克爾瑞AI Igent：2025年五一黃金週合肥樓市觀察

2025年"五一"黃金週期間，合肥房地產市場呈現出明顯的回暖跡象。在一系列購房利好政策的持續發力下，市場熱度持續向好，成交量較去年同期有顯著提升，購房者信心明顯增強，剛需和改善型購房需求加速釋放，成爲推動市場增長的重要力量。

隨着市場預期趨向穩定，合肥市房地產市場在"五一"期間迎來了積極變化。國家統計局數據顯示，2025年3月合肥新房價格環比上漲0.2%，連續兩個月保持上漲態勢。而"金三"期間，合肥二手房成交量達到9318套，環比大幅上漲46%，顯示出市場熱度正在持續升溫。

購房者信心增強，需求加速釋放

"五一"黃金週期間，合肥各大售樓處人氣高漲，看房、諮詢、洽談的客戶絡繹不絕。與上年同期相比，2025年"五一"期間合肥市場成交量顯著提升，多項數據和市場反饋均顯示購房需求正在加速釋放。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示："從深圳好房節的火爆場景到各地樓市的亮眼數據，不難看出當前房地產市場延續前兩月回暖態勢持續升溫。一方面，市場預期的穩定與一系列利好政策的持續落地，顯著提振了購房者的置業信心，尤其是改善型需求加速釋放，成爲拉動市場增長的重要引擎。"

此外，開發商抓住"五一"關鍵節點，紛紛推出各類營銷活動和促銷策略，進一步激發了市場活力。合肥市在五一期間的推盤量明顯提升，開發商普遍採取了特價房源、折扣優惠、配套補貼等多元化促銷手段，吸引更多購房者到訪和成交。

成交數據亮眼：新房趨穩二手熱銷的結構性特徵

新房市場：量價穩健，改善型需求顯現

2025年"五一"黃金週期間，合肥新房市場呈現出成交量回升、價格穩中有升的良好態勢。據最新監測數據顯示，五一期間合肥新房成交規模較去年同期有明顯提升，熱點區域和熱門樓盤成交活躍。

從五一期間新房市場的表現來看，高品質住宅類新房，尤其是中高端改善型戶型備受青睞。在包河、經開等核心板塊，新房熱度持續較高，熱搜樓盤主要爲中鐵建·花語江南、越秀·觀樾等住宅項目，均價在2萬-4.8萬元/平方米之間，主力戶型以三居、四居爲主，突出寬敞空間、功能優化和居住舒適度。

房地產市場的結構也正發生變化，從單一剛需向品質改善、多元化需求轉變。伴隨城市更新和新區開發，高品質住宅和智慧社區、綠色建築等類型不斷涌現，受到中高收入及改善型購房者關注。不同於以往的小戶型剛需主導，越來越多購房者傾向於空間更大、居住體驗更佳的中大戶型住宅，提升家庭整體生活質量。

二手房市場：以價換量趨勢延續

相比新房市場，合肥二手房市場在五一期間表現略顯遜色，但成交活躍度仍保持較高水平。相關數據顯示，自2023年起，合肥二手房的成交價與掛牌價的比值不斷下降，還價空間擴大，且成交週期變長。

58安居客研究院院長張波表示："結合安居客數據來看，市場信心的確在修復，二手房成交週期縮短、在架時長連續回落，顯示購房者加速入市。"

二手房市場的"以價換量"策略在五一期間繼續發揮作用，尤其是核心區域的優質學區房、景觀資源好的二手房仍保持着較強的市場吸引力。不少二手房業主爲促成交易，主動下調報價或增加議價空間，吸引了一批對總價預算較爲敏感的剛需購房者。

區域市場表現：核心區域領漲，熱點板塊分化明顯

包河、經開等熱點板塊領跑市場

2025年五一期間，合肥房地產市場區域分化趨勢明顯，包河、經開、濱湖等區域表現相對活躍。根據監測數據，這些區域不僅成交量較高，房價表現也相對穩健。

五一第1周，合肥包河新房價格22635元/平，環比上週下跌0.18%。從商圈角度來看，包河新房價格前三的商圈是周谷堆16641元/平，葛大店22370元/平，五里廟20000元/平。

同期，合肥經開新房價格21481元/平，環比上週持平。從商圈角度來看，經開新房價格前三的商圈是明珠廣場18043元/平，大學城20000元/平，翡翠湖20500元/平。

這些區域的熱銷背後，是產業集聚帶來的人口聚集效應。產業發展帶來人口集聚，從合肥2023年各區域常住人口分佈可以看出，包河區、蜀山區既是產業高地，也是人口集聚地，2023年常住人口分別達到了131.2萬人和110.5萬人。

學區房保持穩定吸引力

儘管整體市場有所波動，但學區房在五一期間仍然保持着相對穩定的表現。合肥多個優質學區房成交量價居前，部分小區價格"抗打"，成交均價保持在較高水平。

例如，萬科森林公園因優質學區資源，五一前"金三"期間成交達77套，成交均價超3萬元/平方米；綠城翡翠湖玫瑰園、國建香榭水都等因優質學區價格也保持在3萬元/平方米以上。

整體來看，五一期間合肥學區房市場迴歸理性。隨着教育集團化的普及和市場下行，購房者更加理性地看待學區問題，真正關注小孩教育的家庭仍然會選擇頭部學校所在區域的房產。

開發商營銷策略：多元化促銷成效顯著

五一營銷活動花樣百出

"五一"是開發商銷售的關鍵時點，在市場回暖信號顯現的背景下，合肥各開發商積極備戰今年的黃金週，推出各種新穎的營銷活動和促銷策略。

合肥市在五一期間的推盤量明顯提升，開發商普遍採取了以下主要促銷手段：

推出特價房源，以低於市場價吸引購房者

實行97-99折的購房優惠，通過價格讓利提升吸引力

配套家電補貼、寬帶補貼等多重優惠，增強購房性價比

個別項目甚至推出免物業費等福利，以降低購房者後續持有成本

"五一期間，包河某盤推出5套特價房，整體優惠在7折左右，其中6號樓2204室，總價直降約98萬。"這樣的力度足以撬動購房者的心理底線。此外，"蜀山某盤推出1字頭房源，均價在2.5萬/㎡左右的樓盤，特價房的一口價單價不超過2萬/㎡。"

"太瘋狂了！五一樓市火爆！置業顧問衣服都被扯爛！"是媒體對五一合肥樓市的描述。各大樓盤紛紛使出渾身解數，吸引購房者的目光。例如，瑤海紅盤龍湖亞倫璟雲上府，五一首日來訪超80組，首日銷售額達到約2000萬。項目五一期間推出的25套限定特價房，僅剩2套。新華運河則掀起了五盤聯動的營銷攻勢，五一期間銷售業績達到6000萬元。

營銷活動對成交的實際拉動效果

這些新鮮的營銷活動和促銷措施在短期內有效提升了到訪量，對成交量也產生了一定的拉動效果。不過，業內普遍認爲，儘管五一假期的營銷活動是市場回暖的積極信號，但對成交量的實際拉動效果依然有限。

合肥市場的大部分成交量仍然依靠假期前期的蓄客，促銷主要提升了客戶到訪率，而並非直接帶來大量即時成交。特價房和折扣優惠在吸引剛需和改善性購房人羣上展現出一定效果，但成交轉化依賴購房者的實際支付能力及對後市的信心。

整體來看，截至2025年五一，合肥市房地產開發商普遍通過多元化促銷、折扣及花樣營銷活動積極應對市場，但整體成交量的增長仍較爲溫和，更多體現在看房熱度與潛在需求的釋放。五一樓市促銷活動爲市場注入了積極情緒，有利於後續市場進一步企穩。

購房者偏好轉變：品質改善成爲主流需求

改善型需求持續釋放

五一黃金週期間，合肥市場呈現出明顯的結構性特徵，改善型需求成爲市場增長的主要動力。一方面，年前看房量明顯增多，合肥二手房成交量環比上漲46%；另一方面，改善型需求加速釋放，成爲拉動市場的重要引擎。

隨着合肥市民對居住品質要求的提高，越來越多的購房者傾向於選擇空間更大、居住體驗更佳的中大戶型住宅。在五一期間熱銷的樓盤中，主力戶型多爲三居、四居，突出寬敞空間和功能優化，滿足改善型家庭對高品質居住環境的追求。

新規戶型受青睞，好房子建設成趨勢

近期，好房子建設已成爲房地產行業的重要發展方向。住建部正在組織編制"好房子"建設指南，修訂住宅項目規範，其中一項就是要把住宅層高提高到不低於3米。這意味着，未來房子的居住品質和舒適度會更高。

在這一趨勢下，合肥市場上的新規戶型備受購房者青睞。例如，經開區的置地鬆谷鳴翠作爲首個新計容樓盤，得房率最高可達101%，足以碾壓舊規洋房85%左右的得房率，成爲市場關注焦點。

得房率高、品質好的新房在五一期間持續受到追捧。"無論是品質還是得房率，都是購房者眼中的'硬通貨'。"在合肥，像龍湖亞倫·璟雲上府這樣的項目，五一首日來訪超過80組，特價房幾乎售罄。

房價走勢分析：穩中有升，區域分化明顯

新房價格呈現上漲趨勢

2025年3月份，合肥新建住宅價格自2月以來連續兩個月上漲，3月環比再漲0.2%。隨着五一黃金週的到來，熱點區域的房價進一步上漲，顯示出市場回暖的跡象。

從五一第一週的數據來看，合肥不同區域的房價表現各有不同。瑤海新房價格18972元/平，環比上週持平；包河新房價格22635元/平，環比下跌0.18%；經開新房價格21481元/平，環比上週持平。這表明合肥房價總體保持穩定，但區域分化趨勢明顯。

值得注意的是，優質地段、學區房的價格表現相對穩健。例如，包河新房價格前三的商圈分別是周谷堆、葛大店和五里廟；經開新房價格前三的商圈是明珠廣場、大學城和翡翠湖。這些區域的房價之所以相對堅挺，主要得益於較好的區位條件和配套資源。

二手房"以價換量"趨勢延續

與新房市場相比，二手房市場的價格調整壓力依然存在。由於庫存增長和買賣雙方博弈，部分低端房源價格同比有所下跌，但整體因政策刺激，市場信心增強，成交活躍度提升。

二手房市場的"以價換量"趨勢在五一期間繼續延續。2022年，合肥二手房房源平均可以按照掛牌價的97折成交，而到了2023年，成交價和掛牌價格的比進一步下探到0.95左右，政務、濱湖、高新區等新城區的"還價空間"普遍超過10萬。

值得注意的是，一二手房價差持續擴大，爲二手房市場創造了一定的價格優勢。這種價格差異使得一些預算有限的剛需購房者更傾向於選擇二手房，從而促進了二手房市場的活躍度。

未來市場展望：政策持續優化，市場穩步企穩政策預期與市場信心

從五一黃金週的市場表現來看，合肥房地產市場正呈現穩步回暖的態勢。隨着一系列房地產政策的持續發力，市場信心不斷增強，購房需求加速釋放。

住房和城鄉建設部部長倪虹表示："我們將會同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。"具體措施包括鞏固政策組合拳效果、實施城中村改造和危舊房改造、推進收購存量商品房、促進高品質住房建設等。這些政策的落實將爲合肥樓市的健康發展提供有力支持。

中長期市場趨勢預判

從中長期來看，合肥樓市有望保持穩中向好的發展態勢。基於當前市場表現和政策導向，可以對未來市場做出以下預判：

短期內，新房熱度有望保持穩定，成交量可能穩中有升。包河、濱湖等核心區域仍將保持相對活躍的市場表現，具備優質教育資源和交通配套的項目更具市場競爭力。

中期來看，因產業集羣帶來的人口聚集效應將持續爲合肥樓市提供支撐。預計未來3-5年間，合肥新房年成交規模有望回升至500-600萬平方米，房價則可能保持平穩小幅增長。

長期來看，隨着"好房子"建設標準的逐步落地和實施，未來合肥房地產市場將更加註重品質和多元化發展。高品質住宅、商務辦公、文化休閒等多元業態的項目將不斷涌現，滿足不同人羣的居住和工作需求。同時，綠色建築和智慧社區的推廣力度也將加大，進一步提升城市居住環境和居民生活質量。

總結與建議：把握市場機遇，理性選擇置業時機

2025年"五一"黃金週，合肥房地產市場呈現出積極向上的發展態勢。在政策利好和市場回暖的雙重作用下，購房者信心增強，需求加速釋放，成交量明顯提升，價格穩中有升，市場熱度較去年同期顯著提高。

合肥房地產市場正逐步由單一剛需向品質改善、多元化需求轉變。越來越多的購房者傾向於選擇空間更大、居住體驗更佳的中大戶型住宅，提升家庭整體生活質量。這種需求變化也推動了市場供給側的調整和優化。

從區域表現來看，包河、經開、濱湖等區域因產業發展和人口集聚效應，表現相對活躍；優質學區房仍保持着較強的市場吸引力；新規戶型、高品質住宅受到越來越多購房者的青睞。

對於有置業需求的家庭而言，當前或許是一個相對有利的入市時機。一方面，政策持續優化，市場預期趨穩；另一方面，開發商促銷力度較大，可選擇的優惠項目較多。但同時也應當保持理性，根據自身需求和經濟實力，選擇適合的區域和房型，避免盲目跟風。

在選擇置業項目時，建議重點關注以下幾個方面：一是區位和配套，尤其是教育資源和交通便利性；二是產品品質和戶型設計，特別是空間佈局和實用性；三是開發商品牌和信譽，確保房屋質量和後續服務；四是價格和投資潛力，既要符合當前經濟承受能力，又要考慮未來的增值空間。

總的來說，五一黃金週期間合肥樓市的積極表現爲2025年房地產市場的健康發展奠定了良好基礎。隨着政策環境的持續優化和市場信心的不斷增強，合肥房地產市場有望在未來保持平穩健康的發展態勢。

文章來源:樂居買房