經濟思維－高房價、高空屋率，奇怪嗎？

臺灣房地產市場出現高房價及高空屋率同時並存的現象。圖／本報資料照片

臺灣的房地產市場表現出不可思議的現象，高房價且高空屋率，這由數據資料可以看出端倪。在2024年NUMBEO資料庫顯示，臺灣的房價所得比是19.5，可以參考比較的是美國4.1，日本是10。在空屋率方面，依主計總處，2020年人口及住宅普查總報告，臺灣空閒的住宅比率則高達18.5％；相對應於美國2019年居住調查（AHS）空屋率是9.28％。不管是房價或者是空屋率皆遠高於歐美先進國家。

我們好奇是什麼原因，造成臺灣高房價及高空屋率同時並存的現象。如果以經濟學家的眼光來看，這明顯是一個價格僵固在高點且嚴重失靈的市場。問題是爲什麼會這樣？

念過經濟學的人都知道，會讓廠商願意降價求售的原因無它，主要來自於庫存的時間成本，其中包含了產品的儲存成本、過期損失的機會成本。因爲有這樣的持有成本，逼得廠商不敢存放商品，害怕庫存增加。爲了增加銷售，不得不降價，這也是市場保持健康的力量，可以讓價格往均衡點移動。因此要讓廠商降價，庫存的時間成本就顯得非常重要。

然而房屋這個商品，本身並不需要地方存放，不容易損壞，也不會過期，更具有壟斷性及必需性。因此要健全房市，就必需釐清什麼是房屋的持有成本？持有房屋最主要的時間成本，大概就屬房屋稅跟貸款的利息，這會隨着時間而不斷的累積，迫使賣方降價求售。

然而在臺灣，這二者皆相當的低，甚至建商房子賣不出去時，還可以有餘屋貸款。這也導致臺灣的房價常年僵固在高點。既然如此，有沒有什麼辦法可以改善目前沒有效率又失靈的市場？

以下我們就房屋的持有成本，分別以房屋稅及貸款利率來說明。

首先，房屋稅的部分。以我們鄰近的日本爲例，日本的房屋稅包括兩個部分，一個是固定資產稅，一個是都市計劃稅，其實際的課稅稅率大概是房屋市價的1％左右。世界上先進的國家，其稅率也都差距不大。這是從資本利得的角度來看，一般人會持續的保有房子，代表屋主是可以從中得到相對應的報酬。

只是我們臺灣相當特別，我們實質的房屋稅率每一間都不一樣，若執意要計算，其平均的稅率可能連千分之一都不到。爲什麼會有如此奇怪的現象？原因是來自於房屋稅的稅基計算，這是由《房屋稅條例》第11條而來。我們的稅基計算是根據建材、折舊和地段的因素來評定現值，不像其他國家一樣，以市值爲基礎來衡量。

我們的稅基與現實脫節，這樣的計算，並不科學，也不合理，更嚴重的低估，且提供了一個資本可以逃避課稅的地方，也因爲計算折舊，間接鼓勵囤房。這等於閹割了房屋稅可以健全房市，平抑房價的功能。訝異的是，我們有實價登錄，卻捨本逐末。

也許有人會認爲，已經有了房地合一稅，不也是依實價課稅？這裡要說明，持有稅跟交易稅功能不同，提高持有成本纔有辦法提高市場的流動性，而交易稅只會增加交易成本，使市場價格更加僵固沒有效率，像房地合一稅即是交易稅。

第二部分，就房貸利率的部分來說明。根據行政院主計總處，2024年「國民所得統計及國內經濟情勢展望」報告，不動產及住宅服務業佔GDP的比率，在2024第二季爲7.58％（2023不動產及住宅服務業全年爲1.8兆，臺灣GDP爲23兆）。但其不動產貸款使用佔總放款的比重卻高達37.49％，二者並不相稱。明顯的排擠了資金在其他產業的投資使用。

我們的房市並不健康，資金的流動性低，風險高，把大量的資金投入在此實爲不智。這也是爲什麼央行會擔心銀行信用資源過度集中在不動產，一連串的選擇性信用管制及銀行法72-2條的使用，也是在提高投資者的房屋持有成本。臺灣需要的是一個合理正常的住宅政策，一個不健康的房市，怎會有健康的永續社會？