京城來客丨“倖存者”中海北京棋局

觀點網 近年，“倖存”的大小房企涌入一線城市，北京、上海這兩座超級大都市憑藉絕對實力，更是成爲兵家必爭之地。

5月19日，據國家統計局發佈的相關數據，2025年4月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或略降，同比降幅均持續收窄。

4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉爲持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同。

可以看到，4月份北京及上海的新建商品住宅銷售價格“跑贏”全國市場，仍然穩中有進。

而事實上，自2024年末以來，關於中海已在北京的放大布局。據不完全統計，在2024年12月至今年3月的四個月時間內，中海於北京月月有“進賬”，拿下四宗地塊，土地出讓金合計約235.88億元。

數據來源：企業公告 觀點指數整理

若算上11月29日成交的朝陽區酒仙橋地塊，五宗地塊耗資達389.2億元這一數據幾乎是2024年全年，中海地產新增土地總地價806.1億元的一半。

過去一段時間的“密集”佈局，也影響到中海在北京的推盤入市節奏。剛剛過去的這個週末，中海又有項目“上新”。

“巨無霸”地塊入市

5月18日，中海·萬吉玖序開盤。當天下午流傳出的宣傳海報來看，項目首開銷售約63.7億元。

對於這一成績，市場看法不一。

項目用地成交於去年11月29日，這原本是一宗備受關注的“巨無霸”地塊，其全稱爲“北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊”。

不難看出，該地塊由三個子地塊組成。其中，小紅門地塊打造爲“時光之境”，在今年3月20日取得預售許可證，准許銷售面積3.24萬平方米，準售房源爲3#至7#共計5棟住宅樓，批准銷售套數258套。自今年3月30日開盤以來，已簽約41套，成交均價7.77萬平方米，去化率約15.89%。

十八里店朝陽港地塊打造爲“朝陽ONE”，項目於今年4月1日取得預售許可證，准許銷售面積8.76萬平方米，準售房源共計11棟住宅樓，批准銷售套數594套，自今年4月13日開盤以來，已簽約70套，成交均價7.68萬平方米，去化率約11.78%。

酒仙橋地塊打造爲“中海·萬吉玖序”，也是三個地塊中取證最晚的。據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，該項目於4月27日取得首張預售許可證，准許銷售面積7.06萬平方米，準售房源共計8棟住宅樓，批准銷售套數332套房源，擬售均價在11.77萬元/平方米-13.5萬元/平方米。

由於網籤數據更新有滯後性，目前還未顯示成交信息。不過，也有市場消息稱，項目早在五一假期期間就開始鎖房。

“中海·萬吉玖序”全係爲四居戶型，面積段覆蓋168平方米至372平方米。從公開信息來看，其中171-253平方米的戶型爲區域內主流產品，套總價約在2000萬至3000萬之間，若以此數據再加上官方在開盤首日披露的成交額63.7億元來計算，該項目已銷售約250套，約爲此次批准銷售套數的七成多。不過，最終還是需以網籤信息爲準。

據悉，這是中海在北京推出的第二座“玖序系”頂豪產品，另一座爲中海·京華玖序，也即中信城五期。項目規劃506套住宅，包括7套四合院，以及499套洋房/小高層住宅。

中海·京華玖序於2024年6月、12月，2025年3月分別取得三張預售許可證，499套洋房/小高層住宅已全部取證，目前已網籤272套，去化率約54.51%，成交均價在17.5萬元/平方米-18.3萬元/平方米。就這一單價水平而言，去化表現相對理想。

而在萬吉玖序之後，中海有望在月末推出第二個新盤項目中海·麗澤叄號院，這也是中海地產今年在北京拿下的首宗項目。

地塊成交於今年1月16日，由中海地產以40.08億元底價摘得，擬打造爲北京第六座藏鋒系產品，此前五個分別爲甲叄號院、京叄號院、興叄號院、和瑞叄號院、豐和叄號院。

麗澤叄號院共規劃11棟樓，包括3棟9-11層的低密洋房，以及8棟13-18層的小高層，共計532套房源。

北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，該項目已於5月19日進行預售許可審覈，將在近兩天正式取得預售許可證。此次審覈涉及該項目的兩張預售許可證，准許銷售面積共計約5.78萬平方米。

此外，麗澤叄號院在今年4月開放了樣板間，再結合市場消息來看，預計能夠實現月末開盤。

無論是萬吉玖序還是麗澤叄號院，項目也均需面臨板塊內的競爭。有的是來自其他房企，有的則是來自中海內部。

例如，萬吉玖序所在的酒仙橋地區有另一個新盤項目“北京宸園”，項目是由中建智地打造，所在用地也是北京首次以組團形式供地併成交，成交價達112億元。

從2024年6月拿地到2024年10月正式開盤，大約是四個月左右的時間，開盤首日銷售額達到61.5億元，目前已經清盤。

在供地形式上，有市場看法認爲北京宸園爲北京市場打了個樣。從區域板塊的角度，也爲後續的中海地產鋪墊了市場熱度。

麗澤叄號院則面臨“內部”比拼。項目北面直距離線500米左右，是“中海麗金府”（中海峰澤璟苑），項目於4月15日取得兩張預售許可證，准許銷售8棟住宅樓，共計500套住宅，准許銷售面積約7.76萬平方米。

項目於4月30日首次開盤，據此前的宣傳海報，五一期間，案場成交套數對應房款總額約3.2億元。不過，網籤信息顯示，兩張預售證共計網籤44套住宅，以此計算去化率僅爲8.8%。

5月15日，中海麗金府取得第三張預售許可證，准許銷售面積10.25萬平方米，准許銷售5棟住宅樓，共計560套住宅，擬售均價在12.16萬-13.78萬/平方米。由此，中海麗金府規劃的1060套住宅已全部取證。

值得注意的是，中海麗金府的第三張預售證與麗澤叄號院正式取證時間較爲接近，無論後續加推/正式開盤時間是否錯開，都難逃正面較量。

兩個項目也均是當下討論度較高的“好房子”，若細究，最大的差異大概是在戶型上。據悉，麗澤叄號院以四居室爲主，配以少部分的五居戶型；麗金府則是三居爲主，加上部分四居。

戶型上的相互補充，實現豐儉由人，也使得中海“包攬”了板塊市場。

數據來源：企業年報及公開資料 觀點指數整理

中海的北京戰局

事實上，放大品牌在板塊內的優勢，是中海於北京市場的一貫操作。

從公開信息來看，1995年中海地產在北京推出首個項目，至今正好三十年。這期間，中海地產也已經打造了近百個項目。

早年間，房地產市場熱火朝天，企業在全國各地落子均不足爲奇。而近年隨着市場迴歸理性、玩家出清，中海的北京戰局又得以被重新關注。當然，這也與其在北京市場的“高調”相關。

體現在土地市場上，中海地產再次受到關注是源於2022年。

2022年全年，中海系列公司新增50宗土地，拿地金額約達1208.7億元，新增貨值爲2403.4億元。

其中，中海系列公司（不含中海宏洋）全年新增40幅土地，總地價1107.2億元，權益地價863.8億元；新增總樓面面積739萬平方米，權益面積609萬平方米。

即便“全面撒網”，北京仍是中海的拿地重點。年內，中海在北京新增9個項目，石景山、海淀、豐臺各2個，順義、昌平、大興各1個。北京區域新增土儲佔比達22.5%。

此外，當時有數據顯示，2022年的房企在京銷售額中，中海是唯一實現權益銷售額突破300億元的房企。

2023年，中海於內地23個城市及香港新增43幅土地，新增土地儲備總建築面積爲764萬平方米，權益建築面積706萬平方米），總地價1342.1億元（權益地價1226.6億元，同比上升42%）。

其中，在四大一線城市一共拿了12個項目，總建築權益規模合計322.53萬平方米，佔比約45.54%，拿地金額共731.3億元，佔全年拿地金額的59.54%，接近六成。

這12個項目中，有6個位於北京，具體2個位於石景山、3個位於豐臺、1個位於昌平。北京區域新增土儲佔比達13.95%。儘管數量佔比略有下降，但2023年中海的在北京的投入力度並不低。

僅在10月，中海就斥資約88億元拿下豐臺區北宮鎮及豐臺郭公莊地塊。全年，中海在京拿地總金額達255億元，成爲拿地數量、拿地總金額雙料第一，延續了2022年的市場地位。

2024年，中海於內地12個城市新增22幅土地，新增土地儲備總建築面積爲416萬平方米，權益建築面積389萬平方米，總地價806.1億元，權益地價人民幣696.3億元。

無論是拿地數量還是總地價，均較前一年近乎減半。在全年的新增項目中，4個來自北京市場，北京區域新增土儲佔比達18.18%。

拿地數量進一步減少，不過憑藉年末的兩宗超百億地塊，中海繼續穩坐拿地金額最多的企業。而實際上，2024年北京出讓的超百億地塊也僅有三宗。

數據來源：企業年報及公告 觀點指數整理

一方面是“任性”拿地，另一方面，中海近年在北京的項目鮮少與其他房企合作，大多爲獨立操盤。不過硬幣的另一面是，合作項目少，中海在項目的推盤入市節奏上更能掌控。。

項目的拿地、入市節奏，也影響着銷售表現。

2022年，中海在北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。2023年，中海系列公司合約物業銷售額上升5.1%至3098.1億元。其中，北京、廣州、深圳、廈門、天津、成都和西安七個城市合約物業銷售額均超過100億元。2024年，銷售回款超過100億元的城市爲北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中上海超過400億元，北京超過200億元。

按大區來看，2022年-2024年，中海北部大區合約物業銷售額分別爲773.4億元、911.2億元、559.4億元，佔全年合約銷售額的26.2%、29.4%、18%。

去年末成交的兩宗百億級地塊中， 11月29日拿下的中海·萬吉玖序已經開盤，12月拿下的中海麗金府已經全部取證並也已經開盤，這兩處項目的去化成績將在中海今年的業績中有所體現。

而今年以來，除了1月16日以40.08億元底價摘得的豐臺西南郊冷庫地塊外，2月，中海億10.24億元購入昌平區項目；3月，其繼續斥資75.02億元購入海淀地塊。

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