救市政策的效用已經快速消退了。︱劉德科

文︱劉德科

忍了四五天，終於還是沒忍住。今天還是來聊一聊住建部部長對於房地產的新近論述。

前幾天（2023/11/11），住建部部長在接受新華社訪談時說：「今年的房地產市場，總的看是前高、中低、後穩。」

「後穩」的意思差不多是，現在的樓市「穩」了。他們當然能給出「穩」的理由：你看救市政策都已經出了這麼多了，樓市怎麼可能不「穩」呢？這是一種很樸素、很線性的因果邏輯——因爲出了政策，所以樓市就「穩」了。

如果你坐在辦公室裡，你當然可以發表各種「穩」的宏論；但只要你稍微深入一下市場，你獲得的市場體感會告訴你，救市政策的短暫效用已經快速消退了。你也可以看一下國家統計局昨天（2023/11/15）公佈的數據：1-10月份，全國商品房銷售面積（92579萬㎡）同比下降7.8%，銷售額（97161億元）同比下降4.9%——而且，跟1-9月份相比，跌幅又拉大了。

住建部部長有他的理由，他說：「1-10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。」

二手房交易量得猛漲多少，才能補上一手房下降7.8%的虧空啊？好想看到部長先生看到的那份數據，可惜國家統計局沒有公佈二手房交易量的慣例。

我們再來回味一下部長先生的「前高、中低、後穩」。爲什麼會有「前高」？確實，今年3月份有一波很弱的小高峰，主要是因爲去年末的救市政策與疫情放開在春節之後形成了疊加效應；但3月份的微弱小高峰，在4月份就急轉直下——4月份的全國新建住宅銷售面積（6715萬㎡），僅僅只有3月份（13387萬㎡）的一半。

7·24政治局會議之後，央行出臺了一些救市政策（「認房不認貸」「降首付比例」等），各地也不同程度地放開了限購，但政策效應僅僅只維持了一個多月。到了10月份，樓市行情又開始往下掉。

擠牙膏式的救市政策，是帶不來「後穩」的。倘若沒有一攬子的系統性救市政策，樓市恐怕還會繼續滑向更深的泥潭。

既然住建部對於當前樓市的判斷是「後穩」，那麼我們大概可以預見：即便是擠牙膏，年內估計不會再擠了；等到明年開春之後，樓市又滑到了更深的泥潭，他們大概纔會再擠一些。

樓市已經掉進泥潭，你越拽它越往下沉，你是不是也會很煩心？這時候，你可能就會想，令人煩心的泥潭擱一邊去，我們來談談美好的未來。

住建部部長在接受新華社訪談時，談了很多「構建房地產發展新模式」。其中最關鍵的一句是：「建立房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。」

願望很美好。什麼叫「改革開發方式、融資方式、銷售方式」？我們來翻譯一下，差不多就是實施現房銷售的意思。現房銷售當然好啊，可是再美好的願望也要基於現實情況啊。你只需要去問一下那些央企，如果實施現房銷售，他們是否能扛得住？

什麼叫「建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度」？我們來翻譯一下，購房者你們再掏點錢。不掏？不行，這是強制性的。作爲購房者，我們在這方面已經掏過錢了，那個錢叫做「房屋維修基金」。但是，落後的管理制度，讓「房屋維修基金」變成了極其低效的存在——因爲落後，所以難用；因爲低效，所以不夠用。

我們當然可以高談闊論「建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度」，但在此之前，能不能先用改革的辦法，讓「房屋維修基金」更完善？

同理，在我們大談現房銷售（爲了避免爛尾）之前，能不能先把預售資金監管做得更完善（同樣是爲了避免爛尾）？

新模式當然好當然重要，但如果不先解決眼前的現實問題，再好的新模式也可能會基座不穩，甚至最終塌樓。

面對房地產問題，尤其需要一步一個腳印的韌性，切忌超英趕美的大躍進心態——直面現實，拿出大無畏的改革勇氣，披荊斬棘，纔有可能讓房地產市場真的健康穩定。

話又說多了。下次一定忍住。