開發商不履行退房退款約定，起訴履行過程中的注意事項

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

2019 年 2 月 18 日，林曉妍、陳宇豪與 C 公司及北京市 F 公司簽訂《北京市共有產權住房預售合同》及補充協議，購買 C 公司開發的北京市平谷區某號房屋，並依約支付全部購房款。2021 年 11 月 6 日，三方簽訂《解除協議》《終止協議》，約定在房屋預售登記備案註銷登記手續辦理完畢且在北京市房地產交易管理網的樓盤表信息中恢復爲 “可以銷售” 狀態後 90 個工作日內，C 公司退還林曉妍、陳宇豪 1367665 元。然而，C 公司未按約定退款，引發糾紛。

二、各方主張

（一）原告主張

林曉妍、陳宇豪請求判令C 公司給付購房款 1367665 元並支付利息。理由是他們已按約定履行義務，房屋也已恢復可銷售狀態，但 C 公司未依約退款。

（二）被告辯稱

C 公司不同意林曉妍、陳宇豪的訴訟請求。稱房屋恢復可銷售需同時滿足預售登記備案辦理註銷登記手續完畢且北京市房地產交易網樓盤表信息中恢復爲可銷售，目前樓盤表中無該房屋可銷售信息，未達退款條件。此外，解除協議約定林曉妍、陳宇豪不再因協議相關事宜向 C 公司主張責任，所以無權主張利息。

三、法院查明、裁判與案件分析

（一）法院查明事實

2019 年 2 月 18 日，林曉妍、陳宇豪與 C 公司、北京市 F 公司簽訂《北京市共有產權住房預售合同》及其補充協議。

2021 年 11 月 6 日，三方協商簽訂《終止協議》《解除協議》，約定退房、解除合同、辦理註銷登記手續及退款等相關事宜。

林曉妍、陳宇豪在約定期限內履行義務，於2021 年 11 月 19 日配合辦理房屋預售登記備案註銷登記手續，使房屋在北京市房地產交易管理網樓盤表信息中恢復至可售狀態。

C 公司以資金緊張爲由未返還購房款，現無法銷售案涉房屋是因其預售許可期限已屆滿，且再銷售無需林曉妍、陳宇豪配合。

（二）裁判結果

C 公司於本判決生效後 10 日內向林曉妍、陳宇豪退還購房款 1367665 元並支付利息損失。

（三）案件分析

從法院查明的事實來看，林曉妍、陳宇豪完全履行了合同約定的義務，房屋狀態也依約恢復到可銷售狀態，滿足了退款條件。而C 公司未按約定退款，構成違約。

依據相關合同法律法規，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。本案中各方簽訂的協議合法有效，C 公司應按約履行退款義務。在證據方面，我們收集整理的各方簽訂的合同、協議，以及房屋預售登記備案註銷登記手續完成的證明、房屋在交易管理網狀態恢復的截圖等，形成了完整的證據鏈條，有力地支撐了原告主張。

對於C 公司提出的抗辯，一方面，其以樓盤表中無可銷售信息爲由拒絕退款，與事實不符，房屋狀態恢復是基於原告配合辦理註銷登記手續，後續 C 公司自身原因導致無法銷售不應影響其退款義務；另一方面，C 公司依據解除協議中免責條款主張免責，但根據合同解釋原則，該條款並未明確排除逾期退款的違約責任，所以不能成爲其免責依據。在庭審過程中，我們正是基於這些事實和法律依據，從合同履行、法律規定、證據支持等多個角度，對 C 公司的抗辯進行了有力反駁，最終幫助當事人獲得勝訴判決。

四、辦案心得

合同審查的重要性

在處理房屋買賣合同糾紛時，要對合同條款進行細緻審查。不僅要關注合同的主要權利義務條款，如付款、交房、解除合同等，還要注意合同中的細節和特殊約定，如本案中的退款條件和免責條款。準確理解合同條款的含義，爲後續的法律分析和訴訟策略制定提供堅實基礎。

證據收集與整理技巧

充分收集各類證據，包括書面合同、履行憑證、溝通記錄等，並進行合理整理和編排。在本案中，及時獲取房屋狀態恢復的相關證據，以及證明原告履行義務的材料，形成了完整的證據鏈條。同時，注重證據的合法性、關聯性和真實性，提高證據的證明力。

法律邏輯與辯論策略

在庭審過程中，運用嚴謹的法律邏輯進行辯論。針對對方的抗辯觀點，從合同履行、法律規定、證據支持等多個角度進行反駁。通過對合同條款的準確解讀和事實證據的展示，有力地論證對方觀點的不合理性。

與當事人的溝通協作

與當事人保持密切溝通，瞭解案件的詳細情況和當事人的訴求。在本案中，及時向當事人反饋案件進展，解答當事人的疑問，同時根據當事人提供的信息，進一步完善訴訟策略。通過良好的溝通協作，增強當事人對律師的信任，提高案件辦理的效率和質量。