資格。

自住優惠稅率差多少？你一定要知道！

房地合一稅從2016年開始上路，專門針對短期炒房課稅，越快賣，稅就越重！

簡單說明一下：

持有不到1年：稅率高達 45%

持有超過2年但未滿5年：35%

持有超過5年但未滿10年：20%

超過10年：還是要課稅，但降到 15%

但如果你符合「自住優惠」條件呢？

那可是天差地遠！

最大差別在這裡： 符合自住優惠的話，前400萬元的獲利完全免稅！超過的部分，只需要用 10% 的稅率 計算。

你沒看錯——不是20%、不是15%，是10%！還能先扣掉400萬！

一算稅額，差很大！

那間房子獲利共600萬，我們兄弟各拿300萬。

✅ 哥哥：符合自用住宅 → 房地合一自住優惠400萬，共有屋平分可扣除200萬免稅額

→ 剩餘100萬 × 自用住宅優惠稅率10%，所以哥哥的房地合一稅10萬元

❌ 弟弟：不符自用住宅 → 全額300萬 × 房地合一稅率20%(滿5年未滿10年)，結果弟弟的房地何一稅60萬元！

少「一個戶籍」，我得多繳50萬。痛不痛？

😢【更慘的是，我還不能重購退稅】

哥哥換屋之後還可以退稅，因爲他「自用換屋」符合資格。

但我？因爲沒有戶籍設在那間房子，「非自用換屋」這項權益也沒了…

你以爲「繼承房賣一賣，錢分一分」就好？

不！真正該規劃的是「從繼承那一刻，就設好戶籍、打好基礎」。

🧭【給你一個簡單提醒】

✅ 如果你有繼承房產

✅ 想未來出售、換屋、合法節稅

✅ 想避免手足之間產生不公平稅務落差

請務必記住：「自用住宅優惠」不是理所當然，需要條件！

💬R姐專業提醒：

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傳承風險，從來不只是錢的問題，更是「事前有沒有用心規劃」。

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