科技企業支撐需求回暖 北京甲級寫字樓市場築底企穩

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

北京甲級寫字樓市場在二季度顯現出積極信號——市場需求觸底反彈，空置率微幅下降，租金跌幅持續收窄，整體市場呈現築底企穩態勢。

近日，在市場機構萊坊的年中分享會上，萊坊董事、上海和北京研究及諮詢部主管楊悅晨對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示，目前頭部科技企業的擴張和增長較爲堅挺，爲北京寫字樓市場注入活力。上半年，高科技行業成爲租賃交易主力軍，佔整體交易面積的34%。

需求回暖吸納量轉正

2025年上半年，北京甲級寫字樓市場新增供應極爲有限，僅中海金融中心1號樓一個新項目入市。原計劃於第三季度交付的齊家園外交辦公大樓（暫定名）（體量約8萬平方米）已推遲至2026年年底竣工。萊坊方面預計，2025年下半年北京市場將無全新甲級寫字樓項目交付。

供應端的持續緊縮對穩定市場空置率起到關鍵作用。截至二季度末，全市甲級寫字樓平均空置率錄得18.4%，較上一季度微降0.2個百分點，與2024年第四季度水平持平，成功扭轉了第一季度空置率上升的趨勢。

更令人鼓舞的是市場需求端的回暖。二季度全市淨吸納量（新增租賃面積減去退租面積）達到12960平方米，實現由負轉正，標誌着市場活躍度顯著提升。

從租賃交易的行業構成分析，高科技產業毫無爭議地成爲上半年市場復甦的核心驅動力，其租賃面積佔比高達34%。其中，頭部企業表現尤爲亮眼：

字節跳動及其關聯公司在中關村和亞奧區域強勢擴張，分別在鼎好大廈、麗金智地中心和北辰中心F座簽署了總面積達56700平方米的大型新租約，爲區域市場注入強勁動能。

金融業（佔比22%）和專業服務業（佔比16%）緊隨其後，成爲需求的重要支撐。代表性交易包括長江證券、大家保險的整合升級搬遷，以及君澤君律師事務所的辦公場所更新。

楊悅晨對此解讀稱：“儘管今年以來，國央企受政策引導遷回自持寫字樓的趨勢逐漸明顯，優質國央企的辦公擴張計劃趨於謹慎，對核心區域寫字樓市場去化產生壓力，但頭部科技企業的擴張和增長較爲堅挺，爲北京寫字樓市場注入活力。同時，業主積極採取定製化裝修交付等招商策略，也爲市場活躍度回升提供支持。”

市場分化加劇

從租金走勢來看，今年第二季度，北京全市甲級寫字樓平均租金繼續下行，環比下降1.6%至每月每平方米233.1元。值得關注的是，相較於2024年第四季度7.4%的跌幅，2025年前兩個季度的租金降幅已呈現持續收窄態勢，反映出市場下行壓力有所緩解。

然而，不同子市場的表現差異明顯。其中，作爲傳統租金標杆區域，金融街二季度平均租金跌破400元/平方米·月的心理關口，環比驟降6.1%至389.2元/平方米·月。空置率微升至9.7%。主因是金融類國央企加速回歸自有物業，迫使業主大幅降租以挽留及吸引租戶。

中央商務區（CBD）二季度租金環比下降2.8%至255.4元/平方米·月，空置率改善至15.1%。專業服務與金融業是主力需求來源，交易類型多爲搬遷。

望京—酒仙橋市場租金報161.2元/平方米·月，環比微降0.9%。該區域自2024年年初受阿里大規模退租衝擊後，租金深跌，目前跌幅已趨於平緩，空置率穩定在19%以下。

中關村得益於持續加碼的科技產業政策及頭部企業擴張，今年以來表現最佳，二季度租金僅微降1.0%至258.2元/平方米·月，空置率大幅下降3.2個百分點至12.8%，成爲季度空置率改善幅度最大的子市場。

萊坊報告指出，2026年將迎來北京甲級寫字樓供應高峰，預計將有高達75.7萬平方米的新增供應集中入市，其中僅CBD區域的Z3、Z5、Z6項目及延期的齊家園項目就將貢獻約40.9萬平方米。

萊坊北京商業物業服務部總經理嚴區海對市場前景分析道：“全球經貿環境的不確定性，尤其是中美關稅政策懸而未決，促使國內企業對長期投資持謹慎態度。不過，國內促消費政策已對企業生產與市場需求產生積極提振作用。在此背景下，租戶對租賃合同中靈活條款的重視度將空前提高，以應對潛在的市場波動。隨着北京各區域招商競爭加劇，市場將進一步向租戶方傾斜。”

嚴區海預計，2025年下半年，北京甲級寫字樓市場空置率將延續小幅上升趨勢，租金水平仍有下行壓力。

面對挑戰，業主的策略將超越單純的“降租金”，轉而聚焦於提升軟性競爭力，比如升級樓宇配套服務設施，提供定製化精裝修交付，打造更便捷的“拎包入住”體驗，這些措施將成爲業主吸引和留存優質租戶的普遍選擇。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）