聚焦7月@上海招商序官方售樓處發佈|寶山招商序燃爆購房熱度！
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招商序二批次新品
正在熱銷
本批次主推112㎡-143㎡小高層
總價700萬起
其中，建面約115㎡鯤鵬閣三房戶型
是上海此前未見的全新王炸級產品
以“超尺度+超採光+超功能+超奢配”
詮釋大寫加粗的「NEW BIGGER」!
全盤僅30套，僅二批次有，錯過即無
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項目推薦 ·理由
項目推薦理由丨展開動畫
內容提要：
＊01.基本信息
＊02.推售信息
＊03.周邊配套
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18號線長江西路站的地鐵上蓋新房招商序一期開盤當天就勁銷9成，目前二期正在熱銷中。回顧一期現場，熱度空前：
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而關於這個項目，有一點小編要先跟大家重點一提：
在當前房產市場中，招商序的三陽臺設計、約 100㎡實得率高達約 90% 的 3 房戶型，無疑是極具競爭力的存在。
這一產品優勢，不僅體現在其高得房率帶來的實際使用空間，更在區域和環線維度展現出無可比擬的價值。
首先，從區域視角來看：
整個高境、淞南目前板塊內只有2大新房。除了招商序以外，另外一盤最小的戶型建面約114㎡起，3樓的總價就已經高達約750萬+。
換句話說，招商序是整個區域斷供多年後，總價約700萬內的唯一選擇。並且，招商序的百平米3房實得率高達約90%。也就是說，招商序百平米3房，實際使用空間與其他新房730-800萬左右的約114-120㎡的大3房幾乎相同。所以，這同樣也是上海約700萬以內，性價比更高的選擇。
其次，把項目放到整個環線來看：
說實話，招商序這個區域可能是整個寶山甚至是北中環含金量更高的區域之一。
一方面，這裡是楊浦新江灣、五角場；虹口臨平路；靜安大寧的下一站，而四大高端豪宅區內的新房門檻大多都在約1200萬+，比招商序貴了接近一倍。在大水漫灌之下，招商序所在的區域價值水漲船高，位列寶山第一。
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最後，交通優勢同樣是招商序的核心競爭力。
預計今年年底通車的18號線二期含金量太高了。未來從招商序所在的長江西路出發（在建）出發，2站就是新江灣，4站財大，5站復旦，6站五角場，8站新華醫院，11站楊浦濱江，12站陸家嘴濱江...並且，每站之間的距離很短，所以實際的通勤效率比想象中要更高。
數據來源：百度地圖
而長江南路站距離招商序所在的長江西路站2站之差，項目與陸家嘴之間的距離，真的很近。
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同樣通勤時間的新房，起碼都是約800萬以上的存在。這條線路雲集大量高校、科研單位及科創企業，尤其五角場和楊浦濱江的科創產業正蓬勃向上，18號線的串聯，既爲業主通勤提供了方便，更爲招商序和淞南提供了源源不斷的人才輸入，這是未來二手房價值的保障。
（爲此次樓推售樓棟2號樓15號樓架空層）
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立足新老文明交匯源點，招商序將在地文化與前沿理念融合，從不同方向重新思考高端人居內核，讓一切重要的資源都回到人本身，重新詮釋中國高端人居。
首席設計師總負責制
招商序以首席設計師制，聚集享譽業界的大師天團——gad傑地設計、31.DESIGN、GVL怡境、德森建築設計、NNS納沃設計、Bluemoon布魯盟，以極富遠見的藝術理念，爲上海意蘊帶來賦新。全球視野之下，以及對在地文化的深刻理解，重釋中國新作。
Ø 上海源流的秩序歸家
招商序秉持國際視野與在地文化相互融合的設計理念，以上海水位源點“吳淞零點” 「中國最早的水程標高之處」爲靈感，創造約66米寬、約6.7米高的“上海之冕”。
同時，藉由“吳淞燈塔”及其形制，原創落客雕塑-“源流”，讓歸家本身也有“溫潤的昭示和提醒”。
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Ø 同頻國際的立面設計
借鑑帝國大廈頂部收縮的垂直美學、立面構成以及沙遜大廈強化基座的穩定感，在設計上實現了經典與現代的融合。首層通過硬朗直線呼應柔和曲線勾勒，輔以溫潤石材與古銅色金屬線條融合，打造東西方美學共融的藝術藏品
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Ø 樹宅相守的精神遊廊
“我是自然光的崇拜者，如果可能的話，我希望剪裁出一片藍天。”——斯卡帕
延續招商璽“光影相守”的精神內核，同源“建築詩人”斯卡帕設計理念，通過對光線、材質與空間的創新打造精神遊廊，實現靜態展示的突破，使建築成爲生活敘事的一部分。
Ø 凝塑天地的景觀庭園
|心有山海
海派經典大師鄔達克先生的吳宅「曾經的遠東第一豪宅」，花鏡公園、建築、階梯、空中庭院之間形成了立體的互動景觀，被譽爲建築師們“心中的山高水長”。
借鑑於此，招商序對景觀空間格局進行了全新理解，力求宅、園、水、院立體融合，縱向山海相接，橫向室內外無界。
l 凝塑天地
運用室內手法室外化設計構想，將垂直景牆、懸浮觀景臺與疊水景觀立體穿插，形成情隨境轉的沉浸式體驗，自然元素滲透進室內，並與室內空間動態互動。
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l 洄游自然
雙軸線的設計，充分拓寬了視野面與觀賞點位，環形迴廊、精神遊廊與下沉庭院通過立體景觀平臺相融，又創造出隔岸聽泉的詩意場景。在會所、在架空層泛會所、在歸家路上，每個重要生活觸點，業主都能擁享獨特景觀和欣賞視野。
Ø 繁花流轉的定製之所
約1500㎡會所
與2500㎡架空層空間
涵蓋恆溫泳池、健身房、室內高爾夫、私宴廳、棋牌室等多元空間，會所空間從公共區域到私享區域皆定製有繁花四季場景，致敬上海的時代新貌，以繁花主體引導四季流轉
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二批次約115㎡「New bigger」鯤鵬閣新品坐落於視野絕佳的2#樓與15#樓，下樓即享立體花園，感受“十里桃花不如樓下”，直面稀缺景觀！
全盤僅這兩棟樓有此景觀，僅在二批次加推，錯過即無！坐擁中環之上資產與革新級奢居體驗，價值不言而喻。據悉大籌期間此戶型非常受熱捧，感興趣的朋友要抓緊了。
除了約115㎡鯤鵬閣，二批次加推的其他戶型，同樣延續了高實得率的特點，112㎡是一批次的“斷貨王”產品，大籌階段便清盤的產品，經典的飛機戶型與三陽臺的設計將“通透”二字詮釋的淋漓盡致，而143㎡的三陽臺與270°飄窗的設計，也是一批次最熱銷的大戶型產品，這兩個戶型都將南北通透與規整演繹的淋漓盡致，也難怪始終受市場熱捧。
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房地產政策方面
限購政策差異化鬆綁：住建部將 “因城施策” 升級爲 “因區施策”。一線城市核心區如上海外環內保留限購，非核心區如臨港新城取消社保年限要求。二線城市全面取消限購，還推出 “購房補貼 + 稅費優惠”，首次購房者可獲房價 5% 的財政補貼（上限 50 萬元），增值稅免徵年限從 5 年降至 2 年。
房貸利率動態調整：央行將首套房貸利率下限調整爲 LPR-30BP，二套房貸利率掛鉤 “房價漲幅指數”，若城市房價同比漲幅低於 CPI，二套房貸利率可下調至 LPR+10BP。公積金貸款額度也有所提高，重點城市雙職工家庭最高貸款額從 100 萬元增至 150 萬元。
土拍規則 “競品質” 常態化：自然資源部要求 2025 年重點城市土拍中 “品質評分” 佔比不低於 40%，評分涉及綠色建築等級、社區配套設施、物業服務標準等。開發商需提交 “品質承諾書”，未達標將按土地出讓金 10% 罰款並限制後續土拍。
保障性住房相關政策：所有新建商品住宅項目需按 15% 比例配建保障性住房，建成後無償移交政府，若開發商自主運營，可享受租金收入 20% 稅收減免。同時，保障性住房家庭子女入學享受 “與商品房同等學區待遇”，北京、上海等城市試點 “保障房優先搖號入學”。
購房時機與市場趨勢方面2
購房成本處於低位：當前首付比例較低，部分地區低至 15%，貸款利率也在 3% 左右，且 LPR 還有進一步下降空間，購房成本大幅降低。同時，房價經過一段時間調整，處於相對低位，對於有購房需求的人來說是較好的時機。
市場逐步回暖：2024 年四季度以來，房貸、公積金等利好政策密集出臺，部分城市樓市成交量有所回升，核心城市房價有望全面止跌趨穩。2025 年，在政策持續作用下，房地產市場有望進一步回暖。
選房要點方面3
關注樓盤品質：住房需求從 “有沒有” 轉向 “好不好”，從 “價格優先” 轉向 “價值優先”。選房時要多關注樓盤的戶型設計、功能配套、物業管理等。例如，選擇得房率高的戶型，目前一些新房通過贈送陽臺等方式，得房率能超過 80%。
考量小區環境：小區生態環境和物業管理水平日益重要，推窗見綠、出門見景、轉角見園的 “公園式居住體驗” 是理想選擇。如龍湖 “御湖境” 產品系列，將光、聲、石、林、水五重疊境融入設計，還配置中軸式中央公園。
重視開發商實力：實力房企更有能力構建和交付與市場需求精準匹配的產品，房屋質量和後期服務更有保障。例如龍湖集團連續多年獲 “中國房地產開發企業綜合實力 10 強”，且保持 “三道紅線” 綠檔水平，交付能力較強。
房產交易注意事項方面1
購房資金監管嚴格：央行要求商業銀行對首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶，嚴查經營貸、消費貸違規流入樓市。對首付比例低於 20% 的購房者，強制購買 “房貸履約保險”，保費爲貸款額 0.5%。
“以舊換新” 有政策支持：住建部聯合多部門推出 “二手房置換新房” 全國性行動，換房者可享受契稅減免（50%）+ 中介費補貼（2%）。地方政府還對收購舊房的開發商給予每套 1 萬元補貼，加速存量房流通，有換房需求的可以關注此政策。
2025 年房地產政策對購房者的影響呈現多維度、差異化特徵，具體可從以下六大方面深入解析：
一、購房門檻分層降低，區域選擇策略分化
限購政策精準鬆綁上海外環外非滬籍購房社保年限從 5 年縮短至 3 年，臨港新片區進一步降至 1 年7，且單身人才可單獨購房8。這一政策直接降低了非滬籍剛需羣體的置業門檻，例如在臨港工作的科技人才，原本需繳納 5 年社保，現在僅需 1 年即可獲得購房資格。但核心區（如內環內）仍維持嚴格限購，購房者需權衡核心區稀缺性與非核心區便利性。
首付比例與信貸支持首套房貸首付比例降至 15%，二套降至 25%（臨港等重點區域 20%）7，疊加 5 年期以上 LPR 下調至 3.5%，上海首套房貸利率已降至 3.05% 的歷史低位3。以 100 萬元貸款爲例，30 年期月供減少約 54 元，總利息節省 1.9 萬元3。對於多子女家庭，公積金貸款額度最高可上浮 20% 至 192 萬元9，顯著降低改善型需求的資金壓力。
二、持有與交易成本雙向調整，重塑市場預期
房地產稅試點深化試點範圍可能擴大至持有多套房產羣體，通過差別稅率（如對高檔住宅按 1.2% 徵稅）增加持有成本10。這將迫使投資客拋售非核心區房源，例如浦東外高橋等區域二手房掛牌量可能上升，而核心區優質資產因稀缺性更具抗跌性。同時，試點資金用於保障房建設，間接分流租賃需求，緩解租金上漲壓力10。
交易稅費優化增值稅免徵年限從 5 年降至 2 年，個人轉讓住房覈定徵收率降至 1%7。以一套滿 2 年、總價 800 萬元的二手房爲例，增值稅可節省約 44 萬元。此外，“以舊換新” 政策提供契稅減免 50% 和中介費補貼 2%9，顯著降低置換成本。例如，閔行七寶板塊換房者通過出售舊房再購新房，可節省稅費約 12 萬元。
三、保障房與商品房雙軌並行，擠壓 “老破小” 市場
配建比例提升與品質升級新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全裝修交付6。例如，徐匯濱江某項目配建的保障房採用綠色建築標準，與商品房共享社區配套，這可能分流部分剛需客羣，導致周邊 “老破小” 價格進一步承壓。同時，保障房家庭子女享受同等學區待遇6，可能削弱傳統學區房的溢價空間。
租賃市場分流效應加劇2024 年上海新增 1.6 萬套保租房，租金較同地段商品房低 20%-30%5。例如，張江地區租客因保租房供應增加，退租比例上升，倒逼房東降價或升級硬件。這導致老城區 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投資者轉向出售房源，進一步加劇二手房市場分化。
四、區域發展政策重構購房價值體系
五大新城加速兌現嘉定、青浦等新城通過產業導入（如嘉定聯影醫療、青浦東方生命港）和交通升級（如嘉閔線），逐步實現職住平衡12。2025 年新城新增中小學、幼兒園 26 所，三甲醫院建設加速12，吸引剛需購房者。例如，嘉定新城新房均價約 4.5 萬元 / 平方米，總價 200 萬起，成爲年輕家庭的主要選擇1。
核心區城市更新溢價“兩舊一村” 改造釋放優質地塊，例如徐匯龍華地塊樓板價達 12.6 萬元 / 平方米，未來新房單價或破 20 萬元 / 平方米1。城市更新項目通過綠色建築技術（如低碳技術平臺）和智能化社區管理，提升居住品質，鞏固高端市場優勢。購房者需關注核心區稀缺資產的長期增值潛力，同時警惕高總價帶來的流動性風險。
五、開發商策略轉型倒逼產品升級
土拍規則強化品質導向“競品質” 評分佔比不低於 40%，涉及綠色建築等級、社區配套等2。例如，青浦某項目因配置中軸式中央公園和智能安防系統，在土拍中勝出。這意味着未來新房將更注重居住體驗，如龍湖 “御湖境” 系列通過五重疊境設計提升附加值2，購房者需關注樓盤的實際交付標準與承諾的匹配度。
房企資金監管趨嚴首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶，首付比例低於 20% 需購買房貸履約保險2。這增加了資金證明難度，尤其是依賴父母資助的年輕購房者。建議提前準備完整的資金流水，避免因材料不全影響購房流程。
六、長期趨勢與應對策略
市場呈現金字塔結構塔尖爲核心區稀缺豪宅（如綠城潮鳴東方），中部爲規劃新區（如五大新城），底部爲配套滯後的遠郊板塊1。購房者需根據自身需求，在覈心區稀缺資產與新城潛力板塊間權衡。例如，首置客羣可優先考慮臨港、嘉定等新城，而改善型需求可關注徐匯濱江、前灘等核心區。
品質與服務成爲競爭核心開發商從 “規模擴張” 轉向 “品質提升”，例如採用綠色建築技術、智能化社區管理，以及提供定製化服務（如張江項目針對互聯網從業者的租賃式購房）1。二手房市場中，房齡較新、社區管理完善的房源將更具抗跌性。建議購房者在選房時重點考察開發商的交付能力（如龍湖連續多年保持 “三道紅線” 綠檔2）和物業服務水平。
結論：2025 年房地產政策通過 “精準鬆綁 + 長效調控” 組合拳，重構購房者的決策邏輯。核心區稀缺性與新城成長性形成 “雙輪驅動”，持有成本上升與交易成本下降並存，保障房分流與品質升級重塑市場格局。購房者需密切關注政策動態，結合自身資金狀況、區域偏好和長期規劃，在政策紅利與市場風險間找到平衡點。例如，非滬籍剛需可抓住臨港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地產稅試點對持有成本的影響。